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大招!70岁,也可以贷款买房……

原创 刘晓博

楼市再现救市大招!

今天(5月2日)从江西赣州传来一个重磅消息:

在当地第二届“红五月”百城千企万店房地产消费季启动仪式上,金融机构代表、建设银行赣州分行个贷中心副总经理宣布:活动期间,年满70岁的购房者也可以申请房贷。

下面的截屏,是上海报业集团旗下“财联社”的报道:

大招!70岁,也可以贷款买房……

下面的截屏,来自“江西省房地产业协会”官方微信公众号今天的相关报道:

大招!70岁,也可以贷款买房……

建行代表赣州金融界宣布的大招有好几项,除了购房者申请贷款年龄放宽到70周岁,还包括降低房贷利率,将二手房可以贷款房龄调至最长35年,承诺贷款手续齐全后3个工作日内放款等。

这些都是“实打实”的救市新招。

其中房贷借款人年龄放宽到70岁,意义重大!

银行在受理房贷申请的时候,非常在意借款人的年龄。因为年龄跟还贷能力密切相关。

普通人30到45岁期间的还款能力是最强的。退休之后,大多数人的实际收入下降,还款能力降低;再加上有些人因为健康原因去世较早,给银行带来风险。所以银行对退休人士申请贷款,都比较慎重。

曾经,银行不给男性超过60岁、女性超过55岁的人士贷款。但这个限制显然过于严格,后来又逐步延长到65岁,但“年龄+贷款年限”一般要求不超过70年。

也就是说,对于绝大多数银行来说,满70岁的人是无法申请房贷的。

上一轮“满70岁可贷款”发生在2018年4月,当时正处于去库存的关键时刻,工商银行宣布房贷借款人最高年龄可以延长到70岁。70岁的人,最多可以申请为期5年的房贷,也就是“年龄+贷款年限”不超过75年。(下图)

大招!70岁,也可以贷款买房……

后来,随着国家强调房住不炒、楼市调控收紧,各城市、各银行申请房贷的年龄一般都重回65岁,“年龄+贷款年限”的上限也重回70年。

现在,楼市再次进入了宽松周期。4月29日召开的政治局会议明确提出,“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求”。

在这种背景下,房贷借款人年龄再次放宽到70岁,并不太出人意料。

赣州的相关报道里,没有透露70岁的人最多可以申请多长时间的房贷。我个人理解,还是5年。如果超过了5年,将是一个重要的突破。

即便是70岁的人,可以最多申请5年期的房贷,这个政策重出江湖也堪称大招。

这意味着,楼市的信贷政策再次进入了“宽松期”。

虽然赣州只是一个普通地级市,而且目前只是说在“红五月”期间实施这个政策。但从历史经验看,突破是逐步发生的。

赣州的一小步,就是全国的一大步。接下来,会有更多的城市允许“房贷借款人”年龄放宽到70岁,而且会常态化。

这不仅仅利好年满70岁的人,也利好所有的中年、老年贷款申请人。当“贷款申请人年龄+贷款年限”延长到75年的时候,50岁申请人的贷款年限可以从20年延长到25年,45岁申请人的贷款年限可以从25年延长到30年,60岁申请人的贷款年限则可以从10年延长到15年!

这将给楼市带来更大的购买力,这相当于加长了按揭的杠杆。这还是一个重要的政策信号,意味着官方对楼市的金融支持力度在加大!

当70岁的人申请贷款的时候,是否需要成年子女作为“共同借款人”或者担保?现在也不太清楚。如果需要,则意味着“接力贷”重出江湖。

前一段时间,有报道说“接力贷”在广州重启,不过随后各银行都否认。

我个人预估:接力贷、合力贷重新出现,并合法化,也是可以预期的。

“接力贷”,指的是以父母作为所购房屋的所有权人,子女作为共同借款人,而申请的房贷。

“合力贷”,指的是以子女作为所购房屋的所有权人,父母作为共同借款人申请的房贷。

这两种贷款以前都推出过,成为活跃楼市的重要力量。但后来随着调控收紧,也都暂停了。

有人认为,这两种房贷都隐藏有风险,可能让银行遭受损失。比如“接力贷”,假如一对老年夫妇有多个孩子,“接力贷”的时候是夫妻两个人和一个子女参与。一旦老人离世,其他子女可能对这套房子提出要求,而参与接力贷的孩子实际贡献更多。

其实,无论接力贷还是合力贷,其风险可以通过事先约定来回避。

这两种房贷如果重出江湖,杀伤力将比较大。尤其是合力贷,理论上可以把房贷拉长到40年甚至50年,其实就是两代人供一套房子。但这种贷款可能遭到舆论的“非议”。

在赣州的大招里,还有一招也值得关注:将二手房可以申请房贷的“房龄”,最高提高到35年。

很多购房者可能还不清楚,银行不仅对购房者的年龄、贷款年限有限制,对于二手房的房龄也有诸多限制。

比如有些城市就规定,购买二手房贷款的时候,“房龄+贷款年限”不能超过35年。也就是说,超过5年房龄的二手房,其贷款年限就做不到30年了。

还有一些地方规定:砖混结构的二手房,贷款年限更短;框架结构(钢筋混凝土结构)的房子,贷款年限可以适当长一些。

为什么银行会歧视二手房?

因为房子的年龄的确很重要。中国的建筑质量是不断提高的,早期的房子,尤其是2000年以前的房子,质量高的不多。而且很多房子没有“养老金”,也就是房屋维修基金,老化后价值下降比较快。

最近长沙自建房倒塌事故后,住建部表示:

要研究建立房屋体检制度,强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋养老金制度,更好解决既有房屋维修资金来源问题。

自1998年全面房改以来,中国城镇化迅速推进,建成了很多房子。但也带来不少遗留问题。比如很多房子没有“房屋养老金”,维修资金缺乏。如果不解决这个问题,中小城市的高层建筑将逐步沦为贫民窟。

中国是全球拥有高层住宅最多的国家,这些房子正分期分批进入中老年,未来可能会出现不少问题。

我之前曾在文章里提醒过大家,在小城市尽量不要买高层建筑,因为这类城市人口增量有限,土地供应量偏大,不缺房子。老化的房子,往往缺少资金维护。大城市因为财富集中,住房相对稀缺,高层老化的问题容易解决。

最后总结一下:

4月29日的政治局会议,意味着楼市再次出现了重大转折。有了中央的明确表态(两个支持),未来会有更多的城市取消限购、限价、限售、限贷,也会有更多的城市学赣州,降低房贷利率、降低首付、拉长可贷款的年限。

但楼市的回暖之路,每个城市都不会相同,因为各地差异很大,而且这两年居民对房子的看法的确发生了很大变化。重新树立信心,需要时间。

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