感谢老铁的垂青，楼司令——用佛学的态度看待楼市。不要急功近利，不要信口开河。为购房者做好决策，在买房的路上买到合适的房子。指挥官希望和你有个故事。
老铁估计想知道，刚刚结束的国庆7天黄金周，佛山楼市交易的真实情况。
最近大家伙刷朋友圈，指定各种华而不实的楼盘成绩海报(xx百万成交，xx套上门客户，xx套成交)，人气飙升的照片，节后马上涨价的说辞。
这些开发商的基本动作就是小母牛戴口罩——一套接着一套，有的盘子明显卖得不好，他们也跟风。
但实际上，热销楼盘不在少数，个别楼盘国庆很火爆，但很低调。
国庆卖得比平时好，稍微有点楼市常识的人都能理解。毕竟七天假期过后，大家都有空来看房，开发商的促销都是如火如荼。几个月的看房需求应该会逐渐消化。未来一两年不买孩子上学，就耽误了，不买少年，年底就没信心了。......
国庆买房的人分很多种，但大部分都逃不过以上几类。
国庆7天，我们二手管家业务的一个同事基本转战到了禅南顺的各大楼盘，亲身感受到了楼市相对真实的温度。
有几点我们应该提出来，以帮助你看清当前的形势。
01
楼市火爆，离不开房企的放血。
如何定义“楼市火爆”，因人而异。
我们以贝壳新房发布的海报数据作为参考，国庆7天内通过内外渠道共售出1200多套贝壳(此处可能有水分):
这个营业额几乎比过去9个月的每个月都多。是的，七天比一个月还长。
对比去年国庆的数据，成交1300套，两者数据其实相差不大。但对比两个时间点的悲观情绪，现在比去年更甚。
当然，贝壳的房产交易大部分是刚需，刚需户型是绝对主导。以上数据只能反映刚需市场的情况。
我看了一下贝壳统计的房产成交数据，十大楼盘大多都有这些特点:
(1)单价大多在1.3-2万/㎡之间；
通常在佛山楼市，这个梯队的房价确实是绝对占优的。比如伦教、佛教新西、南庄胡勇、大历广佛新干线、石兰、张槎、狮山。
②与高峰期相比，多数楼盘出现超卖价格；
开发商卖不出去的时候，疯狂降价割肉促销+白衬衫的题海战术，还是能把楼盘吹起来的。
比如保利城，成交最多的伦教广佛，去年基本在2万以上，现在喊着15xxx的价格。
还有排名第二的大沥建发德信唐三大院，地价1.57万/㎡，现在带装修失血价1.7万，排名第三的狮山小棠保利碧桂园及洋房，地价9700多，带装修失血价1.2-1.3万。
而位于刘乐的国企电建岳跃半岛，地价11000元/㎡，直接起价8500元/㎡，内裤却没了。
项目做完后，卖得好的9000万的海报霸气十足，不亚于它的大好盘。
还有买房送车位等操作。比如金惠惠逸云庭价格13xxx，车位也送。比起去年17xxx价格起步的人，实惠多了。
3各种眼花缭乱的首付分期；
归根结底，钱少上车难。但现在佛山楼市，只要你想买房，一堆开发商都会为你点燃首付，分期推迟首付，推荐无息首付贷款。
比如小棠的保利碧桂园，狮山，政府做了“全宇宙最轻松的购房计划”(别笑)——5000房，今年2万，明年8万，后年首付余额。
其实这个游戏我们之前已经透露过了。点击查看:收楼后一年才付首付？起码给韭菜留点根吧。...
虽然要靠其他小额贷款，但对刚需人群还是很有吸引力的。只是单价已经是12xxx了，这个首付贷真的很难吸引客户。
还有剑法德信三堂院，类似于大型玩法。它先借其他小额贷款带利息，再借资本金，帮助那些刚需上车的人。
02
区域分化依然是佛山楼市的主旋律。
对比以上贝壳的交易，可以看出管中窥豹。
国庆期间，房地产从业者费尽心思邀请客人，带客人参观，对应的自然访客当然更多。
但通过实地走访产南顺的多个楼盘，也感觉到楼市分化太明显:分别有价格分化、板块分化、产品分化。
我们应该关注刚需、先改的产品，或者启动刚需产品的改进项目。如果要出货，只有一个办法，降价促销。
比如伦教、佛心溪、乐从南、石山罗村、南庄，甚至禅城七岔、万华。
少数项目，借助相对较好的区位匹配和开盘时的低定价，价格可以稳中有升。比如张槎大华紫月府，价格比8月份刚开盘时略高，比那些跌破“发行价”的楼盘强。
相反，纯改善和豪宅项目的价格一直很坚挺。比如彭锐三龙湾一号每次新推都卖剩菜。国庆的时候我们陪了很多粉丝到现场，连销售都收到了，每次都提价。
还有一些豪宅项目，这里不点名，直到现在才第一次开盘。虽然销售疲软，单位满天飞，但也许是为了照顾前面买的有钱人，也坚持稳定涨价。
板块分化主要体现在前几年被过度炒作的板块，现在慢慢或逐渐套现，或者近期被负面纠缠，人气也出现了较大的下滑。
说明现在的购房者越来越现实，希望配套更加看得见、确定，而不是一天一天的画饼。
03
信贷大放松或为国庆火上浇油
国庆期间区域板块和楼盘成交的火，某种程度上和930之前的很多政策有很大关系。
其中这首套在供，第二套还是按照首套贷款的政策执行，刺激最明显。
这在930之夜被媒体疯狂发酵，但很快在10.1日凌晨被广州人民银行反驳，予以否认，表示一切照旧。
但你不知道，国庆我们在各大楼盘陪房的时候，很多销售都明确表示，和他们合作的小商业银行已经按照新标准接单了，让符合条件的购房者放心。有的楼盘是先诚信付款，等待银行政策，有的楼盘甚至说类似情况的银行已经批贷了。
这一政策让有外地名下贷款记录或在佛山有贷款记录，但想购买第二套住房的，仍可享受首套贷款最低20%、最低利率4.1%的政策，变相帮助有房家庭增加杠杆，减轻首付和第二套住房月供压力。
这对于为了降低买二套的首付比例和利率而苦苦卖房或纠结离婚或犹豫提前赎回房屋的改善型购房者来说，就像一场及时雨，让相当一部分这样的购房者从容选手。
然而，该政策是否能真正大规模实施却变得扑朔迷离。至少现在四大行没有一家敢逆风做，一些小商业银行在危险边缘有点疯狂，让财产先收起来。
该政策后续情况如何？我们继续跟进。如果真的执行不了，那么也许国庆成交的客户会有一定比例的退房。
但是，很操蛋。这个政策对于刚需第一群体没有任何好处。
04
写在最后
对于国庆已经打下的老铁，我们有一句话:买了就走，安心持有。不要太担心它。
对于还在犹豫要不要上车，明年要不要等车的老铁来说。我们的建议是，明确审视自己的预算和家庭需求，以及未来几年家庭的抗风险能力。
你本来就需要房子，不要总想抄到底。如果钱不够，那就继续等。
比如手头只有几十万存款的老铁，我不建议你拿着这个首付匆匆上车，更不要碰任何首付贷款和分期首付。好好存钱，基本上一套总价100万左右的房子明年也是这个价。
如果你有足够的钱，按需开始，不要畏首畏尾。现在很多刚需和首改盘给出的价格基本都是历史最低，想在价格上盈利难度极大。如果希望利率继续跳水，可能性不大。我认为年内利率破“4”的可能性不大。
不要小看政府救市的决心，也不要小看佛山主城区的楼市基本面。从现在的价格开始，你把持有期延长到了5年或者10年，现在肯定是终极低点了。
在佛山买房，问楼司令！
司令说，楼:真金白银探索楼市经验，接地气让你避开楼市的坑。为购房者答疑解惑，少关注买对房子。指挥官会告诉你别人拒绝说的话。
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