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央媒3次“护短”房地产,释放什么信号?买房人迎来3个“好消息”

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时光飞逝,转眼间2022年已经来到了4月。这意味着,房地产一季度的“答卷”已经呈现出来了。用业内人士的话说,一季度房地产市场行情“惨不忍睹”——销售端、需求端、土地端、金融端集体遇冷。

央媒3次“护短”房地产,释放什么信号?买房人迎来3个“好消息”

先说销售端:一季度百强房企销售额均值162.6亿元,同比下降47.2%。其中逾8成百强房企累计业绩同比降低,其中近4成企业的降幅高于50%。这完全应了我们去年底的预测:2022上半年,楼市下行压力不减,整体销售将仍然低迷;

其次需求端:据不完全统计,3个月全国有超60城出台“救楼市”政策,措施包括松绑限购、取消认房认贷、取消限售、提高公积金贷款额度、下调房贷利率、下调首付比例至20%等,但即便如此仍然无法刺激购房者的欲望,老百姓根本没兴趣买房了——2月居民中长期贷款同比减少4572亿元,15年来首次负增长,就是最好的体现

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再者土地端:2022一季度,土地市场仍然延续了2021年三四季度的“寒意”。据初步统计,2022年一季度,全国300城住宅用地推出1.1亿平方米,同比下降42.0%,绝对规模为2013年以来同期最低水平。值得一提的是,一季度成交楼面均价为4621元/平方米,同比下降6.4%。一季度共流拍地块199宗,流拍率为33%。这意味着开发商拿地积极性非常低,土地明显卖不掉了;

最后说金融端:一季度50强民营房企中,有6成出现了严重的债务问题,更罕见出现了近30家房企年报集体“失约”,包括中国恒大、融创中国、世茂集团、新力控股、祥生控股等。克而瑞统计数据显示,房企2021年融资13038亿,近五年来首现负增长。2022一季度,融资规模同比也下降近20%。值得一提的是,2022年房企到期债务金额高达6298亿元,房企的整体偿债压力仍较大。

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除此上述4个方面的问题之外,2022年楼市库存积压问题也格外突出,待售广义库存高达38亿平米。此外,中指院数据显示,截至今年2月底,50个代表城市商品住宅可售面积环比小幅下降,按近12个月月均销售面积计算,短期库存出清周期为12.2个月,较2021年末延长0.3个月。其中,三四线代表城市出清周期最长,为19.7个月,较2021年末延长2.5个月。

北师大教授董藩不止一次表示,“中国房地产行业应该完成了起码一半以上的GDP,房地产行业是中国的支柱产业和先导产业,当这个市场出现了大幅下滑,对整个国家的经济也会带来较大影响。”基于此,在他看来,对正在下行的房地产应该立即采取多轮“救市”政策。

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怎么救?董藩也指明了方向:第一,限购限贷政策应该取消,这不符合市场经济发展规律,必须全面放开;第二,进一步放宽金融调控政策,针对年轻购房群体,给予一定的购房贷款政策支持,比如延长贷款年限,降低购房首付比例等,减小购房者的压力。

今年以来,董藩已经多次发文建议“国家发文件重申房地产业的重要地位”。

事实上,早在去年12月份,国家对房地产的态度就已经发生转变了——由之前的疯狂“施压”,转向“吹暖风”。其中最具代表的事件是,2021年12月11日,12月11日,国家统计局明确房地产为支柱产业。此次提法非常重要,可以说对于2022年房地产的发展具有非常积极的意义——充分体现了高层对于房地产业支持发展的导向。

2022年以来,住建部、央行、银保监会等更是频频对房地产进行“纠偏”,准确地说是对房地产进行政策扶持。

住建部:2月24日,再度明确房地产“支柱产业”地位不变,同时强调要保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求;

央行:继去年12月初全面降准释放1.2万亿流动性后,今年3月30日,央行再次释放货币政策积极信号——明确表态,房地产应该满足消费者需求,健康持续地发展,央行会支持房地产行业平稳过渡;

银保监会:3月16日,银保监会高层表示,要坚持“房住不炒”,持续完善“三稳”房地产长效机制,积极推动房地产行业转变发展方式,鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目,促进房地产业良性循环和健康发展。

央媒3次“护短”房地产,释放什么信号?买房人迎来3个“好消息”

此外,更值得注意的是,3月份半个月内,央媒3次“护短”房地产。所谓“护短”指的是,维护房地产的支柱地位,为房地产说好话,其目的是争取好政策。

第一次:3月16日,央媒经济日报发文称,“2022年的房地产市场需要并且能够总体继续实现平稳发展”。依据有3点:1、我国每年城镇新增就业人口超过1100万人,住房的刚性需求仍然比较旺盛;2、房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济、地方财政收入等中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。3、比较旺盛的需求也能为市场提供有力的支撑。一言概之,这三个“有力支撑”是房地产业回归良性循环和健康发展的底气;

第二次:3月20日,央媒经济日报再发文表示,“房地产市场平稳发展有基础,不对称复苏格局显现。”国务院金融委和相关部门的表态及即将出台的相关举措,对于稳定房地产市场预期,推动市场平稳健康发展都将起到重要支撑作用;

第三次:3月27日,央媒经济日报再次发表标题为“大起大落不是稳”的文章重点提到:应该看到,房地产市场需要平稳健康发展,大起大落都不是稳。当前一些城市市场出现了一定下行态势,各地出台调控举措是根据市场的变化和新情况作出的调整,是因城施策,一城一策促进房地产市场良性循环和健康发展的具体体现。我们注意到,在该文章中,经济日报同样也提到了“房地产回归健康稳定的3个有力支撑”。

央媒3次“护短”房地产,释放什么信号?买房人迎来3个“好消息”

央媒经济日报半个月内连发3篇重要文章“护短”房地产,释放什么信号?在房产专家刘博看来,央媒赤裸裸地“护短”房地产,其用意无异于是在给下行的楼市“打强心剂”。尤其是3月16日的文章,提到的房地产的“3个有力支撑”,等于是在告诉所有人,房地产有重新振作起来的底气。其实潜台词还是希望市场早日回归“平稳健康”。稳是主基调,大涨不是稳,大跌也不是稳,稳才是楼市的理想状态。

看到这里,有人可能会问,综合上述住建部、央行、银保监会等释放积极信号,再加上央媒3次发声“护短”房地产,这是不是意味着2022年楼市要重启火热,房价再次反弹上涨?

答案是否定的。其实对于2022年的房价走势,央媒在“稳楼市需谨防市场过快上涨”文章中已经发声定调了:大涨和大跌都不是稳,当前为了避免房地产市场过快下滑出台一些举措,目的不是再让市场通过暴涨来纾困,而是实现平稳健康发展。

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此外,知名经济学家马光远也说透2022房价走势:目前房价处于高位,无论怎么刺激都回不到过去,平稳才是2022年房价的最好的结果。马光远给出这样的结论,是基于3个论据支撑:第一,目前来看,全国超60城调整政策,并非像大家看到的全面放松,而是精准纠偏。也并非所有的城市调整尺度都很大,截止到3月底,只有郑州、福州这两个城市,还算是“施救”措施比较有效;

第二,房地产经过一二十年的快速发展后,现在已经达到顶峰了,房价高位、销售额天花板、购房需求锐减,库存高居不下等因素,决定了2022年房价不可能再像之前那样,快速上涨。当然在“纾困”政策频频出台的背景下,2022年房价也很难大幅下跌。所以整体表现平稳。

第三,市场要对目前有清醒的判断,不管政策如何宽松,市场都回不到过去。但市场肯定会有所反弹,所以一二线自住需求的购房者可以出手买房了。

央媒3次“护短”房地产,释放什么信号?买房人迎来3个“好消息”

事实上,当前的楼市对于买房人而言,确实迎来了3个“好消息”:一是,房价真的跌了,一季度全国平均房价较2021年均价,下跌幅度超过10%。尤其是东北三省的哈尔滨、沈阳、长春等城市,二手房跌幅较大。房价下跌对于真正的刚需买房人而言,就是实打实的好消息,因为可以节省一大笔购房资金;

二是,今年以来房贷利率大幅度下调了。3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%,二套利率为5.60%,分别较去年12月累计回调30个、31个基点。我们来算一笔账,2020年首套房贷款利率是5.88%,当下是5.34%,以贷款100万期限30年计算,每月少还341元,30年利息支出节省13万元;

央媒3次“护短”房地产,释放什么信号?买房人迎来3个“好消息”

三是,当前楼市出现了“双降”,买房人“捡漏”的机会出现了。双降指的是开发商降价销售、二手房业主降价卖房。尤其是新房市场,今年前3个月,开发商打折降价已成常态。2月8日,澎湃新闻报道,碧桂园今年1月份销售均价为7870.13元/平方米,同比下降10.99%。3月17日,人民资讯报道,今年以来头部房地产公司中,如万科、保利和融创今年前两个月的销售面积、销售额和均价,都在下降。

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