房产交易的一些历史问题，中国房产发展史记

最早的房地产交易出现在一件名叫“衡”的西周青铜器上。公元前919年农历三月，一个叫巨伯的人把1300亩土地分两次抵押给一个叫秋微的人，换来几件价值100个贝壳的奢侈品，包括两件玉器、一条鹿皮披肩和一条带花的围裙。

周厉王三十二年，又发生了一次卖地。这次卖地的交易过程也被刻在了青铜器上。

这张唱片是关于周厉王购买土地的。为了扩建宫殿，周厉王买下了一个名叫瑛琮的人的土地，而且没有马上给钱。丛担心周厉王会违约。派人去找从，说:“不要怕，我一定会付出代价的。如果我违约，就让上帝惩罚我流放吧。”这是一个非常毒的誓言。

周厉王买地花了多少钱？碑文没有说。但李开周说，有人买地，有人卖地，说明当时除了土地抵押还有土地买卖，房地产市场已经初具规模。

隋唐时期，有一个人叫窦娃，陕西人。他的父母在他很小的时候就去世了，他很无助，跟着叔叔生活。他叔叔是公务员，住在长安。窦以先靠卖鞋、树等生意赚了点钱。后来他有了80万的身家，于是开始向房地产行业进军。当时长安西城有个废弃的化粪池，面积十几亩大，已经闲置七八年了，没人买。窦仪买下，雇人填上，在上面建了20家店铺，租给波斯胡人做生意，平均每天收几千块钱的租金。

后来，窦仪听说钦差大臣李生喜欢打马球，就花了70万买了一块地，又花了30万把它建成了一个马球场，送给了李生。李生非常高兴。从此和窦骁成了闺蜜，有求必应。有了这种后盾，窦娥眉不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。

除了窦骁这样的开发商，古代有些业余开发商是公务员，退休干部，甚至政府本身也是开发商。

比如北宋时期，中央政府下有一个专门的发展机构，叫做“整理首都研究所”。本来这个机构只能建城墙和宫殿。后来城墙差不多完工了，宫殿也修建得很豪华，这个机构开始转型，开始为中央政府创收。如何创收？都城修好后，他们向朝廷请示，分配给他们一大片土地。他们在上面建造房屋和店铺，有的卖给百姓，有的租给百姓，为国库立下了汗马功劳。

古代没有专业的开发者。开发商最需要的是钱。买地，买建材，雇人，摆平关系，都要花钱。特别是买地的时候，必须要有大量的流动资金，资金不足，就要找同行借，或者找银行贷款。古代没有银行，但是有钱庄，但是钱庄的规模一般都很小。即使有一些大型的全国性连锁钱庄，也不是做开发商的生意，借钱给其他老板。史料中有两个房地产抵押贷款的例子。一个是南北朝梁王萧红，叫人拿房契去借钱。一个房契最多只能借几千块钱；明朝嘉庆年间山阴县还有个叫的财主，最多时借了一万五千文。这点钱根本不够发展和一顿大餐。

直到民国时期，外资银行才陆续在中国开展业务，开发商才得以获得大额贷款。所以，中国的职业开发者直到民国才出现。

如果古代的开发商囤积了大量的土地，就要弄个板子。

以唐朝为例。唐玄宗当政时，土地政策中有这样的规定:“应分园舍者，三口以下分一亩，三口分一亩，五口分一亩，五口分一亩.....买地的人不应该超越这个体系。”也就是说，政府给老百姓分配宅基地，分配的宅基地大小取决于家庭水平和家庭人口。如果是平民家庭，每三口人分一亩宅基地；如果是贱民家庭，每五个人分一亩宅基地。此外，普通人也可以购买宅基地，但购买的面积有限，不能超过政府制定的目标。

政府设定的目标是什么？平民家庭买地，每三个人最多只能买一亩宅基地；如果一个贱民家庭买地，每五个人就可以买一亩宅基地。

在唐朝，商人也是贱民，即使是富商也是贱民。即使是几百人的大家庭，最多也只能买20亩地，一两年就耗光了。如果你过度购买大量土地呢？

按唐律:“逾限占地者，十亩。”意思是如果买的地比目标多，就要拿板子。每超出一亩，就给你10块板子。

虽然古代的开发商没有今天的开发商那么“牛”，环境和政策对他们也不是很有利，但是在拆迁这个问题上，开发商还是占了优势。以窦骁为例。他知道要搞房地产，得先上某人，于是就勾搭上了在任的邱。

古代的拆迁过程更为暴力，因为在任何情况下，国家都可以随心所欲地使用土地。当然，在古代，也有一些民主君主。如北宋元丰六年(1083年)，开封外城向外扩张，规划新建的城墙占据了120户人家的房屋。宋神宗让开封府做一份拆迁补偿方案，开封府写了一份报告，说总共需要20600元的补偿，平均每户至少能拿到171元。

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