用老公内地收入办贷款，我成功买下香港900万的房，下面是港漂圈给大家的分享，一起来看看。
房子贷款900万
今年的春节，我终于入住了自己的新房，回想起香港买房这件事对我来说可谓是蓄谋已久。
我开始是看二手房，后来再了解新房，其中换了一次中介。一个有能力和有热情的中介确实能够帮助我们成功上车，所以大家买房的时候不妨多多对比几个中介。
折腾了一顿时间后，我还是选择了新房。
01
抽中新盘后，我大脑一片空白……
众所周知，新开盘的新房是要抽签的，在我计划要买房的那段时间，只要开盘的楼，除了“大西北”元朗、屯门、天水围，其他的我都会去看示范单位，然后入飞抽签。这里不是说“大西北”不好，只是不太方便我上班。
离成功最近的一次是油塘的“蔚蓝东岸”，我抽到第二组25号，我进去的时候850w以上的两房随便选，当时因为我一心只想着买800w以内的两房，这out budget的50w，着实在我意料之外，失职的中介并没有详细地说清楚800w以上的付款方式，我还以为800w以上是我完全负担不起的（当时以为800万以上的房子不能用高按揭）。
这里插一句话，陪我抽蔚蓝东岸的那个中介是个来自内地的阿姨，其实我并不觉得她帮我非常多，感觉她还是对上车不够了解，只是因为她是来自内地，我感觉她挺不容易，所以一直请她帮忙。
当时现场只有估计几分钟让我犹豫，我脑子一片空白，中介在耳边催我赶紧要一套，工作人员不停问我要哪一套。我那时候感觉太无助了，于是我决定不买了，毅然决然离开了现场。
当天晚上觉得好失落，还发了条朋友圈“命里有时终须有，命里无时莫强求”。
蔚蓝东岸看楼现场
蔚蓝东岸告一段落之后，我有一次准备去汇玺朋友家吃饭，在v walk遇见了后来帮我置业的中介，他只是寻常在商场发传单，当时应该是“爱海颂”的尾盘，他非常热情，于是我简单跟他说了一下要求，想不到没过几天，他再次联系我，就已经帮我搜遍香港符合我条件的两房。
后来他跟我解释其实800w多一些也不要紧，补差价就可，1000w内两成首付，而且并不是立刻就给足，是分时间段给的。于是我幡然领悟，我也可以试着去看看800w以上的房子。
之后我去看了白石角、喇沙利道，基本都是800w多两房。可能因为我租房就是在白石角，实话实说，白石角除了海景，真的啥都没有。想买点啥，都要坐小巴去沙田。就算白石角的房子很漂亮，我也没有太心动。
白石角嘉熙
白石角嘉熙
晟林当时也是我考虑的，毕竟靠近九龙塘，也算是中产豪宅区，400呎两房，900w出头的价格也算nice，但是我这人还是喜欢做背景调查，查到这个是内地的地产商，经历了破产又转手，很曲折，我感觉不太吉利，于是我就放弃了。
晟林
反正已经看了这么多了，不在乎再看看其他的。事实证明，我的选择是正确的，因为直到现在，离我去晟林看房已经过去了一年半的时间了，晟林还未售罄，甚至出现了劈价的情况。这里就提醒大家，遇到小开发商的话，背景调查也是很重要的。
晟林
02
令人瞠目结舌的决定——启德
启德其实我并不陌生，以前听说启德是因为机场，我也没有深度了解究竟启德有什么发展，直到有一天，一个一心一意想买三房的朋友，突然告诉我她买了启德。
我一问详细情况，当场震惊，700多万买了个200多呎的开放式，天呐，这房价已经去到26k+了，我当时第一反应就是说她“你疯了吗？700多万买开放式，我真是打死也做不出来。”
从那之后我就记得了这个昂贵的地方——启德。在我不断看房的时候，我又听说我高中校友也买了启德，买的是两房梗厨，花了1200多万，我不禁感慨原来大家都这么有钱，不过那时我还是未往心里去。
最后让我绷不住的是我研究生同学，她居然花了2000多万买了启德三房，对！她们三个人买的是同一个小区！
这让我真的震惊了，难道启德真的有这么好吗？之前中介也跟我提出去看看启德，我本来死活不同意，那天我主动联系中介，询问他最近启德在售的所有新楼，请他把启德的价单发给我。那时候我正好赶上monaco刚刚开卖，我随即入了飞，一看价单，好家伙！
我的预算只够买800多万的一房一厅。后来monaco也是瞬间秒空，当时我真的太疲劳了，为什么买房这么的心累！中介推荐我要不要看看“嘉峯汇”的尾盘，不用抽。
我一听，这不就是我三个朋友都买的小区么？我瞬间有了兴致，想看看究竟是什么，让三位朋友都同时选择同一个小区。
随即我去了北角，参观了嘉峯汇一房示范单位，有一说一，户型确实方正好用。
嘉峯汇示范单位
当时我拿了价单说回家研究一晚，我开始纠结是选200多呎的开放式，还是买333呎的一房一厅。
200多呎应该是属于好租好卖的产品，而333呎自住比较舒服，如果要买333呎，我就要买最好朝向，并且是高层无遮挡的靓单位，这样好品质的一房不愁换房时卖不出去。
但是问题来了，我手上只有150万，而我看中的333呎，折扣后的价格是909万，意味着我首付是181.8万加34.1万的印花税。这还差好几十万呢！
我吸取了上次买蔚蓝东岸不成功的教训，我主动问了中介，我这种差首付的情况，又该怎么办？
他的回复是，具体付款的方式应该是在当天要给5%的房款，然后5个工作日内要付清政府印花税，在120日内要付另外5%的房款，剩下的就等收楼的时候再付。
嘉峯汇示范单位
当时距离收楼其实还有接近一年的时间，我问我先生是否有信心在一年内赚够这么多钱，还要扣除深圳房贷以及香港房租还有日常开支。当时已经是疫情封关一年的光景了，其实大家日子并不好过，但是我先生还是咬着牙说能，差得不算太多，一起努努力吧！
2021年1月21日，我欢天喜地去嘉华大楼签了临时买卖合约，333呎，909万。而我的首付，也顺利地在付尾款前凑齐了！这次，没有跟家人要钱，我自豪地说这是我给自己在香港七年交得最满意的一份成绩单！
签约现场
买新房唯一一点好处就是不用给中介费，中介公司还会给回佣，当时算我也是吃了亏，没有多问几个好朋友，不知道这里面水很深，我只是知道嘉峯汇的佣金是3%，我那套有27.27万的佣金，我当时直接一口咬死我要24万的回佣，经过和中介几番周旋，她们表现出一脸亏大了的样子，不情不愿还是跟我签了回佣纸。
我本以为这是一桩划算的买卖，结果我另一个好朋友杀出来，原来她看我发朋友圈才知道原来我也买了嘉峯汇，这已经是第四个熟人买嘉峯汇了，她告诉我，除了3%之外，嘉华另外给了地产公司奖金，高达15万呢！我那会儿感觉中介们的演技绝对可以颁个“奥斯卡小金人”了吧！
所以这里提示各位宝宝，置业前一定要多找几个中介问清楚回佣，多谈几个，总会有一两个露出马脚的！
03
内地流水也可以做高按揭
这是大家都很关注的一个重点，我的基本情况是我的薪水比较稳定，属政府工，银行青睐的客户，贷款时流水是45k每个月。
我的先生是我的担保人，他是内地500强企业的高层管理，薪水不稳定，我们每个月大概有效的流水是80k。贷款额是730多万，如果就这个贷款额，其实流水是完全够的。但是贷款的经历让人不忍直视！
因为关键日期是11月30日，所以我在9月初递交了汇丰、中银和渣打，三家银行的贷款申请表。因为这几年疫情的缘故，我跟我先生有香港本地的结婚证，但是我先生并没有香港身份证。这件事我特意咨询了汇丰，汇丰的工作人员跟我说没关系，可以批的，于是我们便放心大胆地递交了申请。
嘉峯汇
因为我们做的是高成数的贷款，银行只会批60%，另外的20%要请hkmc来批。
汇丰银行在9月下旬开始便通知我，银行的贷款已经批过，现在就等hkmc的批核，我本来感觉高枕无忧，结果时隔不久，收到经络的电话，说hkmc拒批了！
我家
我当时心一惊，怎么回事？原来他们并不接受没有香港身份证的担保人的申请！于是我先生立即准备过关的材料，跟公司请了一个月的假，然后第二天就来了香港，办理香港身份证。
与此同时，经络的工作人员叫我不要慌，她教我怎么去跟hkmc争取再批一次。
也不怕大家笑话，就是一哭二闹三上吊，扯着嗓子哭不停地说：“求求你们再批一次，不然我真的不知道怎么办，我自己在香港奋斗了七年，才存够的首付，如果你们不批，这套房就要挞定，那我都不想活了！”
我家
这招真的管用，当时他们就回我好的好的，让我准备好材料再给他们发过去。于是我先生在办理完香港身份证后，10月上旬，我们用新的身份证号再次做了申请。
因为涉及到内地流水，真的审和批都特别漫长，终于在11月底，我们顺利签了银行的合约。真的太不容易了！
我家
我的例子告诉大家，担保人是内地流水想借8成贷款是完全没问题的。
hkmc的主要要求是需要借款人/担保人在内地的工作单位是大型企业（员工超过2万人），每年营业额也需要达到一定的标准，还需准备公司信、工资单、完税证、如果有年终奖，需要提供三年的年终奖月份的银行月结单。
另外，汇丰和中银都把内地收入打了折扣，1:1汇率的基础上，还要再打折。以至于汇丰最后批不够我想贷款的数额，而中银的offer在按揭保费上比较贵。渣打没有把内地收入打折，按揭保费的数额也比中银offer上，便宜了一万多。
我家
最后就是等待收楼的过程了。
嘉华非常给力，11月30日如期通知业主收楼，而我被安排在12月29日收楼。
现在我已经入住啦，附上我的新家给大家参观一下，整体来说，居住的感觉非常nice！
我家
（本文作者：Celine）
75万房子全款和贷款买房差价
楼市行情火爆之际，“茶水费”从隐秘的“地下”堂而皇之地成为潜规则，成为让买房族有苦说不出的痛。
2020年，深圳、东莞、广州、浙江等多个省市的新一轮楼市热潮中，因为频繁打击“茶水费”乱象，让这个隐秘的角落逐步暴露至世人面前。
据第一财经调查了解，“茶水费”背后对应的利益群体十分庞大，涉及购房者、外场中介、驻场中介、掮客、房企管理、营销、财务、一线销售等，往往是一条长长的利益链。违规人员基本上是抓住客户购房意愿高的心理，谎称提供“内定”、“优先选房”、“提前锁房”等服务，骗取高额服务费。甚至有谎称内部渠道或者热门楼盘关系网，骗取钱财后卷款而逃，导致购房者钱财两空。
细究根源，优质房源本身的稀缺性、一二手价格倒挂带来的可观套利空间，令购房者对“茶水费”的违法性质避而不见；房企则因管理漏洞或因限价打压利润等因素，对“茶水费”暧昧不清。
对此，主管部门亦多次提醒购房者，收取‘茶水费’是国家从严打击的违法违规行为，购房人应通过合法合规途径购买房产。对于开发商或中介机构明显侵害个人合法权益的行为，要及时致电住建局、公安等维护自身合法权益。
涉及面广泛的一条龙操作
“第一次开盘放出的几十套房被秒抢，第二天就接到中介电话：只要交80万元‘茶水费’，就可锁定意向房源。”家住深圳市龙华区的刘小姐向第一财经记者投诉，去年她看中了宝安区中心地带一楼盘，在正常认筹抢房无果的情况下，按照中介所说交纳80万元“茶水费”后，很快便买到了看中的户型和楼层。
要么全款买房，要么交纳“茶水费”，近年来逐渐成为行业潜规则。而不少刚需购房者只能选择被迫接受，否则便面临买不到意向楼盘或无奈选择较差楼层房源等困扰。
所谓“茶水费”可大致理解为，购房人在买房时，除了支付正常的房款外，还要额外支付一笔钱，金额从数万元到数十万元不等。这笔钱通常开发商会要求购房者打到另外的账户。“茶水费”又叫做“喝茶费”、“打点费”等，部分时候以“房屋代理费”等方式出现。
一位房屋中介机构负责人士以深圳市场为例，结合市场惯常操作手法，向第一财经详细介绍了“茶水费”产生的全流程。
比如一个800套房的在售楼盘项目，营销部门会根据楼盘备案价及市场情况等，综合测算出楼盘销售均价，假设为15万元/平方米。在半年的销售周期内，典型的营销周期模型是这样的：第一期以低于15万元/平方米的方式拿出房源的三分之一，低价入市，预热市场；第二期以高于15万元/平方米的方式推出房源的二分之一，逐步涨价；第三期，尾盘阶段则以低于15万元/平方米让利销售，回馈客户。
在规范的市场中，尾盘属于买卖双方均可获益的项目。但基于限价政策、地产行业销售利润整体下行、热门城市楼市投资价值水涨船高等，违规操作、偷梁换柱的事情屡见不鲜，甚至愈演愈烈。在第二、三阶段，甚至开盘阶段，不良开发商就扣下部分好房源，把差房源先卖出。
在随后阶段，楼盘项目各方内外勾结，将以低于15万元/平方米所囤积的房源，每平米加价数千元乃至数万元（茶水费），面向小范围群体推出。这部分笋盘，多是前期截留，加价再售的“茶水盘”，所收取的费用即为“茶水费”，也叫“更名费”。
中介人员和房企销售人员一般通过发布微信朋友圈、微信聊天对话、销售现场私谈等方式，向客户兜售“房源指标”。通常承诺“若选房（购房）不成功，服务费可退还”，以降低客户防范意识，营造诚信形象。若客户相信，则要求缴纳服务费。有的中介为提高客户好感度，甚至谎称先安排客户选房，选上再交钱、选不上不收钱。如客户通过正常手续最终成功购房，根据客户与违规人员的前期约定，违规人员就“空手套白狼”得到一笔“服务费”了。
“茶水费”的收费标准主要是由房客比（房源和客户数量比）、楼盘的投资价值等决定的。
“房客比在1：10以下 ，十万元左右不等；房客比1：10以上，收百万元茶水费并不少见。”投资客王先生以去年涉嫌收“茶水费”的深圳宝安区海纳公馆为例，房源单价区间在7-10万/平方米，备案价近9万/平方米，但是楼盘所在区域的二手房已经升至15万/平方米左右，“即便我付了开发商75万‘茶水费’，转手就倒卖出去还是能获利百万元。”
正是因为购房者交了“茶水费”，买房仍存在较大获利空间，该行为往往不会被举报，利益链条能持续运作。
“你看到的最终被捅出来的‘茶水费’，一般都是最后没买到意向楼盘或者买到楼盘发现获利空间难以覆盖‘茶水费’。”王先生续称，部分买家支付了“茶水费”，买到盘后获利颇丰。所以实际市场运作中，“周瑜打黄盖——一个愿打，一个愿挨”的情形便产生了，这也导致“喝茶费”的隐蔽性极强。
暴露出房企管理缺失
“茶水费”并非楼市新现象，但屡禁不止。回看“茶水费”的行为，往往出现在新房与二手房存在价格倒挂的楼市热门城市的热门区域。
比如东莞市住建局2020年曝光，一些中介人员和社会人员，向客户兜售华润置地(01109.HK)南城万象府项目的“房源指标”，拟收取10万-30万元不等的巨额茶水费。该楼盘乃东莞2020年度的网红打新盘，每平方米价格倒挂2万元左右。
类似的情况在楼市交投活跃的深圳同样存在。深圳宝安区住建局于2020年4月出台了《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》，重点点名批评新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市民荟等多个楼盘存在购房要求缴纳“喝茶费”、“更名费”的现象。
更有部分“茶水费”现象引发法院判决入刑。例如，浙江嘉兴市南湖区人民法院在2020年8月一审公开宣判一起非国家工作人员受贿罪案件。10名被告人是嘉兴某房地产公司的销售人员，利用房源销控的职务便利，向客户索取额外“茶水费”，索取金额400万元至30万元不等。
类似的还有，广州市黄埔区招商蛇口（001979.SZ）旗下楼盘7名房产销售，利用对房源销控的职务便利，通过谎称能拿到特殊房源、额外申请到特别折扣等方式，向客户索取额外“购房茶水费”，非法牟利达270多万元，被公安部门入刑。
细究之下，这类行为也部分折射出房企的管理短板。
深圳一家头部房企的刘姓营销负责人士指出，如果收取“茶水费”行为频繁在某一区域发生，往往暴露了房企在管理上存在问题：首先，即为房企对区域的把控力不足；其次，房企对该现象的管理动机不足；再者，“茶水费”运作链条长，一旦屡禁不绝，区域内部极大可能存在人员立山头、互相包庇、排除异己、贪腐等问题。
在楼市行情较好的时候，限价楼盘中，开发商的营销人员收取“茶水费”，从账面上看对房企造成的利益损害不大。这也直接导致部分房企对该行为睁一只眼闭一只眼。同时，在地产商利润受“限价”挤压的背景下，开发商有更强以“茶水费”等形式变相提高销售价格，或者提前回笼资金的动力。
但房企纵容该行为，短期损害似难以被察觉，实际上在无形中形成了不良的腐败风气，侵蚀了组织的平等透明，属于伤害企业核心竞争力的短视行为。
实际中，对“茶水费”现象视而不见的企业并不少见。早在今年1月，就有房企人士向第一财经记者透露，他所在的这家闽系头部房企的地区营销负责人勾结二手房中介倒卖房号，赚取巨额“茶水费”并收受中介贿赂。而这也不过是这家房企管理问题的冰山一角。
有了解这个事件的人士就向第一财经记者直言，该负责人及其所在的区域管理混乱：侵占公司利益、集体贪腐吃回扣、任人唯亲、人才流失等。
在当下，行业对房企暴露出的“茶水费”等组织弊病的容错空间要更小。方正证券等券商机构在此前的研究报告中，有不同程度地提及，地产行业利润率从2011年迈入下行通道，市场地货比整体走高，企业地货比也多呈上升趋势。同时，行业集中度迚一步提升，体现在了销售、融资、拿地资源都向龙头集聚，尾部企业退出行业加快出清。此外，房企融资管控升级，迚入“一企一策”精准调控的阶段。
房企由粗放式管理向精细化管理转型是大势所趋。对于企业来说，健康的组织架构直接关系着房企的产品力、管理运营能力，是企业核心竞争力的重要组成。
从某种程度上说，”茶水费”表面看是房企人士以权谋私，实则暴露出房企粗放式管理的弊病。在这种情况下，“茶水费”问题只是房企管理漏洞的显现。而但凡这类问题以“茶水费”的形式被捅出来，除了引发中介、购房者、小贷公司等陷入司法纠纷，对于企业来说，无疑是场组织危机，可谓满盘皆输。
购房者应加强自我防范
相较部分房企对于“茶水费”是暧昧不清的态度，以住建局等为首的主管部门对“茶水费”的立场要更明确，秉持严打的姿态。
以东莞为例，当地住建局在2020年就先后在6月、9月出台了打击“茶水费”的政策。住建局结合最新市场现象，明确指出，“任何以提供‘获取选房指标’‘锁定房号’‘优先选房’服务为由收取金钱的行为，都涉嫌违法违规。”
楼市行情火爆的深圳在对“茶水费”现象上同样保持高压严打姿态。除了住建局发文，深圳市房地产中介行业协会在2020年4月还通报，因涉“喝茶费”事件，深圳一名已离职经纪人被列入行业黑名单，吊销星级并终身禁业，相应不良纪录抄送有关征信机构。
住建局、房协等部门出台行政规范、加强行业自律是一方面，法院、公安等部门对“茶水费”涉嫌欺诈等违法行为进行刑事处罚则是另一方面。
比如，对于广州市黄埔区招商蛇口楼盘7名房产销售额外“购房茶水费”，广州市公安局根据《刑法》第一百六十三条规定，认定该行为已构成非国家工作人员受贿罪。“公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。”
有多位地产官司代理律师指出：民事方面，名为“代理费”，实为“茶水费”的《房产代理认购协议》构成“通谋虚伪”，根据《民法总则》第146条规定，协议自始无效，即便购房成功，购房者也有权要求退还；刑事方面：“茶水费”的收取因不具有合法性，故而可能涉及诈骗、职务侵占、商业贿赂等犯罪。
另有武汉检察院人士指出，收取‘茶水费’是国家从严打击的违法违规行为，广大从业者要以此为戒，遵法守法、营造风清气正的市场环境。购房人则应通过合法合规途径购买房产，以免房财两失。
东莞市住建局相关负责人也提醒购房者，购房者在商品房买卖合同中，付款要谨慎，最好是直接将购房款存入开发商的账户或资金监管账户；在购买商品房过程中，要保留好相关的凭证，如商品房认购书、收据、合同等，最好通过银行卡转账的方式进行，便于以后追本溯源和实名追责；对于开发商或中介机构明显侵害个人合法权益的行为，要通过合理合法的途径，及时维护自身合法权益。
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