在很多贷款中，债权人在债权到期前就想到了房屋担保，但如何使用这种方式才能最大限度地发挥担保效果，并得到法院的认可。很多人还是不太了解。这里介绍几种实际做法，最安全的做法放在最后，并附上最高人民法院批准该模式的判决书。
首先，分享一些常见的做法:
1.签订书面合同进行网签和担保，不做注册；
2.签订书面合同进行网签和担保，并进行网签登记；
3.直接签订房屋抵押合同，办理抵押登记；
4.直接签订房屋买卖合同，完成房屋过户，同时签订房屋回购合同；
从性价比来看，最推荐2和3，1的优点是简单，证件简单，手续简单，缺点明显，这种担保容易被认定无效。当债务人的亲友，尤其是非本地亲友作为抵押时，对方也可能会有小动作，比如代签。
一个案例中，担保人是债务人的妻子和嫂子，在国外，债务人是大老板，名下有很多商铺和别墅。债权人在签订借款协议和担保协议时与担保人视频确认，另有担保人作证。之后债权人表示担保，他老婆嫂子签字寄回给债权人时，债权人同意了。因为我信任债务人，房子没有提前登记，在我欠钱不还官司的时候，债务人提出了保证书，是他签的，不是他老婆嫂子，房子已经卖了。法院不承认担保的有效性。
方法4是不是最好的方法？不仅可以提前拿到房子的产权作为担保，而且对方不能再处分。同时，由于房价上涨，你可能会享受到房价上涨的额外红利。缺点是来回转的税费不便宜，即使是单次转。此外，房屋买卖也很可能被认定为无效，因为规定抵押和抵押物在期限届满时归债权人所有的“抵押条款”法不承认其效力。《民间借贷司法解释》有这样的规定。当事人订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。人民法院应当允许当事人根据庭审情况变更诉讼请求。依照民间借贷法律关系作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的货币债务的，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物以清偿债务。借款人或贷款人有权要求返还或补偿拍卖所得与应偿还贷款本息之间的差额。
所以推荐方法二和方法三。不动产交易登记的优点是保护程度高，成本低，综合性价比高。申请网签也不全对。申请网签并不代表以后就可以取得房屋的产权。当你向法院提起诉讼时，一定要告诉法院，你只主张房屋价值优先受偿权，不要房屋产权，否则法院会驳回。
特别需要注意的是，如果申请抵押，经抵押权人同意可以申请房屋的出售和转让(民法典可能不需要抵押权人同意)，但抵押权的优先权仍然是
案例编号:都匀经济开发区晋心愿小额贷款有限公司与谭家琴民间借贷纠纷案2020)最高人民法院90号令
争议焦点:华盛公司是否为海云公司向晋心愿公司借款设立了担保及担保性质；
裁判选择:
晋心愿公司有权要求华盛公司按照上述《商品房买卖合同》及《情况说明》承担担保责任。
。。。。。
因此，上述商品房买卖合同及情况说明的交易对方实际上是晋心愿公司和华盛公司，即华盛公司以平京公司和泰德公司的名义将涉案房屋预售登记为海云公司对晋心愿公司1650万元债务的担保，合法有效，晋心愿公司有权据此向华盛公司主张担保责任。
依照民间借贷法律关系作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的货币债务，出借人可以申请拍卖合同标的物偿还债务。一审法院确认，华盛公司与案外人泰德公司、平京公司签订商品房买卖合同，并以案外人的名义办理商品房预售登记，为债务提供担保，双方之间成立了非典型担保。并判决晋心愿公司有权在海云公司未按期偿还1650万元债务的范围内，申请拍卖华盛公司提供的82套商品房进行备案登记，以所得价款实现债权，有事实和法律依据。
二审法院改判，属于适用法律错误，应予纠正。
裁判摘录:
我们认为，华盛公司与案外人泰德公司、平京签订商品房买卖合同，并将该商品房登记在泰德公司、平京名下，是华盛公司为海云公司向晋心愿公司借款提供的非典型担保。
原因如下:
首先，华盛公司对涉案房屋进行预售登记的目的是为涉案1650万元的主债务提供担保。
根据再审情况，华盛公司认可2015年7月28日出具的情况说明和2015年8月31日的情况说明中所述的来自平京、泰德公司的“借款”为本案主债务所涉及的借款1650万元。这份声明与平京公司和泰德公司出具的声明中所称“其名下登记的房产由华盛公司提供，用于偿还海云公司欠晋心愿公司的债务”是一致的。只是代表晋心愿公司登记在其名下，晋心愿公司才是债务的实际债权人和抵押权人。内容一致，相互呼应，我院对此予以确认。
华盛公司虽在再审阶段否认上述说法，但并未提供相反证据推翻之前的说法，应承担举证不实的不利法律后果，本院不予采纳。
其次，华盛公司签订《商品房买卖合同》是在情况说明中表达预售登记的意思表示以担保涉案债务的行为。
华盛公司在本案相关《情况说明》中称，预售备案登记行为是为平京、泰德公司借款提供担保，在商品房销售活动中，只有签订相应的买卖合同后才能进行预售备案登记。
华盛公司出具信息声明后，与平京、泰德公司签订了《商品房买卖合同》。结合华盛公司与平京、泰德公司之间不存在其他债权债务关系，可以形成证据链，认定华盛公司签订商品买卖合同、完成备案登记的一系列行为，是为信息陈述书中所载的向平京、泰德公司借款提供担保的目的。
虽然相关商品房买卖合同已被法院生效判决确认为不存在，但不能否认华盛公司通过签订合同并实际履行，完成了上述《情况说明》中对借款提供担保的意思表示。
第三，晋心愿公司有权要求华盛公司依据上述商品房买卖合同及资料声明承担担保责任。
如上所述，上述描述与《商品房买卖合同》之间存在关联。结合平京、泰德公司出具的相关意见，且其与华盛公司之间不存在其他债权债务关系，华盛公司应当知道平京与泰德公司签订的商品房买卖合同是代表晋心愿公司签订的。
据此，平京公司与泰德公司代表晋心愿公司与华盛公司签订了《商品房买卖合同》，并取得了涉案房屋的登记。由于华盛公司对该代理行为明知或应知，该代理行为的法律效力延伸至晋心愿公司。
因此，上述商品房买卖合同及情况说明的交易对方实际上是晋心愿公司和华盛公司，即华盛公司以平京公司和泰德公司的名义将涉案房屋预售登记为海云公司对晋心愿公司1650万元债务的担保，合法有效，晋心愿公司有权据此向华盛公司主张担保责任。
晋心愿公司与华盛公司的这种交易方式符合民间借贷司法解释第二十四条的规定，“当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能偿还，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人说明诉讼请求的变更。
当事人拒不改变的，人民法院应当裁定驳回起诉。
依照民间借贷法律关系作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的货币债务，出借人可以申请拍卖合同标的物偿还债务。一审法院确认，华盛公司与案外人泰德公司、平京公司签订商品房买卖合同，并以案外人的名义办理商品房预售登记，为债务提供担保，双方之间成立了非典型担保。并判决晋心愿公司有权在海云公司未按期偿还1650万元债务的范围内，申请拍卖华盛公司提供的82套商品房进行备案登记，以所得价款实现债权，有事实和法律依据。
二审法院改判，属于适用法律错误，应予纠正。
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原文地址"担保人以房屋做担保，以房屋担保给他人抵押贷款"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/110605.html。
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