借钱以房屋抵押签协议有效吗，以借款抵房款的房屋买卖纠纷

以抵押的名义还债的理念，得到了以物抵债的意思自治的支持。个人贷款到期后，双方可以约定还款方式。双方约定以物抵债，且约定不违反法律、行政法规强制性规定的，法院应予支持。近日，萍乡中院审结了一起以抵押名义进行抵押，以实物抵债的案件。

2013年8月至2015年1月，王陆续向钱某借款，口头约定利息每月两分。在此期间，钱某共汇款88.43万元给王。前期王按合同约定支付了部分利息。后双方协商解决了之前的债务，并分别于2015年1月3日、2015年2月12日出具了两张借条，写明王借款十五万元、九十万元，并约定了利息支付期限。2016年4月16日，王向钱某出具承诺书，认可双方债务共计105万元，并约定还款期限。

2017年7月26日，双方再次签订借款协议，内容为:经协商，王某(所欠)钱某现金现已能够无偿偿还，王某以其儿子房产抵押40万元，剩余10万元一年内还清。自本协议签订之日起，钱105万元债务自动失效，房屋为安源区后埠街道九龙社区坳302室。本协议签订后，王将儿子王×名下位于安源区后埠街的房产交由萍乡金丰房地产投资咨询有限公司处置，钱已收到房款。协议约定的剩余10万元借款，王未偿还。

一审法院认为，公民之间合法的民间借贷关系受法律保护。根据2015年双方签订的两份借条、钱某银行汇款凭证及王支付利息的事实，可以得知两份借条中的金额包含了借款本金及利息，且两份借条是双方的真实意思表示，将利息包含在本金中并不违反法律规定，故可以认定王欠借款105万元。2017年，王能够无偿还款，双方签订的协议是双方的真实意思表示，合法有效。协议签订后，王已支付儿子房屋处置款，钱已收到房款。可见，王某已经完成了以该房屋抵作借款的义务，王某应当偿还剩余的10万元。这10万元的利息没有约定，应视为不支付利息。

综上，一审法院判决王偿还钱某借款10万元；驳回钱的其他诉讼请求。一审判决后，钱不服提起上诉，认为根据双方最后签订的协议，房产作为抵押，不还清40万元，剩余10万元需在一年内付清，是有条件的。王某不符合一年内还款10万元的条件，故王某出具的105万元借条不属于无效。

二审法院经审理认为，2017年7月26日的约定是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定。该协议合法有效，双方应按照协议履行。根据该协议及钱在二审中的陈述，可以得知，对于所欠的105万元借款，双方约定的还款方式为，被上诉人王以其儿子的财产先还40万元，再还10万元，双方105万元的债务相互抵销。

事实上，在该协议签订前，王某已将其儿子的房产证、土地证给了钱某，涉案财物已处置完毕，钱某也已收到处置涉案财物的房款。双方已按照2017年7月26日签署的协议履行了各自的义务。

关于钱称协议中约定的是抵押而不是还债。法院认为，双方2017年7月26日的协议中所表述的“抵押”，并非《物权法》中债的概念。结合钱某在二审庭审中的陈述，可以确认双方在签订协议时的真实意思表示是王某以其儿子的房产补偿钱某借款40万元，即以物抵债。故钱的上诉理由与事实不符，不予支持。关于钱说最后协议是有条件的。我院认为，这一约定既无条件也无期限，只是双方就所欠借款的偿还方式达成的约定。现在王只是部分履行了这一约定(用儿子的房产还了40万)，仍应履行双方约定的偿还借款10万元的义务。一审判决王偿还借款10万元符合本案实际情况，应予维持。故二审法院作出驳回上诉、维持原判的判决。