小案大道理丨预告登记权利人是否有权就仅办理了抵押预告登记的抵押财产享有优先受偿权？，下面是南宁中院给大家的分享，一起来看看。
预告登记办理 贷款
编者按 ：一滴水，能折射太阳光辉。一桩案，能彰显法治道理。人民法院每年都要审结大量案件，其中一些看似很“小”的案件却产生了巨大影响力，它们传递法治正能量，引领道德新风尚，赢得社会各界的充分肯定，对弘扬社会主义核心价值观发挥了积极作用。
本期推送内容选自最高人民法院司法案例研究院主编的《民法典担保制度新规则案例适用》中，由南宁市中级人民法院覃斯法官撰写的一起关于“预告登记权利人是否有权就仅办理了抵押预告登记的抵押财产享有优先受偿权”的案例。
一、基本案情
2015年4月23日，中国工商银行某支行（贷款人、抵押权人）向张某某（借款人、抵押人）、广西某置业公司（保证人）签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定张某某为购房向中国工商银行某支行贷款347000元，贷款期限为360个月，还约定贷款利率、罚息利率、复利利率等其他内容；广西某置业公司作为保证人为本案贷款提供连带责任保证担保。被告张某某就前述抵押房产办理了抵押权预告登记手续，中国工商银行某支行领取了邕房预字第某号《预告登记证明》。中国工商银行某支行依约向张某某发放了贷款，被告张某某在偿还了部分本息后未继续偿还，为此中国工商银行某支行特向法院提起诉讼。前述抵押房产已办理建筑物所有权首次登记。
二、争议焦点
预告登记权利人是否有权就仅办理了抵押预告登记的抵押财产享有优先受偿权？
三、裁判要旨
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
张某某向中国工商银行某支行借款，广西某置业公司为本笔借款提供保证担保，各方成立合法有效的金融借款合同、保证合同法律关系。因此，张某某应向中国工商银行某支行偿还借款本息及由此而产生的利息、罚息、复利，并依约支付律师费，广西某置业公司对张某某的前述债务承担连带清偿责任。
关于中国工商银行某支行是否对办理预告登记的抵押财产享有优先受偿权的问题。张某某以其名下的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡某栋某单元某号房为其向中国工商银行某支行的借款提供抵押担保，双方就抵押房产办理了抵押权预告登记，截止至庭审之日，该抵押权预告尚未失效，另外，该抵押房产已办理建筑物所有权首次登记，因此，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，中国工商银行某支行请求以前述抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产的价款优先受偿，于法有据，法院予以支持。
四、适用解析
担保制度司法解释第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”适用本条款必须同时具备以下两种情形：
1、抵押的建筑物已经办理所有权首次登记
根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》的相关规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。依法利用国有建设用地建造房屋的，并已合法取得国有建设用地使用权且已办理首次登记的，可以申请国有建设用地地上房屋所有权首次登记，应当具备以下条件：（1）国有建设用地上房屋已规划验收合格的;（2）国有建设用地上房屋已竣工验收完毕的;（3）国有建设用地上房屋已出具实测报告;（4）国有土地使用权已办理首次登记的，有查封、抵押等限制情形的，应当征得相关部门或单位的书面同意。房屋所有权办理首次登记的，应当提交下列材料：（1）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（2）建设工程符合规划的材料；（3）房屋已经竣工的材料；（4）房地产调查或者测绘报告；（5）相关税费缴纳凭证；（6）其他必要材料。不动产的所有权首次登记是对不动产最初的权利归属进行记载，目的在于对不动产最初的权利归属进行初步固定，防止权属不明，进而导致当事人的权利处于不稳定的状态，不利于对当事人权利的保护。本案中，案涉的抵押房产已经办理了所有权的首次登记。
2、已经办理抵押预告登记且抵押预告登记尚未失效
根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款之规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”如何判断何时为“能够进行不动产登记之日”呢？显然，不动产登记之日并非不动产首次登记之日，否则会导致在适用上出现相互矛盾的情况，因此能够进行不动产登记之日应当是指不动产具备可以办理正式登记手续的条件成就之日，自办理预告登记之日起至能够进行不动产登记之日起九十日内，预告登记发生法律效力，在此期间未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
建筑物的所有权首次登记和抵押预告登记结合在一起可以达到等同于抵押权的物权法律效果，预告登记权利人据此享有对抵押建筑物拍卖、变卖或折价所得价款的优先受偿权。
房贷审批通过了办预告登记
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近日，南昌市民冀先生碰到麻烦事：他在红谷滩新区世茂天城看中了一套二手房，在南昌市不动产登记中心业务窗口确认该房可以交易之后，向卖家支付了208万元房款并申请了90万元贷款。可当业务窗口收录了所有材料40分钟后，却电话告知冀先生，该房处于限售期间，无法完成交易。这让冀先生一家心急如焚，现金已完成了支付，贷款手续已全部办理完成，六月份就要开始还8000多元的月供了，这笔交易该怎么继续下去？
买房者：交易前曾到不动产登记中心咨询，得到的答复是“可交易”
5月28日，冀先生向记者介绍，他今年4月底在齐家房产中介看中了世茂天城小区的一套二手房，并支付了2万元定金。冀先生看到，该房不动产权证的出证日期是2018年7月4日，但该证与别的不动产证有所不同，在附记内容上没有加印“须取得不动产权证满2年后方可转让”的字样。由于红谷滩新区属于限售范围，房产过户后两年内不得转售。那么，房东取得该证未满2年，产证上却没有注明限售时间要求，是否能进行正常交易？随后，冀先生带着房本、查档材料与中介工作人员一同到南昌市不动产登记中心一窗咨询台咨询，得到的答复是该套房可以交易。
5月17日，冀先生与房东在中介工作人员的带领下，将材料递交到南昌市不动产登记中心业务窗口时，工作人员同样表示该房可交易。随后，冀先生为解除卖方万先生房贷，支付了部分房款总计208万元，并缴纳税费、中介费9万余元。此外，冀先生还申请了90万元贷款用于支付剩余房款。
“我们所有的手续都在窗口办理完结，并且窗口还给了我们回执单，原本以为购房大事终于完成了，就等着几天后去拿不动产权证。可结果就在我们离开40分钟后，接到了南昌市不动产登记中心业务窗口打来的电话，说我买的房子还在限售期间，无法完成交易。”冀先生说，感觉南昌市不动产登记局给他开了一个大玩笑，所有的手续都办理完了，突然被告知不能交易，那支付的钱怎么办？那200余万元大部分用来给卖方万先生解贷了，他也没法一下子归还那么多钱。
另一方面，冀先生申请的90万元贷款已发放到资金托管账户，6月20日开始冀先生就要每月还款8000多元了。冀先生觉得，这个局面太尴尬了。
工作人员：不动产权证上未标注“两年内限售”不代表该房不限售
据了解，2017年9月22日南昌市人民政府办公厅出台《关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》要求实行住宅限售政策，除“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外，自2017年9月23日起，在南昌全市（含南昌县、进贤县、安义县、新建区）范围内，所有新交易的住宅（含新建商品住宅和存量住宅，以合同网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可转让，不动产登记部门应当在《不动产权证》上注明“须取得不动产权证满2年后方可转让”字样。
那么，卖房方万先生2018年取得的不动产权证书上为什么没有“须取得不动产权证满2年后方可转让”字样呢？记者来到南昌市不动产登记局登记二科了解情况。该科一名工作人员表示，他们通过后台查询发现，冀先生所说的房屋属于限售区域。至于不动产权证未注明“须取得不动产权证满2年后方可转让”字样，该负责人表示：“这是一科的工作，具体原因我也不清楚。”该负责人补充道，未标注字样并不代表该房屋不限售，最终还是要以登簿审批为准，并非以标注的字样为准。
不动产登记局：工作人员存在失误，将为买方办理预告登记
随后，记者找到南昌市不动产登记局分管登记科的领导。得知此事后，这位分管领导表示，不动产登记中心工作人员在工作过程中存在一定的失误：其一，房本上漏印限售字样；其二，一窗咨询台工作人员业务不精，给了错误答复，误导了冀先生；其三，业务窗口没有了解清楚房源基本情况就受理买卖双方相关材料，导致买方承受经济损失。
这位负责人表示，针对员工存在的工作失误行为，他们会根据相关要求对相关人员进行处罚。同时，买房人如因此事造成经济损失，可向法院提起诉讼，该局将依法进行赔偿。
6月3日下午，南昌市不动产登记局登记二科严科长告诉记者，经过充分考虑，并征得冀先生及原房东的同意后，该局决定为冀先生办理预告登记，也就是登记备案。
“在该不动产权证发证没满两年期间，原房东是无法对该房产进行二次交易的。预告登记是为买方做财产保全措施，如原房东在此期间出现经济纠纷问题，法院不可查封该房的产权。”严科长说，目前已交代业务窗口为冀先生办理该项业务，同时原房东也同意到公证处办理相关公证，在该产权证2年期满后，买方前来登记就能完成不动产权证的办理。
律师：不动产登记部门及工作人员应承担相应赔偿责任
那么，此类二手房交易纠纷所造成的损失该由谁来承担呢？
“不动产登记的错误理应由不动产登记部门及工作人员承担过错责任。”对于此起二手房交易纠纷，南昌大学法学院教授、律师张芳山认为，不动产登记具有对外公示效力，由于不动产登记证书的公示错误误导了当事人双方的房屋买卖行为，不动产登记部门及工作人员理应承担民事赔偿责任。
“在这个交易过程中，实际受损的是买方。”张芳山律师称，赔偿依据应是填平损失原则，如果此次交易不能完成，买家的损失并不是买房时已支付的两百多万元房款，而是造成资金占用的利息损失和相关税费。
来源：中国江西网-信息日报 记者 涂文华
编辑：吴璠 编审：李薇 监制：胡武龙
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