然而，在这个讲座的最后，我想指出市场的一个新变化，即次级抵押贷款市场的兴起。这是一个全新的领域，下节课我会详细介绍。
什么是次级抵押贷款市场？在我的解释中，证券化是一种很好的方法，但我必须指出，这种方法只适用于“优质抵押贷款”，即只有极少数房主才能获得的贷款。这些贷款的借款人都是信誉好的人，所以风险低。不过他们可能还是有“成本”“警觉”等问题，但总体来说还是比较靠谱的借款人。虽然他们的行为并不完全理性，但我们可以通过收取更高的利息来弥补这些风险。政府也认为这是一个扶贫的好机会。
投资者和政府的合作创造了这个新的市场——二级市场。这就是我现在要描述的。下节课我会详细介绍“怎么了”。我会在最后两节课讨论“有什么问题”，但我会在前面的课上提到大部分问题。证券化非常重要。银行贷款给很多不同的人，但是股东不在乎这些贷款。如果你是股东，你可能不知道银行会把你的钱用在哪些贷款上。这就是证券化如此重要的原因。当你购买一个资产池时，你可以确切地知道你的资金将用于哪些贷款。
银行贷款给个人和企业，但需要承担一定的风险。因此，银行需要保持一定比例的资本。如果你拥有一家银行的股份，你需要承担这些风险。如果你不知道你的钱将用于哪些贷款，你可能会感到不安。这就是证券化如此重要的原因。当你购买一个资产池时，你可以确切地知道你的资金将用于哪些贷款。这使得人们更愿意贷款。公司债也是一种贷款。
如果你持有一家公司的债券，你可能不是第一个获得回报的人。如果公司破产，你可能要等很长时间才能拿回你的钱。相比之下，如果你有抵押贷款，你可能会先拿到你的钱。这是因为抵押贷款是一种相对安全的贷款方式。所以证券化比公司债更有吸引力。
目前，房利美和房地美的贷款规模已达4万亿美元。这是一个巨大的数字，但可能会随着时间的推移而改变。我之前说的“巨额贷款”，也就是只有富人才能获得的贷款，2003年是0.5万亿美元，现在增加到0.8万亿美元。此外，还有两个成熟的市场。第一个是“Alt-A”市场，其信用评级不足以从房利美和房地美获得贷款。第二个是“二次元人口”市场，这个市场有1万亿美元的贷款，而2002年根本没有小额贷款。这些数字加在一起，总额为6.6万亿美元，其中包括银行持有的4万亿美元非证券化贷款。
我们已经讨论了证券化贷款的优势，那么次贷市场是如何开始的呢？这需要一些法律障碍。
第一个法律障碍是一些国家尚未意识到这一点。现在有人质疑我们是否应该仅仅因为“有人风险更高”就向他们收取高额利息。这合法吗？这是“高利贷”还是“合理回报”？因为你承担了更多的风险，为了发放这些贷款，你需要让国会通过一个法律条款，为风险更高的人提供利率更高的贷款，而不是“高利贷”。另外，有必要澄清一下税务处理，这件事发生在1986年。
最早的资产池创建于20世纪80年代末和90年代初。顺便说一下，我当时工作的Kidd Peabody公司是这些次级贷款的最早创造者之一。早期很小，但是早期效果很好。到2007年，已经增长到1万亿美元，平均每500人贷款20万美元。
这些人的信用评级很差，所以他们支付更高的利率。比如，当时的利率可能是6%，也可能是5%，但他们支付的利率前两年可能是8%，前两年结束时利率上升了3%，这可能是“LIBOR & # 436%"。记住，“LIBOR”指的是银行间利率。已经很高了，过几年再跳起来。很多人认为这是一种掠夺性贷款，因为房主被引诱去贷款，却没有意识到几年后利率会大幅上升。但其实这是有道理的。事实证明，如果你连续交了两三年的房贷，市场就会认为你不再是二次元了。
毕竟，很多次贷借款人都是年轻人。他们在大学没有使用“信用卡”支付，或者违约。一旦他们结了婚，有了房有了孩子，连续三年“按揭还款”，市场就会认为“这些人很好”，于是我们会再给他们贷款，他们可以重新贷款，以更低的利率获得贷款。既然不再被视为劣等人，那就有可能被归为Alt-A甚至“优质贷”。因此，可以预计，在第三年，70%的人将“转贷”。在20世纪90年代和21世纪初，剩下的30%的人没有再融资。他们为什么不再筹集资金了？可能是因为他们没交房贷。起初，他们的风险大于“初始资产池”，因此，自然，你会向他们收取更高的利率。所以，第二年利率提高并不是一件疯狂的事情。不一定是“掠夺性贷款”的标志。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"次级抵押债券是什么，什么叫次级抵押贷款机构"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/134604.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
