本报记者刘浙江德清报道。
莫干山位于杭州以北40公里处，是一个有着千年历史的江南休闲旅游胜地。自民国时期建造西式别墅以来，一直以其独特的风景备受推崇。
兰城县安里是莫干山最大的旅游小镇项目。从开始运营发展到现在，已经成为度假区的明星小镇。
近日，《第一财经日报》记者走访德清县房地产市场时，有置业顾问透露，兰城县安里一套70年住宅产权的房子，可享受回租政策，购买后将委托该公司运营，承诺返还7至15年的运营租金。
兰城县安立销售中心已确定销售政策。据一位销售人员介绍，郡安立项目由蓝城房地产建设管理集团有限公司(下称“蓝城集团”)负责建设和销售，出售的联排别墅和公寓必须委托酒店运营，年租金回报率为6%。“一套525万元的联排别墅，6年租金180万元，相当于省下了房价。”
然而，记者深入调查发现，光鲜的投资模式背后，该项目的委托运营方与开发商左立集团有着千丝万缕的联系。在过去的三年里，左立集团及其上市公司的业绩一直呈下降趋势。
蓝城集团董事长宋卫平曾表示，不会靠房地产销售赚钱。那么，剔除房地产销售，蓝城小镇项目将如何实现盈利，如何实现“百镇”目标？
“放心拿房租”
此时此刻，是一年中最好的时光。初夏的莫干山，层林尽染，绿意盎然。空空气清新湿润。细雨过后，山里的院子和茅屋都蒙上了一层薄雾。
兰城县安里，山脚下，一个曾经举办过大型旅游活动和马拉松盛宴的小镇，平日里显得冷清而人烟稀少。
在安立县的销售中心，蓝城集团的logo随处可见。门口的展板上写着:“莫干山难得，可卖七十年”“宋的蓝城，树梢上的玻璃盒子”。
依托自然山形，安立县分为“动区”和“静区”两部分。其中，“移动区”包括迎宾中心、酒店主楼、大草坪、发现探索基地、赛马场；“静区”深入山谷，规划有酒店客房、儿童游乐中心、娱乐中心、别墅。
销售人员蒋倩(化名)介绍，郡安立项目一期主要有四个地块，独栋别墅、联排别墅、公寓产品。该镇位于山区，因此它还包括高耸的山丘，寒冷的水库，四个果园和连片的茶园。
项目总用地面积约1300亩，但规划建筑面积仅11万平方米，绿化率90%以上，按容积率计算仅为0.12%。
根据安立县月山联排别墅的建筑书，拥有产权的70年度假别墅引入了分时度假的管理模式，由专业团队对业主的房屋进行五年的打理和维护，并签订回租合同，享受每年6%的租金收益。
“一期B、C地块分别有联排别墅和小户型产品，都具有投资理财功能。”销售人员魏民(化名)说，因为出售现房，他在与德清裕隆旅游发展有限公司(以下简称“德清裕隆公司”)签订购房合同的同时，必须与德清县安立旅游发展有限公司(现已更名为浙江县安立吕雯发展有限公司，以下简称“县安立吕雯公司”)签订为期7年的委托合同，然后交由酒店统一经营，每年按房价的6%收取。
魏民说，君安里由德清县当地大型企业左立控股集团投资开发，三块地由蓝城集团设计建设。“德清裕隆公司和县安立吕雯公司都是左立控股集团的子公司，由开发商担保每年2月向业主支付租金。虽然疫情没有耽误，但他们可以放心拿到房租。”魏民介绍，目前该房屋的回租部分由蓝军五星级酒店经营。“以后可能会更换，交给受托人统一安排，只要受公司委托，会引入其他酒店品牌或者公司自有品牌。”
“房地产公司的售后回租模式本身就是被禁止的。”德清住房和城乡建设局住房与产科一位女性负责人告诉记者。与此同时，该局办公室主任唐颖在接受采访时表示，该部门的负责人已经从该县安里项目了解了情况。下一步，住建局还将加强对房地产项目销售的日常监督检查。
运营商业绩下滑。
安立县的公寓基本卖完了，已经用于酒店出租。蓝军酒店集团官方网站显示，位于莫干山县的安利蓝军度假酒店拥有各类客房260间。
6月12日，记者从网上平台查询到，县城安利蓝军度假酒店于2018年进行了装修。当天房间价格最低为1789元/间，最贵的独栋别墅为6919元/套。酒店每天的入住率是多少？销售人员没有透露，谢绝了记者继续参观酒店的要求。
引人注目的调查显示，德清裕隆公司由德清县健健投资管理合伙企业(有限合伙)、德清银兴投资管理合伙企业(有限合伙)、德清左立康军健康产业发展合伙企业(有限合伙)分别持股42.42%、30%、27.58%，董事长为余音。
股权穿透后发现，德清玉龙公司的后两个股东主要由左立控股集团有限公司控制，余音也是左立控股集团的董事。
负责该项目的委托运营商安立吕雯公司于2012年12月注册成立。并由德清左立康军健康产业发展合伙企业(有限合伙)、德清左立康军健康产业发展合伙企业(有限合伙)、上市公司左立药业股份有限公司(300181。SZ)也有部分股份。
记者从德清县政府获得一份安立县备案价格表，显示135套房源总备案价格为9.66亿元。按照6%的租金回报率计算，如果项目全部委托给外部，每年需要支付业主5797.14万元。
Wind统计显示，2016年至2019年，左立药业分别实现营业总收入8.4亿元、7.9亿元、7.3亿元和9.1亿元，同比分别增长25.2%、-5.49%、-8.02%和24.77%，归属于母公司股东的净利润分别为7202万元和45.77%。
记者就公司业绩是否达到郡安立项目年租金返还额度一事前往控股集团，但管理处一位姓姚的负责人并未正面回应。
此外，值得注意的是，左立集团旗下还有另一家左立科创小额贷款有限公司(06866。HK)，在香港证券交易所上市，其执行董事兼董事长为余音。统计数据显示，2017年至2019年，左立小贷收入和净利润呈逐步下降趋势。
“尽管度假酒店的单价相对较高，但收入受季节性影响很大。一般只有周末和节假日入住的客人多，才能产生利润。有时候可能要贴钱。”左立药业的一位高管坦言。
左立药业此前披露，为德清裕隆公司向安徽省国源信托有限公司取得的3亿元借款提供担保，反担保由左立药业控股股东于友强(之父)提供。同时，德清裕隆公司以自有土地使用权及房屋建筑物价款4.32亿元提供抵押担保，左立集团、于友强、余音提供担保。
“近年来，类似的销售模式其实在国内很多地方都有发生，相当于售后回租的商业模式。但从目前采取类似运营模式的公司来看，成功的案例并不多，甚至有不少是失败的。”国家高端智库、中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任、研究员丁松表示，很多地方对文化旅游市场存在误判。在房屋租赁情况不好，托管公司经营不善的情况下，仍然需要向投资人支付固定租金，导致亏损经营的资金链压力。如果经营者以各种理由拒绝向投资者提供租金收益，就容易引发合同纠纷。
合作开发模式中的“裂缝”
蓝城集团与县城安立项目的对接始于2017年4月。当时，左立药业宣布，左立集团和蓝城集团将发挥健康养生优势，县安立也将是其布局大健康产业的重要一环。
事实上，在此之前的一年，2016年4月，左立药业出资3000万元，联手左立集团，购买德清玉龙公司和德清县安立旅游发展有限公司70%的股权
莫干山镇政府一位负责人透露，原来是一家港资公司投资拿地开发，后来出现资金链问题，才被左立集团接手。与蓝城集团合作，逐步形成了县城安立项目。
左立药业与蓝城集团签约后，县城安立项目迅速转型，到处都是蓝城建设的色彩。
根据蓝城集团的规划，蓝城县安里遵循保护性开发、尊重自然的原则，设计出与自然融为一体、与阳光和风亲密接触的生活美学小镇。项目体现了度假酒店、休闲、养生、儿童游乐、学习、探险、家庭等高端设施。并逐步承接各类体育赛事，打造文旅IP。
这显然与左立药业此前培育中医药健康基地的计划相悖。左立药业上述高管透露，公司可能剥离县安立项目股权，不再参与镇业务，而是专注于主业医药。
北京金讼律师事务所主任、北京市法学会房地产法研究会理事王雨辰律师表示，从表面上看，开发商和经营者之间不存在股权关系，但实际上还是存在一定的关联，可以视为一种变相的售后包租行为。很多售后包机公司都是项目公司，甚至空空壳公司，往往是为了某个项目的运营而注册的，有的还披着集团公司的外衣，但抗风险能力往往较低。
王雨辰还指出，售后包租正是因为其高风险性而被禁止，市场的培育和项目的运作受到一系列因素的影响和决定。很多开发商把售后包租变成了营销宣传的一个热点，就是抓住了购房者购买旅游地产时后期经营收益的痛点。签订合同时，运营商甚至声称代表开发商，但一旦运营不善，开发商可能会利用合同的相对性，不承担任何责任。购房者损失的不仅是收入，还有房子的价值。实际上，运营公司可能根本没有经济能力，即使打赢官司，也很难执行。
采访中，兰城县安立项目一位副总经理否认售后回租的存在，称委托租赁的产品没有了，都是在卖普通自住产品。酒店运营模块由其他公司负责，暂时不能透露，因为涉及商业机密。
对于如何应对合作伙伴的运营行为给品牌带来的风险，该副总经理表示，公司会和客户说明合作伙伴和蓝城集团的背景，只要明确客户和蓝城集团没有直接关系，后期的选择由客户决定。
作为中国小城镇发展的先行者，蓝城集团前身为绿城房地产建设管理有限公司，是房地产代理业务的承担者。截至2019年，蓝城集团品牌价值达162亿元。根据宋卫平的“百镇计划”，10年内，公司将建成100个复合型理想生活小镇。
据相关媒体报道，去年12月，蓝城集团终止了与广西田芸集团的合作。在此之前的五个月，双方刚刚准备建设南宁李涛冯春小镇项目。至于项目搁浅的原因，内部人士透露，该项目本应在当年12月就能拿地，但至今未能落实。预计土地转换会很困难，开发团队会解散。
对此，丁松认为，目前蓝色城市小镇大多是通过增加噱头来扩大经营，尚未形成行业核心特色。而是更多体现在地产项目上，成为常态化。要做好后续项目，打造本土文化旅游IP，既要兼顾产品质量，又要有可持续的盈利能力。
针对小镇项目的开发规模和盈利模式，记者多次致电、致函蓝城集团。截至记者发稿时，相关负责人尚未做出正面回应。
(编辑:景校对:闫静宁)
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