5月20日，央行突然宣布将五年期LPR下调至4.45%，引发热议！刚需房成了“市场宠儿”，而较早购买的“刚需房”就像一个没人要的孩子:一个固定的利差永远翻不了身！
不幸的是，蔡晓和大多数人一样，深陷抵押贷款利率上涨15%的泥潭。在疫情的影响下，人们不知所措...很多人为了减少月供，节省利息，缩短还款周期，开始瞄准“再贷款”。...
一个
房贷利率骤降的背后，大家欢呼:“不公平”
→5月15日，央行、银监会联合发文:首套房贷利率下限下调20个基点。
→5月20日，央行发布最新LPR报价:5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.45%；一年期贷款的市场利率(LPR)为3.7%。
短短五天时间，央行已经连续两轮对刚需房进行低利率刺激。房贷利率下调20个基点+LPR下调15BP=刚需住房用户最低房贷利率下调空，可调整至4.25%。甚至在房贷推出后的很长一段历史里，利率都下降的很快很大。
相比之前10-20%的涨幅，房贷利率已经飙升至6.37%，在疫情的掩盖下是2.12%。同样一个人，百万房贷，30年等额本息，总利息差距直接拉大47.3万。...
现在，有首套房额度的刚需房成了“市场宠儿”，而之前已经买房的人则“冷门”。无论LPR未来如何浮动，中间的巨大价差都是你永远翻不过去的坎。
以前主流的房贷利率是5.88-6.37%。即使在2019年LPR实施后，许多人还是选择了这种方法。而LPR的下调不能及时调整，需要几个月或者一年的时间:如果选择每年1月1日调整，需要半年以上；如果是年到月，那就要看你之前的房贷月了。
这背后的无奈只有房贷当事人才能真正体会到，尤其是在疫情严重的市区！
带你分析一下——
二
疫情之下，“借贷置换”的呼声越来越高。
声明:本文所解释的“放贷”并不是向银行申请低息贷款，然后以民间借贷的形式将贷款高息借给他人，以谋取其中的利息差。这个有法律风险，请不要碰。
前方高能，请仔细往下看:
1.什么是“借贷置换”？
“贷款置换”是指通过预付款结算原抵押房屋，释放尾款，再向银行抵押。这种贷款的期限一般可以是3-20年，不同的银行有不同的要求。年化利率在3.7%-5.9%浮动，还款方式有先息、以贷还贷、等额本息。
我们来算一笔账。如果按照同样贷款100万，30年等额本息计算:
6.37%利率月供:6235元=
5.88%的月息是5918元。
4.25%利率月供:4919元↓
一个月就省了1316元。
这是什么概念？一年后你会平白无故多花15792元左右，30年后多花473000元。这对任何家庭来说都不是一笔小数目。足以支撑一个正常家庭的水、电、暖、物业费等一些开销，也足以提高一个家庭的生活水平。
2.「转贷置换」有什么好处？
1)可以节省利息，减少不必要的开支。
通过“贷转贷置换”，申请新的低息房贷，置换原来的高息房贷，从而降低你为自己的欠款需要支付的利息。如下表所示:同样贷款100万，你的月供可以节省1000多元，总利息可以节省28万多元，非常节省。
2)可以减少月供，缓解目前的压力。
我们的按揭贷款一般有两种还款方式:等额本息和等额本金，而按揭贷款可以先还利息，等额本息。
所以也可以通过“切换”还款方式来减轻月供的还款压力。比如原来等额本息改为先还利息后还本金，如下表所示:如果你借100万，你的月供将减少3800多元，压力直接减半。不错！
3)可以释放过剩信贷，具有流动性。
核心区的房子是安全的投资方式之一，价格几乎是涨或者稳中有升。我们可以通过“借出置换”的方式把房产增值的部分借出去，这样我们手里就有了一笔超低利息的备用金。
比如6年前买的房子，原值100万，现在市值180万，可以通过“借贷置换”释放增值的80万资金，对于企业主来说是非常好的融资选择。
4)整合负债和优化个人征信的能力。
如果你名下有多个不同性质的负债，比如房贷、车贷、信用卡、小额消费贷款、网贷等。，我们可以通过“借贷置换”将其转化为低息的抵押贷款:
①以往还款情况:房贷+车贷+信用卡+网贷等。
(2)通过债务重组转贷后:每月只需还一次贷款，还款清晰。
这样更有利于规划自己的贷款，消除影响个人征信的“多头借贷”、“高息网贷”等债务，从而优化个人征信！
这就是债务整合的魅力，优化债务，真正减轻我们每月的还款压力！
3.“次级贷款置换”的风险点
1)营业执照
“借贷置换”一般是商业贷款，需要有营业执照。不同的银行对营业执照的注册时间，是否实际经营，经营的流程都有不同的要求。仅仅为了贷款和更换而注册营业执照的客户需要谨慎。注册/注销/记账/年审也是有成本的。
2)资本成本
在“转贷置换”的过程中，需要结算最后一家银行的尾款。结算尾款的资金可以是自有资金，也可以是过桥资金，都是需要考虑的资金成本，一般在18000-3000左右视当地行情而定。
3)到期还款压力大。
经营性按揭贷款存在到期返还本金的问题。每个银行都有不同的产品，有每年回本的，有三年回本的，有五年回本的！
如果没有及时归还资金，可能会出现资本化的情况，这是成本，可能会出现资本化后审核不通过的情况！但是有的银行是可以计划回本，流向资本的！这个要看你现在的资历，能做到哪些银行产品！
4)贷款风险
如果这笔钱用于购买房产或其他非法资金，被监管查出后可能会被银行贷款。
如果你的营业执照被注销，或者你的征信异常，你也有可能被银行贷款。
5)贷款展期风险
房贷通常比按揭短，三年，五年，十年。万一到期银行不续贷，你将面临巨大的还款压力，要提前了解。
6)工艺相对复杂。
因为抵押贷款涉及两大环节:清抵押和办理抵押贷款。一般需要很长时间，大概20-30天，审核材料，面试，户口安置，公司审核，公证，抵押。如果客户配合，批准时间将会缩短。
温馨提醒:
1.如果你的房子是最近两年买的，需求只是置换低利率，本身不存在资金短缺的问题。不建议更换。虽然房贷利率最高20年，但是房贷可以30年。蔡晓仍然建议保留抵押贷款更安全。
2.如果你原来的房贷中有公积金贷款，就不用折算公积金贷款，已经很低了。
3.如果你有抵押贷款，有更多的余额。此时还有其他贷款20 ~ 30万，还款压力大。如果想减轻还款压力，也建议你直接进行二次房贷。一般二次房贷也有授信10年的产品，先还利息，后还本金。这种压力比较小！重置成本不低，不要被打“低利率牌”的人影响！
最后
关于是否“置换贷款”，你需要考虑的是:你是想减轻还款压力还是想周转资金？但无论哪种方式，都要从自身的实际情况出发，了解这样做的目的，是否能达到预期，更清楚地了解中间的综合资金成本。
疫情当头赚钱不容易，但如果预测“转贷置换”后利率和资金空变化不大，还是不建议你转贷。
不同的人有不同的看法。如果您对“转贷置换”有什么疑问，或者有知识点需要补充完善，欢迎在文末留言讨论！
结束
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