房地产行业红火的时候，保险资金蜂拥入市，买入股权。但从2021年开始，房地产行业进入黑铁时代，房企流动性风险加剧，市场信心低迷，股价暴跌，保险资金减持或撤离。如今，保险资金开始回流，但投资方式发生了变化，他们把目光投向了房地产。
近日，据一项引人注目的调查显示，上海万达广场置业有限公司发生了工商变更。原全资股东大连万达商业管理集团有限公司退出，新增上海嘉盛管理咨询合伙企业、芜湖普誉股权投资合伙企业。同时，法定代表人由张静变更为丰顺，主要人员也发生了变化。
据悉，新增股东上海嘉盛管理咨询合伙企业(有限合伙)背后的实质收购方为人人提供保险。
值得关注的是，这是近期第三起保险收购事件。另外两笔交易分别是:中邮保险买下中粮置地广场项目，世茂珠海综合体转让给中国人寿系。
01，保险金又出了！人人保险收购上海周浦万达广场。
10月7日，大连万达商业管理集团有限公司将上海万达广场置业有限公司100%股权转让给上海嘉盛管理咨询合伙企业(有限合伙)、芜湖普誉股权投资合伙企业(有限合伙)。收购方为所有人投保。
资料显示，上海万达广场置业有限公司的资产为周浦万达广场，于2009年9月开业。是继上海五角场万达广场之后，万达集团在上海运营的第二个城市综合体项目。
资料显示，项目总投资超过25亿元，总建筑面积32万平方米，其中商业面积15万平方米。是集休闲、餐饮、娱乐、文化于一体的综合性城市广场，是浦东周浦最大的商业娱乐设施。主要门店引进了万千百货、国美电器、乐购超市、万达国际影院、KTV、体育100、石浦酒店等。此外，项目还有6栋高层，一期3栋27层公寓酒店，二期3栋写字楼。
2020年债券年报显示，周浦万达广场租金收入对应抵押贷款10.02亿元，质押期限为2016年10月9日至2026年10月8日。
本次接管中，上海嘉盛管理咨询合伙企业由人人投资控股有限公司持股90.91%，由人人人寿保险有限公司间接持有。
据相关消息，在此之前，万达已经与人人人寿有过多次交集。今年5月底，大连万达商管将经营稳定的三个万达广场间接转让给人人人寿，分别是上海松江万达广场、西宁胡亥万达广场和江门台山万达广场。
02.两大风险& # 34；买一栋楼& # 34；，支出81.66亿！
保险资金斥资数十亿购买房产的消息再度密集。
近日，大悦城(000031)发布公告称，中邮保险拟受让控股子公司西单大悦城公开挂牌转让的北京昆汀资产管理有限公司100%股权及债权。主要资产为北京市东城区中粮置地广场项目，交易价格为42.56亿元。
同时，世茂集团发布公告称，拟以39.1亿元的总价出售珠海某综合体项目51%的股权。受让方是项目的合资公司，背景主要是中国人寿系。
中邮保险买了中粮置地广场项目。
大悦城近日发布公告称，子公司西单大悦城股份有限公司(以下简称“西单大悦城”)通过北京产权交易所公开挂牌转让北京昆汀资产经营有限公司(以下简称“北京昆汀”)100%股权及债权。挂牌期满后，根据北京产权交易所反馈意见，中国邮政人寿保险股份有限公司(以下简称“中邮保”)为合格的意向受让方。9月28日，西单大悦城与中邮保险签订产权交易合同，交易价格约为42.56亿元。
本次交易底价为425，584.7万元，其中股权挂牌底价为344，884.7万元(不低于国资备案的净资产评估值)，债权挂牌底价为80.7万元。
北京昆汀的主要资产是位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮置地广场项目。2018年建成投入使用，产权期限至1960年9月。总建筑面积81454平方米，停车位377个。同时，退市方必须承担西单大悦城对北京昆汀的债权，即西单大悦城向北京昆汀股东借款本金8.07亿元计入挂牌底价。
中邮保险的控股股东是中国邮政集团有限公司..截至2022年12月31日，中邮保险经审计总资产4460.39亿元，总负债4241.91亿元，净资产218.58亿元；2022年，中邮保险经审计营业收入1129.88亿元，利润总额7.09亿元，净利润3.97亿元。
根据大悦城公布的中企华资产评估有限公司出具的资产评估报告，截至评估基准日2023年4月30日，北京昆汀净资产评估值为243，774.29万元，增值率为125.4%。升值的主要原因是投资性房地产中所占的房屋以成本价计量，该地区房地产市场状况良好，区域市场整体趋势呈现一定的上升，导致房地产价值增加。负债评估值为97，987.59万元，增值率为0。
大悦城表示，本次交易完成后，公司将不再持有北京昆汀的股权。本次股权转让有利于盘活现有资产，实现资产价值最大化，回笼资金，帮助公司高质量发展。
世茂珠海综合体转让给中国人寿系。
同时，世茂上市公司还公布了一个项目的转让信息，受让方也是保险系。
世茂集团控股有限公司(00813.HK世茂集团)和上海世茂股份有限公司(ST世茂，600823。SH)近日发布公告称，控股公司珠海海鑫企业管理有限公司(以下简称“珠海海鑫”)拟转让其持有的珠海世茂新领域房地产开发有限公司(以下简称“珠海世茂新领域”)51%的股权，转让对价合计39.1亿元。
来源:ST世茂公告
已收购珠海世茂新领域51%股权的企业有两家，其中中国人寿星湾(天津)企业管理合伙企业(有限合伙)(以下简称“星湾企业”)以约39.09亿元收购50.99%；中国人寿亓航一期(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙)(以下简称“亓航基金”)转让0.01%，对价76.67万元。
本次交易完成后，珠海海鑫将不再持有珠海世茂新领域的股权。珠海世茂新区将由两大寿险公司股东持有，其中万行企业股份由49%增至99.99%，亓航基金股份为0.01%。两大股东中，亓航基金持有万行企业99.976%的股份；亓航基金的股东是中国人寿和中国人寿财产，这两家公司都属于中国人寿保险部。
据世茂集团介绍，珠海世茂新领域的主要业务是在珠海开发综合性商业和商业综合体开发项目。该项目占地约225，563.9平方米，目前分六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店、会展中心等。一期开发项目包括7栋酒店式写字楼，预计2023年底前陆续交付。二期开发项目包括八栋酒店式办公楼，目前正在建设中。项目后续阶段目前处于规划方案论证阶段，后续项目将陆续开发建设。
世茂集团表示，由于项目的可持续发展需要签约各方进一步投入，鉴于公司目前的流动资金问题，公司无法进一步投入和支持项目的可持续发展。出售使本集团能够偿还其对合营伙伴的债务，确保项目发展所需的持续资金，并有机会分享项目财产的收益。
03.保险资金投资房地产势头不减。
近日，中国保险资产管理协会发布《中国保险资产管理行业发展报告(2023)》显示，2022年，保险资金在不动产的投资规模同比增长超20%，达到20.85%。
根据保险公司在中国保险行业协会官网披露的信息，今年以来，中国平安人寿、友邦人寿等保险公司发布了大规模的不动产投资公告，投资金额从数十亿到数十亿不等。今年2月，大家投控与高端物流园区开发商、运营商万宝物流共同发起设立物流产业基金，收购嘉兴、南京、昆明三个成熟的高标准物流资产，总建筑面积近20万平方米。此次收购将有助于进一步完善人人保险在全国物流仓储领域的战略布局。
来源:中国保险行业协会。
据头部保险资管相关投资人士介绍，不动产投资或不动产投资不仅包括股票投资、债券投资或房地产开发商的金融产品投资，还包括以不动产为标的的实物资产投资，实物资产仍有很大发展空。
从公开信息看，近年来保险公司新投资的不动产实物资产主要是自用不动产和投资性不动产，后者是商业不动产，包括写字楼、仓储物流和产业园、IDC(数据中心)等。
上述保险资管人士表示，保险资金具有期限长、规模大、来源稳定的特点，与不动产投资有天然的契合性。不动产投资具有长期价值创造的核心，对于保险资金而言，也具有长期配置价值。在中外机构投资者的实践中，房地产一直是重要的投资品种。
中国人寿副总裁刘辉在今年8月公司业绩发布会上介绍，成熟的商业地产现金流稳定，可以跨周期保值增值，同时抵御通胀和波动，与其他品种关联度低。是保险等长期资金的重要配置品种，在投资组合中配置一定的不动产资产有利于保险资金的长期稳定回报。外资保险公司对房地产的配置一般在10%左右，而国内保险公司对商业地产等实物资产的配置比例仍然较低。
对于近两年部分商业地产的低出租率，刘辉也表示，这是市场的短期波动。中国人寿会通过选择更多的核心资产，更好地匹配长期收益的要求。她介绍，目前整体不动产配置利息收入稳定，高于固定资产配置率。
来源:房地产和技术
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