签了合同买商铺，才发现建了个车位；想回购房款，开发商却提出换成健康饮用水...近日，内蒙古呼和浩特多位业主向《经济参考报》记者反映了自己买房时的经历。内蒙古天地叶巍房地产开发公司2011年开发的商厦项目，被业主发现地下一层的商铺已经变成了车位和设备间，800多名购买商铺的业主向水漂支付了上亿元。开发商也准备以“置换质押”的形式，将出售的商铺换成“健康饮用水”，以求脱身。业主维权无门，欲哭无泪。
地下商铺换车位，上亿元房款浪费。
2011年，内蒙古天地叶巍房地产开发公司在呼和浩特市玉泉区南二环附近开发了一个房地产项目，包括万象天地一期、二期、三期。其中，万象天地三期由开发商规划建设为商业建筑项目，地上四层，地下两层。2018年，开发商以商铺的形式出售该商厦地下一层，吸引了不少消费者。
陈小芳经营着一家小餐馆，仅年租金就达4万元，经营成本巨大。为了拥有自己的店面，陈小芳在2019年1月购买了万象世界三期地下室的两套商铺。
“那时候买地下商铺的钱也是东拼西凑的。自己有10万的积蓄，网贷借了近11万，亲戚朋友借了5万。几年过去了，连店铺的影子都没见到。现在每个月要还2000多块的利息，还要交房租。我不知所措。”陈小芳说。
当时，陈小芳就被销售广告吸引住了，广告上明确写着:地下室将引进当地一家大型超市，超市周边1000多家商铺，售价10万元左右。“当时都是这样的广告，我全款买下了商铺。现在不仅没有超市，连一个都没见过。”
2018年，张成拿出几十年的养老钱，买了4个商铺，共计43万。“谁能想到，两年多过去了，不仅没有看到自己的商铺，到住建部门一看，万象天地三期的地下室按照规划根本不是商铺，而是车位和设备间。养老的钱就这样打到了水漂。”张诚担心地说。
多位业主告诉《经济参考报》记者，他们购买地下一层商铺时，开发商向业主提供了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并称正在办理商品房预售许可证，开发商还提供了与大型超市的合作合同。
“商铺购买合同明确写明‘认购人认购商铺的土地为商业用途，土地使用年限为40年’。开发商还和我们签订了商铺委托管理合同，租用我们的商铺，租期三年。年租金分别为购房款的7%、8%、9%。我们都信以为真，买了，包括很多外国业主。”店主徐强说。
到2020年底，业主们发现，不仅没有大型超市入驻地下室，开发商也不再按时向业主支付租金。他们去住建部门了解到，万象天地三期的地下室其实是一个车位和设备间。
记者采访了解到，至少有835位业主购买了万象天地三期的地下商铺，总金额约1.1亿元。
“买房买水”消费者维权难。
发现买商铺被骗后，业主开始找开发商维权。今年春节后，许多业主接到电话，告诉他们可以退款，但前提是商店更换为“健康饮用水”。
业主们告诉《经济参考报》记者，电话并非来自开发商，而是来自呼和浩特中农杨康万象天地水健康创业园(简称中农杨康公司)项目部。电话里的工作人员告诉车主，完成更换有三个条件。一种是将地下店铺换成价值1.5倍的“健康饮用水”，由中农杨康公司分阶段兑换给业主；二、业主支付“水站销售股东5万元”将地下商铺置换为楼上商铺；三是给中农杨康公司充值，消费5万元。
业主王宁拿着一份万象天地商铺置换质押意向协议复印件告诉记者，按照新协议，楼上商铺再换10万元，我们买的地下商铺本金由中农杨康公司在三年内偿还。如果到期不还清，楼上商铺的产权就归我们了。
“谁把我们的电话给了中农杨康公司？为什么是中农杨康公司出钱买房？这家公司和开发商是什么关系？”这个电话给业主带来了一系列新的问题。王宁说:“套路太深。大家都没有同意这个解决方案，担心再次被骗。”
记者向天地叶巍房地产开发有限公司核实了“买房买水”的置换方案，该公司法人高峰表示，公司计划采用这一方案，但方案细节尚未确定，他不认可业主手中的《万象天地店置换质押意向协议》为其公司拟定的协议。
多次与开发商协商未果，业主将问题反映到兴隆巷办事处、玉泉区公安局、玉泉区政府、呼和浩特市信访局等部门，但解决问题进展缓慢。王宁说:“目前只有呼和浩特市城市管理行政执法监察第三支队对开发商进行了行政处罚，因为开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，以商铺的形式销售车库。”
玉泉区兴隆巷办事处主任郭文杰说，今年1月22日和3月10日，办事处召集业主代表与开发商协商，要求他们尽快全额退款。到目前为止，已有52户家庭获得退款。
也有业主表示，从2020年11月开始，他们多次向玉泉区公安分局经侦大队报案，但至今没有立案。该大队教导员刘志高在接受采访时表示，从2021年元旦开始陆续接到举报，经侦大队正在收集证据进行调查。目前由于证据不全，没有立案。
截至记者发稿时，已有部分业主更换了万象天地三期二楼和三楼的商铺，并补齐了多出来的差价，而大部分业主则表示希望开发商尽快退钱。记者了解到，目前，天地叶巍房地产开发有限公司已经从以前的办公室搬离，业主无法联系到该公司的工作人员。
北京华联律师事务所呼和浩特分所律师袁飞飞表示，内蒙古天地叶巍房地产开发公司以非法占有为目的，在合同签订、履行过程中虚构地下车位、设备用房为商铺，骗取消费者财物，构成合同诈骗罪；开发商发布虚假广告，利用虚假广告非法获利1.1亿余元，构成虚假广告罪；同时，开发企业在未取得预售许可的情况下，销售所谓的商铺是违法的。
有许多历史遗留问题需要迅速处理。
近日，记者采访了内蒙古天地叶巍房地产开发公司法人高峰，就虚假销售谈了看法。他也“满腹委屈”，说这是“别无选择”。
高峰说，2011年，玉泉区政府将把这片区域改造成棚户区，公司是政府招商引资的企业。但这块地的拆迁比原计划年推迟了7年，直到2018年才完成。在此期间，该项目因政策变化停工三年，导致企业资金链断裂。“为了尽快完成棚户区改造，政府批准企业先建后办证。”高峰说，起初政府同意万象三期建商业楼，企业就按照商业楼来建。直到若干年后才发现，这块地是住宅用地，不能建商业建筑项目。
记者了解到，2014年，呼和浩特市政府批准万象天地三期用地调整为商业用地，但万象天地三期整个地下室未纳入商业性质。
内蒙古自治区房地产协会会长张庆辉说，过去，呼和浩特的房地产市场发展迅速。在开发过程中，一些房地产项目无证建，无证卖，一房多卖。房地产企业的这些行为损害了购房者的权益。2017年以来，呼和浩特市委市政府着力解决房地产行业遗留问题。“政府在解决这些遗留问题时，应该尊重历史和现实，在合法合规的前提下为房地产企业提供政策支持，只有‘拯救’这些房地产企业，才能保障老百姓的财产安全。”
内蒙古财经大学财税学院教授赵国岭说:“为了促进房地产市场的健康发展，政府各部门应该共同努力解决遗留问题，并根据每个项目的具体问题采取不同的解决方案，提高政府的效率。推卸责任是不作为的表现。”她建议，政府部门的各项工作都要规范，农村集体土地征收、土地流转、城市房地产开发和证照办理、商品房预售等各项工作都要在法律法规的框架内操作，这是避免房地产市场乱象的基础。
近年来，全国很多地方出现了商品房预售制度导致的无法交房、偷工减料、“货不对板”等现象。今年全国两会期间，政协再次建议取消商品房预售制度。
有地产专家认为，行业的种种乱象，不全是预售制度的问题，也有监管缺失的责任。"对房地产行业应该实施严格的监管政策."赵国岭表示，房地产项目开发周期长，需要监管部门长期、全方位实施监管，确保房地产企业各项工作在阳光下进行，实施严格的预防和惩戒措施，防患于未然。同时，社会各界作为监督者，为房地产市场的健康发展保驾护航，既监督政府的工作，也监督房地产开发企业的生产经营，利用各自的社会角色和大数据技术开展监管工作。从本质上讲，整个社会都是房地产市场健康发展的受益者。(文中受访业主均为化名)(记者哈琳娜魏玉玉)
来源:经济参考报
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