图片来源:中国住房新闻画廊
彭发自北京
“才6万，武清城区龙湾城板块，配套成熟，首付6万就可以在整个别墅小区购买。”最近，天津买房首付10%甚至上万元的消息充斥了很多中介的朋友圈。
“现在行情不好，很多楼盘都开始降低首付了。”天津当地一家房产中介表示，相比其他楼盘，这个项目没有那么多套路。只要有6万的首付就可以买，剩下的90%贷款可以用。
记者调查发现，目前天津的首付贷项目很多，而这些有马甲的首付贷来自各种渠道。除了上述直贷，还有开发商提供自有资金做首付分期，中介和房地产开发商将银行机构的信用消费贷款转化为首付“曲线入驻”。
“这种行为与国家有关部门规范性文件的规定不符，更与国家提倡的‘不炒住房’相违背。高级经济学家、北京钟鸣律师事务所律师宋廷民表示，提供“首付贷”或“首付分期”，违规支付首付或变相支付首付，是一种投机炒房行为，应予以整治。通过银行首付信用贷款的方式降低首付比例是违法的。
对于各种变相违规首付贷，住建部、银监会等监管部门纷纷出拳，明确禁止消费贷等各类资金流入楼市，严厉打击中介、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等行为。发放购房首付贷款。然而，时至今日，天津楼市集资方式的灰色通道并没有被完全堵死。
变相“首付贷”违规入市
“首付不够可以买。”天津当地一家房产中介表示，目前该地区很多楼盘都可以采取不同方式降低首付门槛。比如位于淮河路的星河国际，可以提供分期首付，开发商出资，两年免息，每年50%还款。
“申请项目首付贷款，至少需要10%的首付，剩下的20%可以贷款。首付贷和房贷相比是‘小头’，两年免息还清压力不大。”不过，星河国际置业顾问也坦言，如果公司垫付的首付贷款2年内不能按期偿还，会被公司起诉，影响信用记录。
武清区某项目，通过与建行、农行等金融系统合作，获得首付6万元的购房资格。“原来首付要30%，现在首付不到10%就可以买，相当于银行帮了购房者的忙。”项目置业顾问说。
与上述低首付操作略有不同的是，滨海新区力高阳光海岸通过第三方“过桥基金”帮助购房者获得首付贷款。据项目置业顾问介绍，这笔“首付”可贷10-15万，分5 -10年还清，利息按月支付，年化利率5%-8%。“这是某家银行的某款产品，但具体匹配到哪家银行，能申请多少额度，需要第三方公司评估后才能确定。”
相比含糊其辞的置业顾问，负责项目的中介直言可以通过“消费贷”补足首付。上面说银行的“消费贷”是信用贷款。银行把钱打到客户的卡里，客户按月还款。卡里的余额可以在买房时直接使用。
银监会2013年发文，明确“消费贷”不能用于购房，贷款用途应以发票为准。但中介表示，通过担保机构的一站式服务，可以搞定这些证明，银行一般没有精力一一审核。即使用消费贷款买房，在实际操作中也通常“视而不见”。
推高金融风险
“如果首付贷款占1/2以上，比如首付比例的2/3，贷款利息超过15%，这种情况下，一旦购房者个人支付能力出现问题，违约的可能性很大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前各类首付贷不仅放大了楼市的金融杠杆，吹大了楼市的泡沫，也透支了购房者的偿付能力，将楼市的风险传导到银行业等金融体系，需要高度警惕。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇也表示，变种首付贷依然存在，说明民间理财存在短板。监管部门应严格规范房地产金融服务平台的业务范围和准入标准，相关部门和银行系统应要求评估机构做出合理评估，理顺定价机制。对于违规严重好评的，要通过曝光和行业禁入的方式进行清理。
其实早在2016年，很多地方就已经出台政策“叫停”首付贷。2016年3月，深圳市金融办、互联网金融协会相继下发通知，摸清深圳首付情况，严禁企业开展高杠杆房贷业务。同年3月，上海楼市新政“沪九条”也提出，银行要加强对购房人首付的核查。购房人在申请贷款时，应承诺首付为自有资金，违反承诺将被纳入公共信用信息服务平台作为失信被执行人。中共中央政治局会议多次强调“房不是炒的”，严禁资金违规流入楼市。在监管的不断出拳下，非法挪用为何屡禁不止？
民生银行研究院研究员李欣表示，很多机构使用一些隐蔽的手段来逃避核查，银行核查的成本很高。而且，如果银行要求客户每次消费都提供消费券，不仅会降低客户消费的便利性，也会降低客户的消费意愿，甚至会被类似的不需要提供消费券的竞争机构直接抢走。同时，很多消费是基于网上支付，也很难提供消费凭证的验证。
首付贷屡禁不止，也和现在的楼市有关。中指研究院数据显示，今年一季度，天津楼市供应面积108.78万平方米，同比下降60.35%；成交面积150.23万平方米，同比下降41.18%，为2014年以来同期最低值。到3月底，天津商品住宅的周期已经达到28个月，比去年同期增长了68%，尤其是武清等远郊区县，库存依然居高不下，难以融化。
在楼市低迷的背景下，房企面临着巨大的销售压力。今年1-5月，百强房企平均销售额273.9亿元，同比下降50.7%。百强房企平均权益销售额199.9亿元，平均权益销售面积136万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。
“虽然市场环境并不低迷，但国家相关部门已经陆续出台了降低首付比例、降低住房贷款利率等信贷措施。这一政策是在防范系统性金融风险空的硬约束下所能给予的最大支持，不得变相突破。”宋廷民表示，部分城市房价与购买力的矛盾，以及市场景气度的恢复，也需要坚持政府的有形之手和市场的无形之手共同努力，实现土地资源的合理配置和包括价格、供求、竞争、风险机制在内的市场机制的自我调节，从而实现房地产市场的健康稳定发展。
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