随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式印发，广佛莞等广东九市的经济活力与日俱增，房地产和金融市场作为敏感的经济信号率先被捕捉，既体现了外界对粤港澳大湾区这一历史机遇的信心，也考验着政府的智慧。
近日，《第一财经日报》记者注意到，一方面，粤港澳大湾区规划纲要正式颁布，各行各业带来的利好不断，金融业和房地产业有望大幅增长；另一方面，为了抑制过热的房地产金融市场，政府通过“降杠杆、调结构”，建立了金融监管和房地产行业的“新长效调控机制”，试图引导资本流向实体经济，为粤港澳大湾区创造良好的营商环境。
2月25日至26日，央行召开金融市场工作会议，要求进一步落实各项信贷政策。加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。此前，银监会也提到，要进一步完善差别化房地产信贷政策，严禁“首付贷”和消费贷款资金违规流入房地产市场。
然而，根据记者近期对广州、佛山房地产市场的走访，在严格的金融信贷监管政策下，以“首付贷”、“消费贷”等名义流入房地产市场的“对策”并未消失，金融机构与开发商合作的信贷链条依然相互依存。相关工作人员也表示，贷款不影响银行放款和征信，不合作也可以立项。
认真整顿“信贷”乱象
“我们这里不能做‘首付贷’和‘消费贷’，会影响银行的征信。五年前我们还能做到这一点，现在基本不可能了。”近日，记者以购房者身份走访广东广州、佛山多个楼盘时，多数销售人员摇头表示无法提供“首付贷”、“消费贷”等产品和服务。
事实上，根据银监会多次发文整治银行业和房地产市场乱象的情况来看，确实是这样。
2018年1月13日，银监会发布《中国银监会关于进一步深化银行业市场乱象整治工作的通知》，同时发布《关于进一步深化银行业市场乱象整治工作的意见》和《2018年银行业市场乱象整治工作要点》(以下简称《要点》)。
《要点》中有8个方面22项，其中提到:“发放首付不定期个人住房贷款；通过充当融资渠道或放贷渠道，直接或间接为各类机构发放首付贷提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房。”
2018年8月，银监会对418家银行开出罚单，罚款金额约13139万元，265人被问责。其中，五大行收46票，股份制银行收14票。从处罚来看，房地产贷款成为此次监管的重点，多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而受到处罚。
同年8月29日，银监会召开银行保险监管电视电话会议，其中提到要进一步完善差别化房地产信贷政策，严禁“首付贷”和消费贷款资金流入房地产市场。
2019年2月25日，银监会发布《坚决打好防范化解金融风险攻坚战》，再次强调严禁“首付贷”和消费贷款资金流入房地产市场，坚决遏制房地产泡沫化倾向。
银监会多次针对房地产市场开展“首付贷”和“消费贷”的整治工作，意味着银监会对信贷资金违规流入房地产市场零容忍，而这也进一步打击了众多金融机构和投资投机者的信心。
2019年2月25日，中国银监会副主席王兆星在国务院新闻办“坚决抗击金融风险”新闻发布会上表示，经过两年努力，各种金融乱象得到有效遏制，金融安全稳定得到有效维护，金融风险由发散状态转为收敛状态，金融资金脱离实际的状况得到基本遏制和改变，使其流向实体经济。经过治理，银行业金融机构贷款占总资产的比重回升至53.9%，空转让资本大幅下降，经营活动更加正常。中国经济的宏观杠杆率也一改过去年均增长10个百分点以上的势头，开始企稳。
事实上，在银监会严厉打击“首付贷”、“消费贷”等信贷资金违规流入房地产市场的措施下，房地产市场引发金融泡沫的风险确实有所改善。然而，在高息短期贷款和加速回笼资金的诱惑下，仍有开发商和金融机构试图通过变相首付贷“顶风作案”。
变相“首付”
“如果首付不够，我们这里有办法做‘首付贷’，既不会影响你在银行的征信，也不会影响后续的房贷。”近日，记者以购房者身份走访了佛山中粮龙湾祥云项目，项目销售人员告诉记者。
随后，销售人员向记者提供了一份首付贷的产品说明。根据说明文件，这是一笔利率优惠、申请方便的个人消费信用贷款。具有无抵押、低利率、期限灵活、额度自由、用途广泛等特点。
据了解，该笔个人消费信用贷款最高贷款额度可达100万元，只需提供身份证、户口本、个人信用报告、储蓄卡、认购书等材料即可办理贷款。
根据贷款期限的不同，可以采用先息后本、等额利息和气球贷款的方式还款。本金等额本息前的贷款期限为3年，气球贷的贷款期限为5年。根据贷款期限不同，月利率低至0.83%，高至1.5%。
值得一提的是，贷款项目还需要收取最低4000元的服务费，从4%到6%不等。据记者计算，以10万元为例，等额利息一年的贷款还款利息和服务费共计13992元，三年的贷款还款利息和服务费共计40972元。气球贷五年还款利息和服务费高达76020元。照此计算，似乎利率优惠的消费贷，借10万，3到5年，其中利率高达40%甚至70%。
根据文件中提供的联系方式，记者联系到了消费贷提供的工作人员，该工作人员自称是何复金融的员工，并保证该笔贷款不会影响银行的征信和房贷发放。“我们是金融办监管的正规金融机构。我们的贷款是不可授信的，所以不会影响你那部分银行贷款。”
当记者询问非合作楼盘是否可以时，该员工告诉记者，其他楼盘一般都可以。“之前没有合作过的物业，再立项只需要两个工作日。”
就相关情况，记者致电并致函中粮集团和合肥辉煌(中国)房地产顾问有限公司，合肥辉煌相关负责人对此予以否认。“何复金融的信贷产品，包括消费贷款产品，并没有为房地产市场的首付客户提供贷款业务。其次，何复金融的经营范围不在佛山，也没有在佛山开展业务，涉及的金融产品也不是我们的产品。公司不会做首付贷、校园贷等产品。如果查实相关人员确实存在违规行为，将严肃处理。”
对此，中粮集团没有回应。
事实上，首付贷现象并不只是个例。记者之前走访广州楼市，也发现品牌房企可以为购房者提供首付贷款。
位于广州的保利碧桂园公园大道，现场销售人员告诉记者，可以为购房者提供贷款服务，解决购房者首付不足的问题，并推荐了一家声称与房地产合作的小额贷款公司。
"房地产有时会介绍一些缺少首付的客户."小额贷款公司工作人员介绍，公司可以为购房者办理消费贷款、装修贷款等银行贷款，并从中收取手续费。此外，公司本身也可以为购房者办理小额贷款。虽然审核会比银行宽松，但对资质也有一定要求。
至于征信是否影响后续购房者的房贷，该信贷公司工作人员表示，公司有几个贷款产品，有些会在征信记录中显示，有些则不会。公司会根据客户的情况匹配相关产品，所以每个产品的利率都不一样。“小额贷款产品，个人最高可贷30万。通常推荐的产品年利率在10.2%左右，最长期限为3年。”信贷公司的工作人员说。
伪装成首付贷的消费贷款，给购房者隐藏了很多风险。广东南方弗瑞德律师事务所律师曹春科在接受记者采访时表示，首付贷除了增加购房成本外，还会给购房者带来逾期还款的违约风险。“对于借款人来说，还款压力大是不言而喻的。一旦停贷断供，将面临金融机构的起诉。一般金融机构的违约条款比较苛刻。借款人逾期，各种滞纳金、罚息、违约金都要索赔，违约成本大。”
同时，曹春科指出，如果首付贷不获批，购房者还将面临支付首付的资金风险和违约风险。一般开发商都是提供首付的金融服务，只有在购房者签约支付首付后，才会根据购房者提供的贷款资料进行贷款审核。“如果有首付贷批不下来，购房者会在资金不足的情况下，短期内另辟蹊径筹集资金。否则，开发商将依据购房合同向购房者主张逾期付款的违约责任。”
此外，广东律师事务所何律师也告诉记者:“如果购房者没有拿到按揭贷款，是否可以与开发商解除已经签订的商品房预售合同而不承担违约责任，还是一个问题。”
当心多米诺效应
事实上，房地产市场“首付贷”和“消费贷”背后的金融风险不得不引起金融监管部门、银行和房地产行业的重视。
上海财经大学现代金融研究中心副主任Xi·杨君告诉记者，首付贷、变相消费贷等信贷资金过度违规流入房地产市场，将引发一系列“多米诺骨牌”效应。“房地产本身的风险，因为大量非法资金进入房地产领域，会使房地产价格过高，可能出现泡沫。世界上所有商品的价格都不可能长期维持在一个虚高的点上，都有可能下跌。”
Xi·杨君指出:“这种风险一方面是房地产行业本身带来的，另一方面也会给金融体系带来风险，进而引发整个国家的系统性风险。”
中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松表示，首付是一个监管问题。房地产活跃的时候，总有场外资金采取各种手段非法放贷，这肯定会对整个房地产的泡沫和杠杆产生不利影响。“加杠杆最大的危险是债务风险，会导致债务链变宽，资金链断裂。不仅仅是一条投资链断了，而是多条投资链断了。”
Xi·杨君表示，政府应该衡量相关指标，把握一个尺度，以解决信贷资金流入房地产的问题，防止国家金融安全。“我认为政府应该把握一个合理的度和水平。适度负债买房，开发房地产，合情合理。可以充分调动社会资源，特别是对于资金匮乏的人，买房，开发房地产。可以顺利完成，满足供需双方的需求，但需要有一个合理性。”
与此同时，Xi·杨君指出:“对于其比例，如商业贷款能提供多少首付，应界定负债比例。买房和房地产开发要控制在安全合理的水平，尤其是首付贷款。首付就是他没有自有资金去买房，还债压力很大，不仅是商业贷款，首付也是。因此，必须对其进行更严格的控制，这是金融安全的重要保障。”
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