财务/财税/法务|定制咨询服务编辑/楚晓辉
不久前，一位朋友咨询了肖伟。由于疫情沉寂，最近资金压力真的太大了。店面租金和员工工资都在等资金，不过现在生意情况有点恢复了。只有按揭的房子还了不到一年，从来没有逾期过。
问我觉得他可以通过这个抵押的房子再申请贷款吗！我肯定能告诉他，当然！
其实，按揭房即使银行按揭贷款没有结清，也是一个很好的融资工具，根据不同类型的按揭房，配套方案也是不同的。
今天，根据这位朋友的需求，初晓将为您详细讲解不同类型按揭房的融资方案:
1.尚未交付的抵押房屋:
新买的商品房已经开始还贷，但是房子是拍卖行，还没有交付。只要按揭贷款还满半年以上，就可以通过按揭房申请银行信用贷款；
信用消费贷款和信用经营贷款；
1.无抵押、无担保，根据抵押房屋每月还贷年限和债务情况综合计算授信额度；
2.月供越多，还款周期越长，信用额度越高。一般单笔授信最高可达50万；
3.没有明确的限制使用，商务和消费都可以申请；
2.抵押房屋已交付，但尚未办理产权证:
对于这类房产，可以先参考之前抵押房子的方案，申请信用消费贷款或经营贷款，因为抵押已满半年；
除了以上方案，还可以申请专项贷款(装修贷款)。装修贷款其实是信用贷款的一种，银行已经把这类贷款单独列为专项贷款。
但是，必须交房款，才能申请；
武汉装修贷款:
1.已交房的抵押房、全款房、恢复房、经济适用房均可申请；
2.银行装修贷款需要专项资金。原则上只能用于房屋装修或相关用途。但在实际使用过程中，即使是精装修交付的物业也可以申请。
3.作为银行信用贷款，对征信的要求比较高。装修贷款和其他信用贷款相比，可能流程复杂，放款周期长，但是它的利率很低，期限也比较长，最高授信100万，最长10年。
4.贷款一般会打到第三方账户(装修公司或家电家具)或装修公司刷卡消费；
三。已交付并取得房产证的抵押房屋:
有房产证的抵押房有两种融资方式；
第一，房产抵押。
按揭贷款结清后，将房产转为全款，然后进行房产按揭贷款(一次按揭)。只有属性有一定的值空这个方案才能通过，否则即使做了也可能没有多余的额度甚至没有额度，所以没有意义！
1.房价上涨了。还款期越长，可贷金额越高。可贷金额=房地产评估价*可贷比例(武汉一般为50-70%)；
2.大部分房地产抵押贷款是商业贷款，只有少部分银行可以接受消费抵押贷款。目前最高额度是300万，一般是100万；
第二:房产二次抵押。
按揭房其实是一种以房产作为抵押的消费抵押贷款，而按揭银行是房产的第一债权，所以按揭房如果要再次申请抵押，就叫二次抵押或顺序抵押；
1.二次抵押的金额=房地产评估价*可贷金额(武汉一般为50-70%)-抵押剩余余额；
2.有两点需要特别注意:
(1)像抵押贷款一样，财产必须有剩余价值，而且数额不能说是负数，或者数额很小，所以没有必要；
(2)必须有实际操作，不能作为消费，也就是说上班族不能办理二次房贷；
3.武汉二次房贷市场，除了银行，一些非银机构也可以接受，但利率可能比银行高很多；
初晓总结说:从上面我们都知道，不同的财产，不同的资金需求，不同的用途和还款能力有不同的融资计划。这里没有好坏，只有是否适合自己；
抵押房子的融资方案只有四种，所以大家如果有资金需求一定要提前规划好未来，最好知己知彼，百战不殆。
融资贷款是杠杆，商业创造价值。家庭和企业都离不开金融。可以让身边多一个了解金融的朋友。
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