没想到，房地产行业还有“负首付”这个词。
最近有房产中介声称买房可以实现“负首付”。比如，房产价格520万，但你可以从银行贷570万，这样购房者不仅不用付首付，还可以得到50万作为装修款。
中国证券报中证金牛记者多方了解到，一些楼盘通过开发商返还首付、提高合同价格等方式，看似可以实现“零首付”、“低首付”甚至“负首付”，但也面临财务和法律风险。如果房产不是“全独”，购房者就要承担更高的税费。
针对“低首付”、“零首付”、“退首付”等营销乱象，监管层也积极采取措施。日前，惠阳区住建局发布通告称，将在全区范围内严查首付贷、背付、零首付、发布虚假违法房地产广告、编造传播虚假信息等违法销售行为。
“负首付”的操作很隐蔽。
“负首付50万买学区房”
“首付负一万！可以，不用首付还可以再拿一万块”...
图片来源:微信朋友圈
最近很多社交平台上出现了类似的营销词。
“这套房子的评估价是570万，但业主低价出售，卖了520万。可以向银行贷款570万全款买这套房子，剩下50万装修。”房产中介王女士告诉记者，罗湖区一套房产可以“负首付”。
图片来源:小红书
“这套房是拆迁房。业主现在不要那么多房子了，低价卖比较划算。从业这么多年，很少看到能‘负首付’的房子。”王女士补充道。同样是房贷中介的钟先生也声称，他代理的一个楼盘可以做到“负首付”。房产中介赵先生称，自己卖出了一套“负首付”的房产。
那么，“负首付”需要什么资格，又是如何实现的呢？王女士避而不谈。“570万元银行会分批放款。你交资料，我们的按揭部会帮你。除非你是黑信用(做不到)。”
业内人士表示，“负首付”的操作手法类似于“零首付”、“低首付”。第一，开发商可以通过首付分期和返还首付来减轻购房者的首付压力。第二，开发商可以通过制定更高的合同价格，帮助购房者获得更高的银行贷款。如果开发商返还的资金超过了首付，或者银行贷款的金额超过了房产的原价，就会“实现”负首付。
钟先生向记者透露，“负首付”的实现有时需要商业贷款的帮助。“经营性贷款比抵押贷款便宜。深圳房贷首套房利率为4.6%，经营性贷款利率为3.5%至3.8%。购房者需要提前准备好信用报告、银行流水、收入证明等材料。如果你名下没有公司，需要合作注册公司。”
有一个违规
谈及“负首付”现象，京金诉律师事务所主任认为，这与一些开发商为了尽快销售楼盘，实现资金回笼，采用一系列花哨的营销手段促销有关。但是这些促销有很多套路，很多都是虚假宣传。
“看似帮助购房者缓解了压力，但实际上往往伴随着开发商预付款、融资等违法行为，还可能规避银行按揭贷款的首付要求，违反按揭贷款的相关规定。”王雨辰说道。
钟先生表示，“负首付”的出现与部分地区一套二手房价格倒挂有关，使得购房者可以低价购买一手房，但以较高的市场价作为评估价，从而提高了贷款合同金额。“‘负首付’其实是在打擦边球，但目前有空 room(可以钻)，银行可以做高额贷款。一般情况下，购房者要付30%的首付。”
针对“负首付”等首付模式，工行深圳分行一位房贷经理也回应记者，“如果首付不是我们自己的资金，我们是不会批贷的。买家自己也要小心。”
后期资金压力很大。
需要注意的是，“负首付”不仅不合法，后期资金压力还会加大。
“有的房子是回迁房，房子还没下来。他们不满足于‘满五只’，需要缴纳个人所得税和增值税。打算买房的，需要缴纳20万元到30万元的税。”房产中介冯女士告诉记者。
“首付和贷款最终还是要自己出的，早与晚的区别就在于此。”王雨辰建议，所谓的零首付、首付分期，看似没有手续费，但有些人为了及时支付剩余的首付，通过消费贷款、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等进行融资，不仅会产生新的成本，还会产生更多的融资风险。
针对近期出现的零首付、低首付、送首付、首付贷、还首付等首付模式，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，这是营销领域乱象的体现。各地要重视这一新情况，从合规角度解决首付问题，防止各类违法乱纪事件发生。
(中国证券报微信公众号)
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