中新经纬9月25日电(周逸航)“房贷利率下调105个基点，月供不到500元。”25日上午，河南郑州的薛先生一起床就打开了邮储银行的手机App。和薛先生一样，很多贷款人一直惦记的股票房贷利率终于降了。
也有用户发现，自己贷款所在银行的App已经无法登录存量房贷调整页面。在中国建设银行贷款的冯先生，从上午开始多次点击相关页面，每次都提示“因系统繁忙，功能略有延迟，请稍等，再试一次。”
但截至记者发稿时，建行App相关功能均可正常使用。
/图片-1月25日，多家银行开始下调公积金组合贷款中首套房、二套房转首套房、商业性个人住房贷款的利率。一般来说，调整分为两种:首套房贷利率调整，客户不需要任何操作，银行会主动分批调整；如果第二套转为首套利率调整，借款人需要从9月25日起向银行提出申请，并提供首套房贷的相关证明材料。银行将于10月25日统一批量调整已批准的业务。
利率调整后，一个月可以省1000元。
浙江刘女士24日得知股票房贷利率下调的消息。她告诉中新经纬，虽然没有收到银行的利率调整短信，手机App上的利率也没有更新，但她可以看到还款计划里的金额有变化。
“我2021年从工行借了180万，初始利率5.8%。今年年初，利率降至5.45%。估计明天(25日)利率会调整到4.3%。”刘女士说，今年9月初，她每个月需要还款10173元。现在她只需要交8969元，每个月需要少交1204元。
左图为调整前，右图为调整后。来源:受访者提供。
广州的林星(化名)也沉浸在房贷利率下调的喜悦中。“我从农业银行贷款。调整前利率是4.7%，这次下调到4.3%。算了算，每个月能还500元左右，家里人都很开心。”
来源:受访者提供。
根据工商银行、建设银行等银行发布的首套个人住房贷款利率调整公告，2019年10月8日前(各家银行日期不同，下同)发放的浮动利率贷款，调整为执行LPR定价，最低可调整为相应期限无LPR；2019年10月8日至2022年5月14日期间发放的实行LPR定价的浮动利率贷款，至少可以在不增加LPR的情况下调整到相应期限；2022年5月14日后发放的、实行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至国家首套房贷利率政策下限，即对应期限LPR-20BP。
也就是说，如果按照2023年5年及以上的LPR利率4.2%、4.3%计算，大部分人的房贷利率可以下调到LPR无点和LPR-20BP的水平，对应的利率分别为4.2%、4.3%、4.0%、4.1%。
至于4.2%和4.3%的差额，则与贷款利率的重新定价日有关。有些人的房贷利率重新定价日是每年的1月1日，也就是一年调整一次。目前这类人仍要执行2022年12月的LPR，为4.3%；但与此同时，也有人每年在贷款日调整房贷利率——比如10月份发放的贷款，然后每年10月份调整一次。本次利率调整的时间为9月25日，利率将调整至4.3%。10月以后，利率将成为最新的LPR水平，即4.2%。
值得注意的是，在很多人对房贷利率下调感到兴奋的同时，也有用户表示自己的房贷利率并没有调整。
事实上，此次下调后的房贷利率水平不仅与LPR本身直接相关，还与该市首套房贷利率政策下限有关。各家银行公告中也明确，原贷款发放城市首套房贷利率政策下限高于LPR或LPR-20BP的，按原贷款发放城市首套房贷利率政策下限执行。
以北京为例，自2019年10月起，北京首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR+55BP。按照现行五年期以上LPR 4.2%计算，北京首套商业性个人住房贷款利率下限为4.75%。
这也意味着，2019年10月以后在京借款的用户，利率调整下限为4.75%(4.2%+55BP)，如果执行去年12月的LPR，调整下限为4.85%。
据中新经纬不完全统计，包括京、沪、深、厦在内的多个城市，当地利率下限已在不同时期超过LPR。从时间分布来看，2019年10月以来，北京和深圳的利率下限分别为4.75%和4.5%；自2021年7月起，上海利率下限为4.55%。
如何把第二套调到第一套？
相比首套房用户，二套转首套的用户需要在银行办理。
9月1日，北上广深等城市全面实施“认房不认贷”政策。对于贷款时并非首套房的购房者申请“二套转首套”的房贷利率，多家银行表示，由于“因城施策”的因素，各城市二套房的认定复杂多样，无法通过银行系统直接认定，因此借款人需要向银行提供首套房贷款的相关证明材料。
目前借款人可以从9月25日开始向银行提出申请并提供证明材料。银行收到申请后，对调整申请逐一进行人工审核，并于10月25日对审核通过的业务进行统一批量调整。
9月25日零点刚过，小雨(化名)就迫不及待地提交了第二套股票房贷利率转首套的申请。“我在北京把第二套换成了第一套。原来是25号开始去柜台递交材料。刚才突然在招行App里看到了网上投稿。我很快提交了申请。预计贷款利率将从5.88%降至4.8%，还款压力将大大减轻。”除了开心，小宇还把自己的经历放到了社交媒体平台上，表示希望更多人能看到。
来源:受访者提供。
北京的刘阿姨在提交了两套首套申请后也算了一笔账。“我在2021年5月购买了一套房产，调整后的利率将从5.35%降至4.75%。粗略算了一下，每月房贷从1.9万元降到1.79万元，25年下来总额不到33万元。”刘阿姨难掩喜悦。
对于“二套转首套”的认定方式，智联招聘首席研究员董希淼告诉中新经纬，有两类群体可以申请:第一类是部分城市实行“认房不认贷”政策后，只要借款人名下在当地没有其他住房，原“认房认贷”政策下的二套房贷可以按照首套房贷调整。
“第二种情况是借款人持有多套房产，其中一套有贷款，原本属于二套房贷。现在其他房产都卖了，名下一套住房成为家庭唯一住房，二套房贷成为首套房贷。也可以申请调剂。”董希淼补充道。
股票房贷利率调整对银行有什么影响？
作为银行的优质贷款，房贷利率下调必然会影响银行的经营。尤其是2023年以来，中国商业银行净息差较2019年大幅收窄。数据显示，2023年二季度商业银行净息差仅为1.74%，与一季度持平，但已接近监管共识水平。对于大型银行和股份制银行来说，随着现有房贷利率的下调，净息差下降的压力更大。
对于现有房贷下调和息差收窄对银行的影响，普华永道中国金融服务部合伙人陈进步对中新经纬表示，很多银行顺应政策和市场需求，加大了对实体经济的支持力度，包括调整存款利率。所以如果其他方面有相应的调整，会对房贷利率下调形成一定的对冲。
此外，陈表示，今年下半年新政策出台后，如果房贷规模增加，可以形成以量补价的局面。此外，随着房地产行业的信贷质量逐渐稳定，银行所需的减值准备也会相应减少，有利于银行的利润。
“因此，在多种因素的共同作用下，房贷利率下调对银行会有一定影响，但总体影响可控。”陈进步补充道。
至于未来银行应如何应对变化，董希淼认为，商业银行应采取多种措施开源节流，精细化管理，减缓现有房贷利率调整对利润和利差的影响:一是进一步降低存款利率，优化负债产品结构和期限结构，继续从负债端降低成本；二是增加信贷投放，在风险可控的前提下增加高收益资产的比例，进而提高资产的收益；第三，大力发展理财等业务，增加非利息收入，丰富多元化利润来源，对冲利息收入下降；第四，加强内部管理，提高精细化管理水平，降低成本收入比，向管理要效益。同时，严格实施全面风险管理，加快不良资产处置，努力保持发展的稳定性和可持续性。
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原文地址"住房贷款少还了几十块下个月会自动扣吗，还房贷这个月少还了300元"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/122807.html。
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