法院封房子会给搬家时间吗，法院查封房子要求搬离

作者:成都刘晓东律师，北京高通(成都)律师事务所专职律师。

01前言

02案例介绍

03案例分析

04小贴士

01前言

在房地产交易市场上，由于开发商的各种原因，经常会发生购房者签订购房合同并支付全款后，开发商未能及时为购房者在不动产登记中心办理过户手续的情况。开发商欠债时，债权人会查封开发商名下的房产，冻结拍卖以清偿债务。此时由于房屋仍登记在开发商名下，涉案房屋将被查封。

作为购房者，如何救济，如何对查封行为提出异议，笔者以案例的形式做如下简要分析。

02案例介绍

2006年7月21日，杨琳与成都福星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于四川省都江堰市鱼塘镇三台村山水印象6组24栋1单元2室的房屋。该商品房建筑面积共194.14平方米，每平方米价格为3090.55元，总价款为60万元。合同约定的付款方式和期限为:“1。一次性付款:签订合同当天支付定金2万元，交房时一次性付清余款58万元”。合同签订后，杨林按约定在合同签订当天支付了定金2万元。2007年10月24日，成都福星房地产开发有限公司为杨琳开具了60万元的购房款收据。购买该房屋后，杨琳一直实际居住和使用该房屋。

2013年5月26日，都江堰荣华居物业管理有限公司向杨琳出具了2007年至2013年6月31日的物业管理费收据。2016年1月12日，山水印象物管出具了杨琳2016年1月至12月的物业费收据。

兴城小额贷款公司根据(2014)第1202号民事判决，向一审法院申请执行成都市大王广告策划有限公司、成都福星房地产开发有限公司、成都盛腾科贸有限公司、罗小军、雷波、鹰巢的财产，该判决已发生法律效力。执行中，该院对四川省都江堰市玉堂镇三台村景观印象24栋1单元2号由成都福星房地产开发有限公司开发并登记在其名下的房屋进行了查封。执行过程中，案外人杨琳向法院提出执行异议，法院裁定案外人异议成立，中止对本案涉案房屋的执行。兴城小额贷款公司不服该裁定，于2016年5月6日向一审法院提起诉讼。

03案例分析

1.执行异议是什么？

执行异议是指在执行过程中，案外人对执行标的提出不同意见，主张全部或者部分权利。也就是说，如果执行对象侵犯了案外人的民事权利，案外人有权要求人民法院予以纠正。

2.本案排除执行权的性质是什么？

本案中该权利的本质是物权期待权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立和变更，除通过法律行为取得的物权外，必须依法登记，方能发生法律效力。但由于现行的不动产开发登记制度，不动产买受人在签订不动产买卖合同后往往不能及时登记，法律意义上的买受人对不动产所有权的取得总是会长期滞后于债权的约定，在此期间买卖的不动产仍将属于法律意义上的不动产出卖人。当因不动产出卖人的经营状况或善意而面临其他金钱债权人的请求时，会给不动产买受人带来很大的风险。为了增强公众对法律公平的信心，在执行程序中优先保护不动产买卖中的买受人应是一个原则。因此，在不动产买卖的法律过程中，当不动产买受人已经履行了合同的主要义务时，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但在取得法定物权时仍应被赋予类似所有人的无过错地位，其期待物权仍具有排除执行和其他物权的效力。

3.为什么杨琳的死刑异议能够得到支持？

杨琳对涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权的审查，重点在于案外人杨琳对执行标的是否享有合法真实的实体权利。首先，在人民法院查封涉案房屋之前，杨琳与成都福星房地产开发有限公司于2006年7月21日签订了《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，杨琳提交的收据及成都银行卡POS凭证证明其按照合同约定支付了定金及剩余房款。兴城小额贷款公司对上述证据的真实性提出异议，但未提供相关证据。第三，杨琳提交的物业费收据也表明其已办理收楼相关事宜，对该房屋拥有事实上的管理权和控制权。在成都复兴房地产开发有限公司未办理涉案房屋权属登记的情况下，杨琳也通过各种渠道要求成都复兴房地产开发有限公司办理涉案房屋权属登记。因此，上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。“在货币债权执行中，买受人对被执行人名下登记的房地产提出异议，其权利可以排除执行的，人民法院应予支持: (一)人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封前，已经合法占有该房地产；(三)按照合同约定支付全部价款或者支付部分价款，并按照要求将剩余价款交付人民法院执行；(四)非买受人自身原因未办理转移登记”，杨琳享有涉案房屋物权期待权，足以排除执行。

04小贴士

《最高人民法院关于人民法院办理异议复议案件若干问题的规定》第二十九条也是保护消费者、购房人期待物权的特别规定，是专门为房地产开发企业的执行人设计的。

附在原始法律上

《最高人民法院关于人民法院办理异议复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在执行货币债权中，买受人对被执行房地产开发企业名下登记的商品房提出异议，符合下列情形的，人民法院应予支持，其权利可以不予执行:

(一)人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；

(2)所购商品房为住宅，买受人名下无其他住宅；

(3)已付价格超过合同总价的50%。