最近我身边的同事朋友接到很多推销商贷的电话。这些电话都是局里打来的。都是推荐商业贷款。所谓经营性贷款，就是客户以自己的房产作为抵押，以自己的营业执照向银行申请经营性小微贷款。
中介的话都是一样的:现在小微贷款利率很低，很多大行的小微贷款利率只有4%左右，甚至不到4%。你现在的抵押贷款利率仍然是5.5%~5.8%。如果申请微商贷款，每年可以降低1.5%~2%的利率，一年贷款300万可以省下5.6万。
平时身边的朋友咨询我的时候，我会把风险解释清楚，建议他们谨慎使用。但是，我一对一的说了，影响力有限。群里有同事被中介告知过，用经营性贷款全额代替房贷的，并不是个例。看来我真的有必要通过我的影响力来分散经营贷款的风险。不是说商贷完全不能用。关键是每个人都要意识到潜在的风险。合理使用可以省点钱，滥用的话可能会让你血本无归。
商贷本身就是金融工具，无所谓好坏。就像菜刀，在厨师手里可以做出美味佳肴，在犯罪分子手里却可能成为杀人凶器。所以大家在使用之前需要对商贷的特点有所了解。
经营性贷款是针对小微企业的小额经营性贷款，主要用于满足企业经营的资金需求。商业贷款可以是纯信用贷款，也可以是抵押贷款。通常纯信用业务贷款额度较小，一般不高于30万，利率较高。如果是以个人住房作为抵押的商业贷款，金额会大很多，利率也会低很多。
今年，金融监管机构向银行发布了支持小微企业的命令。所以今年银行发放的经营性贷款利率很低，不仅低于普通企业贷款，也远低于抵押贷款。所以中介会鼓励客户用商贷代替房贷。
但需要注意的是，经营性贷款和房贷的本质区别，不仅体现在银行端，也体现在客户端。对于终端用户来说，最大的区别在于贷款期限的不同以及随之而来的流动性风险。抵押贷款是一种长期贷款，最长可申请30年。只要客户按时还本付息，银行是不会放贷的。经营性贷款为短期贷款，期限为一年至三年，到期需全额还本付息，会给用户带来巨大的流动性风险。后面我会详细分析整个过程中可能存在的风险。
以商代贷的基本流程:1。客户通过中介办理相关营业执照。2、客户自筹资金提前偿还抵押贷款。3.客户申请商业贷款。4.经营性贷款到期时续贷。
在这个过程中，中介的主要工作是帮助客户办理营业执照，帮助客户办理商业贷款。一般中介不会给客户提供提前还贷的贷款(后面会说为什么)。他们只负责流程中的辅助工作，帮助客户向银行申请商业贷款。收费一般是1.5%的一次性手续费。
在上述过程中，除了第一步，客户都有风险。让我们来看看:
第二步:客户用自筹资金提前还清房贷。
这一步需要客户用自筹资金提前全额偿还抵押贷款。因为只有抵押的房产才能作为抵押物。这个过程中潜在的风险主要是手续费和还款的周期。一般人的房贷额度还是比较大的。除了少数高收益家庭可以用自有资金垫付外，大部分人都是向亲戚朋友借款。因为金额大，基本不可能免息。
借够资金申请提前全额还款后，会出现两个问题:1。部分银行会对提前全额还款收取手续费(“违约金”)。2，即使交了手续费，也要排队预约还款。目前很多银行提前还款排队都比较慢，有的银行甚至排到了明年元旦以后。(很多银行故意放缓提前还款审批主要是因为目前资产荒。然后，贷款和提前还款之间的利息由客户承担。
这里可以看出中介为什么不垫付过桥贷款，主要是中介无法评估垫付资金的期限，无法保证第三步可以保证贷款发放。只收1.5%的手续费就已经是有利可图了。不用赚过桥的钱，更不用说中介的资金不够了。
第三步:客户申请商业贷款。
这里的主要风险是商贷申请不下来。虽然，目前来看，这种风险比较小，毕竟监管机构给商业银行定了指标。但是，一旦未来经济复苏，监管中小微贷款发放的非常规行为必然会消失。到时候可能拿不到批文了。
第四步:经营性贷款到期续贷。
这最后一步风险最大，也最容易被忽视。我相信当房贷被经营性贷款全额置换后，中介会忽悠你保证10年内不还贷款。这会给你一个错觉:商贷可以100%续贷。其实别说中介机构，就连银行行长也不能保证每一笔商业贷款都能续贷。即使能续贷，利率也很高，概率不会像现在这么低。
前面分析过，目前经营性贷款的低利率是货币宽松和叠加监管强制指定经营性贷款发放指标。这种利率水平是不可持续的。未来随着经济复苏，央行流动性边际会收紧。小微贷款投放会减少，利率会大幅提高。如果未来经营性贷款利率提高200 bps到300 bps，我不会感到意外。相比之下，长期抵押贷款利率的变化会小得多。你可以想象一下，如果你以后不能再续经营贷款，你能偿还这么庞大的贷款本金吗？向谁借钱，贷款利率如何确定？如果未来经营性贷款利率大幅上涨，你的利息支出会增加多少？
如何正确使用经营性贷款
我之前说过，经营性贷款是金融工具，无所谓好坏。关键在于如何正确使用这个工具。目前经营性贷款利率低，确实是降低资金成本的好机会。然而，我们首先需要避免流动性风险。
经营性贷款的正确使用方法是，先评估自己在经营性贷款期限内能产生多少自由现金流(扣除生活费后的剩余资金)。假设夫妻年收入60万，家庭年支出30万，年储蓄30万。然后，他们可以申请三年期的先有利息后有资本金的商业贷款，可以申请90万的额度。这样即使到期不能继续续贷，也可以依靠自己三年积累的资金还清经营贷款。
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