容晖集团的联合创始人
作者:成世朋|容晖集团财务部总经理
在武汉的银行，理财产品纷繁复杂，看似可以做，但深入了解，很多是做不到的。
那么对于大部分人来说，不管是上班族，还是自己做生意，还是经营公司，一般都会有一套按揭房，所以当你需要资金的时候，按揭房可以发挥非常大的作用。
就算你抵押的房子还欠银行那么多钱，其实也是你和银行建立联系最有效的方式，因为你有支付首付的能力，有偿还月供的能力，至少有自己的资产。
那么今天就来说说房地产融资的六种方式。1.按揭房纯信用贷款如果你是按揭房，银行可以根据你的月供和还款期限，授予相应的信用额度。
比如你月供5000元，还了5年，理论上你的单笔授信额度可以达到50万元。
当然，作为纯信用贷款，50万也是额度上限，最长还款期限一般只有5年。根据银行授信额度不同，利率和还款方式也不同。
2.全款信用贷款相对于按揭房来说，如果是全款信用贷款，其实按揭房是没有优势的。为什么？因为你没有信用基础，银行不了解你。当然，如果你之前有房贷，这半年就要还清了。
全款一般会给房产价值的20%，当然最高50万。
3.装修专项贷款装修专项贷款也是纯信用贷款的一种，但是我们说的一般信用贷款并没有明确规定消费用途，装修贷款只能用于装修和购买家具家电。
装修贷款一般是一种大额消费分期，属于信用卡业务。多以大额分期卡形式发行。金额一般以房产面积、每平方米一定的装修金额等综合信用为准。一般最高额度50万，实际贷款大多在20万左右。
利息一般是按照分期利率计算的，就像信用卡分期一样。目前武汉地区银行中月利率最低的应该是0.18%。大多数银行的期限是5年，少数银行可以分成10年。
例如:
如果你借10万元装修，月息0.18%，贷款期限5年。
那么月供= 10万/60期+10万*0.18%=1846。
但需要注意的是，虽然月供相同，但这不是等额本息还款，而是等额利息。这种还款方式，越早还款越划算。
4.二按揭如果你是按揭房，其实你做按揭贷款的时候你的房产就抵押给银行了。
所以在武汉，2017年之前一般买的楼盘，普遍都升值了。
比如你当时买的房产价值100万，按揭贷款70万。几年过去了，房贷还剩下60万。
但目前该房产价值已达200万。
那么目前可贷额度= 200万* 0.7-60万= 80万。相当于你的房产溢出值80万。你可以以二次抵押的形式借出去。
当然不是每个银行都能接受二次房贷，二次房贷比一次房贷要求更高。一般适合企业经营的房产，抵押贷款比较高，但溢出价值比较小。
5、第一次抵押第一次抵押是质押。如果是全屋的话，相对简单，可以直接做。
但大多数情况下，还是处于抵押房子的状态。如果是按揭房，需要提前结清原按揭贷款，然后再按揭贷款。
当然，目前武汉市场部分银行可以先审批按揭房，审批通过后，最后一家银行结算，解除抵押，再按揭，更加灵活人性化。
否则，你需要资金，但需要换一部分资金才能贷出来。如果因为其他问题不能借出去，那无疑是雪上加霜。
为什么不下第二次赌注呢？因为第一套房贷比第二套房贷宽松，银行选择更多，利率更低。
6.企业担保贷款如果你有一个经营良好的企业，企业可以申请流动资金贷款，但如果你没有资产支持，银行会非常谨慎。这种情况下，有时候银行不需要你拿房产做抵押，你有房产抵押还是二次抵押都无所谓，只要你有就行。这样银行才能给你贷款。
还有一种情况，叫组合贷款。比如你的房产价值只有100万，银行一般最多给70%，也就是70万。但是现在你拿房产做抵押，银行可以给100万甚至200万。
那么多出来的部分从哪里来也是根据企业的经营情况来综合授信。如果只是一个人，那就不行了，最多70%。
所以房地产的金融属性是很强的。房地产质量越高，越容易融资。相对于房子，比如一些公寓、写字楼、商铺，融资属性差很多。
能够合理的给自己配置资产，首先说明你有一定的收入能力，其次你知道如何合理的使用自己的收入，所以银行还是比较喜欢的。
银行贷款是杠杆，商业创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。
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原文地址"如果你在武汉有一套房，你就可以享有6种低成本的银行融资方式。"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/111644.html。
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