太仓律师讲解如何签订房产抵押合同？房地产抵押合同的生效条件有哪些？
房产是大多数家庭最重要的财产之一，也是可以抵押的产品。当然，抵押的时候要签合同。这个时候大家都想知道房产抵押合同怎么签？房产抵押合同如何生效？针对这些问题，下面法网小编给大家详细介绍一下。
房产抵押合同怎么签？
房地产抵押合同的首要内容是，抵押合同的当事人和抵押权人必须是主债务合同中的债务人。有债务才有抵押，没有债务就没有抵押。这是由抵押合同从属于合同和抵押的性质决定的。抵押合同可以在主债务合同签订前签订，抵押登记可以在主债务合同签订前进行。此时，债务并不存在，但抵押权现在存在。这是债务和抵押权的暂时分离。抵押权人是等待的债务人，但抵押登记本身并不意味着抵押权人只能依据抵押合同行使抵押权。抵押权的行使以债务的履行和行使为条件。没有债务，抵押权就不能行使。因此，需要债务人。房地产抵押合同的抵押人应当是土地使用权人和房地产权利人。
因为土地所有权不能用于抵押，所以国家不能成为抵押合同中的抵押人。国家《担保法》对不能抵押的行业有特殊规定，并不是所有的土地使用权和房产所有权都可以抵押。抵押人应是土地使用权人和依法享有处分权的财产所有人。集体所有的土地使用权不能用于抵押，其所有权人不能是抵押人。不动产租赁权虽然也是一种位于不动产上的工业权，但属于债的性质，不能抵押，所以承租人不能成为抵押人。因为抵押权不能与主债务完全分离，所以不能单独抵押，抵押权人也不能成为其抵押权的抵押人。
担保债务，担保债务的品种，可用于担保所有权方法的债务，一般是合同债务。其他债务，如因不当得利、无害化处理、损害赔偿而产生的债务，也可以通过抵押合同抵押担保。合同债务的抵押担保一般在债务履行之前设定，其他种类的债务只能在债务履行之后通过另一个合同设定。担保债务一般为资本债务，但《国家安全法》并未停止对具有一定资本价值的行为提供抵押担保，如交付劳务或某些物品。抵押担保的合同债务常见于借款合同，其他如买卖合同、承包合同、运输合同、委托合同等都可以抵押担保。
房地产抵押合同在什么情况下可以生效？
房地产抵押合同的生效是指房地产抵押合同的法律效力和设定抵押权的法律效力。房地产抵押合同的生效应把握以下几点:
1.房地产抵押合同是从合同，房地产抵押合同生效的前提是被担保的主债务合同生效。
2.房地产抵押合同是一种民事法律行为。其生效的前提是不违反相关法律规定，是有效的民事法律行为。
3.房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。但值得注意的是，在实践中，只移交不动产权属证书，一般不会使不动产抵押合同生效。但当事人因登记部门原因未办理抵押财产登记，抵押人将权利证书交付债权人的，可以认定债权人对该财产享有优先受偿权。也就是说，可以认定房地产抵押合同有效，但不能对抗第三人。
房产抵押合同无效怎么办？
无效的房地产抵押合同是指由于法律规定的原因，房地产抵押合同不具有设定抵押的效力。房地产抵押合同无效的原因有多种:
1、主合同无效，导致房地产抵押合同无效的；
2.房地产抵押合同因自身原因无效，包括:
(1)民法通则无效原因:当事人无民事行为能力；以欺诈、胁迫或者乘人之危订立的合同；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或公共利益；以正当理由掩盖非法目的等。；
(2)《城市房地产抵押管理办法》中的无效理由，如抵押人隐瞒抵押房地产为共有、产权有争议或被查封、扣押等事实。
房地产抵押合同无效时，债务人、保证人、债权人有过错的，应当根据其过错承担相应的民事责任。当房地产抵押由第三人提供时，该无效合同的处理如下:
(1)主合同无效，房地产抵押合同无效，抵押人没有过错的，抵押人不承担民事责任。抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不超过债务人不能清偿部分的三分之一。
(2)主合同有效，房地产抵押合同无效，债权人没有过错的，抵押人和债务人对主合同债权人的经济损失承担连带责任；债权人或者抵押人有过错的，抵押人承担民事责任的部分，不超过债务人不能清偿部分的二分之一。
有哪些房产可以抵押？
了解了房产抵押贷款的概念后，我们进入正题，哪些房产可以做抵押？国家《担保法》中规定，抵押人依法有权处分的国有土地使用权房屋及其他地上定着物可以作为抵押物。
因为房产的产权复杂，我们先列出哪些类型的房产不能抵押。
1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺庙等公益事业的房地产。
2、军队的房产一般不作为抵押物。
3.有产权纠纷的房地产
4.产权不清的房地产。
5.被法院或者国家司法机关冻结、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
6.根据国家计划将被拆除的房地产。
7.未经全体共有人书面同意，抵押前的共有房地产。
8.没有地上建筑物的农村集体土地不包括荒山荒地。
9.未经原抵押权人书面同意已经抵押的房地产。
10、违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准而建的建筑物。
具体来说就是我们熟悉的产权性质，包括:小产权房也叫乡镇产权房，未满五年的经济适用房，军队住房，学校交房，未办理过中央产上市证明的中央交房，平房(大部分银行不会受理)，廉租房。以上房产目前均不能抵押。
目前银行等金融机构可接受抵押的房产有:商品房、公寓、已二次交易并已缴纳土地出让金的已购公房、已满五年的经济适用房、可上市交易的中央交房等。
如果简单用一句话概括，“凡是能够成功上市交易转让的房产，都可以向银行申请抵押贷款。”但需要注意的是物业的房龄。如果房龄太老，比如2008年以前建的房产，银行等金融机构是不会受理的。
以上是法网小编为您整理的房产抵押合同相关内容。大家一定要注意一些细节。此外，如果遇到相关的法律问题，也可以咨询举办法网的相关律师。
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