现在买套房，动则上百万，很少有家庭能一次性全款买房的，都会找银行贷款。我们身边的亲朋好友中还没有欠银行贷款的已经不多了，不少家庭每月还款数千元到数万元不等，这一还就是几十年。房贷也成了我们老百姓的沉重负担，那么房贷的本质到底是什么，等额本金跟等额本息哪个划算？到底要贷多少款、贷多久呢？有钱了，要不要提前还呢？在弄清楚这些问题前，我先抛出几个事实：
1、借银行的钱是要付利息的而且是按月付，上月借多少本金，本月就要付该本金上月的利息；
2、自己能够支配的钱（包括借来的）是可以用来投资的，买房也算投资，这个投资会产生收益的；
3、通胀是长期客观存在的，钱也会逐渐贬值；
4、家庭是微观经济体，也存在资产负债表和“现金流”概念，留足余粮、心才不慌。
好，明确了上述四个事实，我再向各位剖析住房按揭贷款的几个常见误区。
“能借多少就借多少，能借多久就多久”是有前提的，普通百姓还是要量力而行。一些住房领域的专家和金融人士都在各种场合传导一种观点，说是人民币存在通胀现象，以后的钱越来越不值钱，房贷是普通人向银行借钱的最佳机会，一定要能贷多少就是多少，能贷多长就多长，用足杠杆，哪怕即使你手头有钱，也要多袋款，手头的钱可以再买房或投资理财什么的，别太看重那些利息，比如现在的100万可能只相当于十年后的30万购买力，按揭最困难的就是前几年，前几年挺过来了，后面随着货币的贬值，收入也会增加，还款的压力也会越来越轻。乍听感觉有道理，但是一分析，这个观点成立是需要前提的。首先是自己的收入是稳定的且增长速度是大于通胀速度，否则将来的还款压力不会越来越轻松，要是遇到裁员或者失业那更是麻烦；其次是多贷出的钱必须有投资或者理财的渠道，且收益要能大于贷款的利息，否则不划算；再就是所购房价的增长要大于贷款的利息，否则这个房子不具备投资价值，最好别买，当然刚需除外。
等额本金比等额本息的利息要少很多，但更要知道等额本金是早还、多还本钱的。“等额本金还款法”是在还款期内，每月偿还的贷款本金是相同的，利息是逐月递减的。“等额本息还款法”是在还款期内，每月偿还的“本+息”金额是相同的。对于以上两种还款方式，很多销售人员会说，等额本金的贷款利息要比等额本息少，通常会举例说明：
假设王某从银行贷款10万元，贷款期限为10年，贷款利率为5%。那么在等额本金还款法下，王某首月需还款1250元，之后每月少还款3.47元，最终产生利息合计25208.33元；在等额本息还款法下，他每个月还款金额相同，“本+息”都是还1060.66元，最终产生利息合计27278.62元。
这样一看，等额本金还款法的利息似乎少不少，但是我们在这个算法里忽视了资金的时间价值，现在的钱比后期的钱当然更值钱了，等额本金法前面多还了，在整个还款周期内，利息总额当然要低，这是合理的，也不存在占便宜一说了，所以选择哪种方法还是根据个人对自己将来的预期收入来决定，如果是机关事业单位，预期收入是稳定的，当然是等额本息更实际点，这样生活品质不至于下降太多。
提前还贷，什么时间还最划算，其实是个伪命题；这个问题大多数的答案都是说这要看剩余贷款的钱里面本金多还是利息多，尤其是等额本息法，说的是前几年还的是利息，后来某个时间点利息就越来越少了，那个时间点还款最划算。为了弄清这个说法的真伪，我特意研究了我的房贷，把30年房贷分解成360个月的还款计划，并制成EXCELL表格，通过对比就会发现，银行贷款还款的本质其实就是：在核定的贷款利率下，月还款额=当前所欠银行本金的上月利息+部分本金。理解了这个原理，则“提前还贷，什么时间还最划算”就成了伪命题。只要你手头有闲钱，且没有能跑赢房贷利率的投资渠道，那么当下就是提前还款的最好时机。不过要规避好提前还款的处罚期，这个处罚期各家银行规定不一，有的还没有，处罚期在借款合同里都会载明的。
买房要用贷款，也要追求资金使用效益的最大化。各位条友，关于房贷还有什么不清楚的，欢迎评论区交流探讨。
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原文地址"一文说透“房贷”，买房前要了解房贷的那些事儿"：http://www.guoyinggangguan.com/gfdk/2628.html。
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