部队贷款等额本息（房贷等额本息太坑人）

买房应该怎么贷款？为什么一定要选等额本息？，下面是房姐购房指南给大家的分享，一起来看看。

部队贷款等额本息

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐你好，纯投资，1.昆明东三环，新房总楼层27，二楼和三楼11000，23层11700，选那层更好点？2、首付三成，利息5.64%，首付2.5成，利息5.88%,选哪种好？3,商贷100万，30年利息100万，20年还利息68万，选哪种好？利息好高，赚不了什么钱啊，请房姐解惑。

回答：1.选23层，5层以下折价5-10%

2.需要根据你的持有时间细算支出成本。一般来说贷款成数优先。

3.选择商贷30年，等额本息。通货膨胀，钱越来越不值钱。你在用未来不值钱的钱，换取现在值钱的钱。

提问：您好，作为一个文科生看您的精华帖，即觉得牛，又自我羞愧，没有平时多关注，世界太大，我真的太局限自己了。还在不断的学习，目前手头定存有5w，准备开始办几张信用卡，我准备找1到2个好友筹6w左右，我公司前段时间了薪资理财卡，人事说可以开通手机消费贷100w的额度，卡还没拿到，不知道是不是可以加以利用，工资不高，加上做点小兼职差不多6k，我自己在武汉是租房子的，没有房子，想买一个均价5/6k，值得投资的，还贷在2k左右，希望您能多帮忙推荐周边几个可值得的投资的楼盘信息，谢谢了。

回答：5.6的盘武汉真的不多了，位置都不太好，投资涨起来比较慢，但是上车门槛低。关注下汉南新洲的新盘

追问：谢谢回答，如果光谷东的盘，像联投梧桐郡,联投水乡，加进来，选择的优先顺序呢？

回答：如果生活半径在光谷东，自住优先考虑鄂州的几个盘，但是毕竟不属于武汉，投资赌性大。

提问：房姐真的买房小白北京有没有可以关注的盘么比较详细的比如平米楼层单价我照这个对比找会不会有标准一些不然大海捞针我还不知道划不划算还要每一个都来问辛苦房姐啦么么哒

回答：北京上车盘科普——上车盘

第一需要收益的确定性，第二需要收益的稳定性，第三需要能买到。

当前北京的上车盘区间在总价500万以内，俗称红海市场；

上车盘的大多数物业存在「上车门槛溢价」，例如同一小区80平两居400万，40平一居300万，实际约有100万的的溢价。

北京总价500万以内，没有额外溢价，售价接近评估价，可以用首房首贷贷足，在首套按揭情况下依然保存低税率，并且有稳定收益的标的，主要集中在朝阳区东三环至东五环之间，以老公房和2000年左右老小区为主。

以上核心商圈的老公房/老小区，具有三大优势：

1.公房交易只有契税（商品房没有），可以为原本不多的首付节省交易成本；

2.部分没有溢价，可以评估贷足；

3.升值潜力稳定

一、首付120万

只能使用首房首贷，首套贷足，可以购买总价300万左右老公房，通常我们尽量兼顾能做到两居，则需要面积在60平，对应单价5万的老公房，这一类标的主要集中在劲松，甘露园，石佛营，酒仙桥一带。

二、首付180万

180万达到了上车盘的第二个阶段，可以在老公房和老小区中间稍微进行选择。

180万首付贷足，可以选择总价在400万左右的老公房，对应6万*60+㎡的标的，相比前者，可以选择一些更近的地段，例如团结湖-甜水园-金台路一带，大望路-双井一带，也可以面积更大一些的劲松，甘露园，石佛营，酒仙桥等地的标的。

提问：请房姐帮忙分析一下：有娃一岁半，外公外婆跟我们一起住，目前自住光谷坐标城一套85平两房，贷款还有50多万，马上满两年，房龄4年，意向买家出价180万全款不贷款。在坐标城看中一套大三房，134平满五唯一，安静舒服，装修质量好基本没住过，实际面积大，预计300万，房龄14年。因为生活方式的原因所以只考虑坐标城或临近小区（而且我看隔壁万科和江城雅居都贵一些）。问题：1，我跟老公都是外地人，未来十年内离开武汉回深圳的可能性大，坐标城超过十年房龄的大户型投资价值如何（怕到时候不好出手）？这套房非常符合我们目前的居住要求。2，我是应该采取尽可能多贷款（以便留存多一点现金做其它投资打算，比如以后再看看小户型二套房）、还是应该把月供限制在一个比较保险的范围内（比如月收入三分之一）以免自己现金流出现危机呢？谢谢！

回答：1.自住和投资的逻辑不一样。自住要选择自己喜欢的，生活半径附近的。投资要选择次新盘，房龄10年以内的。关山大道是光谷的领涨区，但是次新盘涨幅最大，老房子也会涨，但是单价低才建议入，需要长持很久。适合走大面积低单价流派。

从投资逻辑出发，你看的坐标城这一套，装修是溢价的，前业主的装修不值钱，建议单价控制在2万以内。

2.能多贷款就多贷款。货币一直贬值，保持50%的负债即可，剩余子弹可以作为月供补充。

提问：房姐你好，远洋东方境世界观拿预售证，我们今晚认筹了，一共48层，我们想买46楼，因为是南北通透纯板式，选中间户型，主要是预算有限，你觉得怎么样？求指点

回答：可以，远洋自住很舒适，46层可以

提问：房姐，在武汉有一套关山90多平的房子自住，目前公积金还贷，目前有20-30W现金流，想投资一套小户型，月供4K左右可接受，不想离婚拿首套资格，请问有哪些可推荐的？另外，90多平自住感觉有了小孩后小了，目前因为现金流的问题，计划先投资，后期再换大户型，计划方向对吗？盼回复，谢谢

回答：20-30W买二套太少了，市区没有选择，先找找其他房票，再想办法弄点钱。

提问：房姐好！已读精华文章接力贷。接力贷65岁和69岁的年龄门槛是针对性别的吗？父64岁，母62岁，应该还都有机会吧。和女朋友结婚以后，加上父母一共4个人，都是一个户口本里面的。假设那个时候我名下已经有一套房子，为什么，老婆不能算sfsd，父母却可以算？

回答：1.男性一般可以做到69，不过也是分银行。

2.武汉农行超过65岁很难下款，具体能不能办可以咨询下银行。

3.因为老婆跟你是一家，18岁之后你和父母就可以把户口分开了。父母名下无房无贷算首套

提问：房姐好，刚刚问的顶楼恒大绿洲32楼那个，如果过户完12000一平带装修有没有投资价值

回答：这个价格在蔡甸没有优势，蔡甸的新盘都不过万的，如果有房票建议优先看武汉项目区域，没有房票优先考虑汉口北和蔡甸地铁沿线的限价新盘

提问：用老人票买二套二手房，因为学区还是要过户到我名下，会产生二次交易费用。这样我是直接2变1，还是用老人票过两次户呢

回答：直接2变1，过户需要把尾款还清，麻烦

提问：15年买了一套福星华府90平自住房，用我部队的公积金贷款还剩50万要还样子，老婆小孩户口已经牵到福星华府了，我是现役军人。目前手上子弹很少十五个，看了你的微信公众号很久了，你没开知识星球时候我就关注你了。现在真的不知道怎么弄，今天加入你的星球了。请房姐给点意见！！很想买二套投资。。实在不知道怎么弄。

回答：十五个子弹实在有点少了，多核办信用卡和贷款，子弹至少到30左右，然后用老人的sfsd入刚需盘，做接力贷

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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房贷等额本息太坑人

“房贷利率高于5%的朋友们，可以考虑置换成3.7%。”陈青年初收到了自称某银行渠道部工作人员的电话。

电话里，中介描述的省钱“秘诀”让他颇为心动——同样300万的房贷，5.2％年息换成3.7%可以节省47万以上，5.8%年息的换3.7%可以节省59万。而中介费用仅需要贷款额度的2%左右。

作为某头部房企的地产策划，陈青在2021年10月高位“上车”，以投资为目的购买了东莞某热门楼盘。首付100万，月供14000元。

“当时市场利率普遍是5.8%，但是因为我们有一些内部渠道，申请到了5.4%的利率。”陈青对第一财经记者介绍。即便是如此，但随后而来的楼市低迷，不仅当初投资楼盘的预期收益没有兑现，其所在房企的收入还下降了，月供压力越来越大。

因此，当接到中介的上述电话，他不禁眼前一亮。而中介所说的“秘诀”，实际上就是过去的房贷转经营贷的套路。

近来，随着经营贷利率不断“卷”出新低，与存量房贷之间的利差逐渐拉大。又有不少中介开始打起了老主意——部分中介开始隐蔽地在银行和个人间“辗转腾挪”，提供消费贷、经营贷转房贷业务。

“转贷”套路再现

“房贷转一转，利息省一半。”在某社交平台上，北京某中介机构打出这样的标语。近期以来，经营、消费贷与存量房贷之间的利率差，成为不少中介机构揽客的噱头。

从2022年起，经营贷、消费贷的利率就不断下行，2023年信贷数据迎来“开门红”，不少银行贷款利率下探至3字头。

以招商银行“闪电贷”为例，记者在广东某网点了解到，目前贷款额度与利率与客户本身资质有关，消费贷最低可做到3.6%。该行客户经理介绍，如果拥有公司资质，可考虑做经营贷，根据条件不同目前最低利率可做到到3.25%，期限3年。

而与之相对应的，则是高企的存量房贷利率，不少“高位站岗”的购房者房贷利率在5%～6%左右。利差超过2个点，这也是近期还房贷潮的原因之一。

然而在与中介机构沟通的过程中，陈青以多年地产从业经验判断，发现这些转贷业务中风险颇多。

据陈青对接的中介机构介绍，该业务主要分为三个步骤：首先需要一笔“过桥”资金还清房贷；第二步通过房产抵押，申请经营贷，可贷额度一般是房产评估价的7成；接下来只需要等经营贷放款，还清过桥贷款。

这一过程看似简单，但“上车”后就会发现，中介还能从各项“支线”任务中获取各类收益，而消费者实际付出的成本远高于预期。

陈青向第一财经记者依次细述了在办理流程“劝退”他的几个方面：

第一是办理经营贷的过程中，如果没有符合要求的营业执照，中介就会收取3000元左右的手续费，来过户一个符合要求的营业执照。同时，如果需要“包装”符合资质的经营流水，又是“另外的价格”。

第二，有一定期限错配的风险。目前房贷最长可贷30年，经营贷虽然最长也可达30年，但目前市面上比较普遍的通常是3年、5年和10年期。

陈青以自身30年房贷期限为例计算，自己如选择借入10年期的经营贷，贷款利率3.7%。可选择定期结息到期还本、一次性利随本清、分期还款（等额本金、等额本息）等多种还款模式，但都涉及到期需要过桥资金偿还问题，直接拉高实际的资金成本。

第三，在申请过桥资金提前还贷过程中，过桥成本依然存在。且由于目前部分银行对于提前还贷的流程需要预约排队，等待期按月起步，因此过桥资金的不确定性更大。

风险巨大

“实际能省下的钱并没有那么多。”陈青估计，如果运气好，走完这套手续大约只能省下30万左右，但同时要承担的风险是非常大的。

在社交平台上，还有不少犹豫办理这项“业务”的购房者也向记者介绍了可能发生的风险。

“这个事情里面很多环节是违规的，比如包装流水、过户营业执照等，一旦被查出来，银行抽贷就非常麻烦了。”购房者阿伟坦言，自己此前已经向中介缴纳了1500元的定金，但是随后被朋友劝住，提到这个操作太“赌运气”。“一旦银行要提前抽回经营贷，那资金链游戏就彻底结束。”他向接着介绍道。

根据2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，规定，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

北京盈科律师事务所高级合伙人刘玲玲表示，如果贷款客户虚构贷款用途，或者在中介的帮助下提供了虚假的贷款材料，涉嫌骗取贷款构成刑事犯罪。

辽宁银保监局近日发布关于提前还贷或转贷的风险提示，也明确指出目前转贷存在四类风险。

第一是经营贷风险。经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款。借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。

第二是信用贷风险。信用贷无需提供抵押物，申办流程简单，放款速度快。但信用贷款与其他贷款业务相比利率较高，无形当中增加还款负担。若信用贷款不能准时偿还，还会收取高额罚息。不仅如此，还会产生逾期还款记录，不良征信记录将会影响日后个人金融业务的申办。

第三是财务风险。借款人在提前结清按揭贷款、重新申请“信用贷”“经营贷”过程中，会被中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额的过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本可能超过银行房贷利率，知情权和选择权受到侵害。

最后是个人信息泄露风险。部分“贷款中介”获取消费者贷款信息等个人信息后，在消费者不知情的情况下向他人泄露、出售谋取非法利益，甚至在其贷款后骗走贷款，严重侵害消费者合法权益。

监管加码

监管力度也在不断加大。2月2日，深圳市房地产中介协会发布的《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》显示，严禁房地产中介机构为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，严禁诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。

2月13日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》提出，随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。

从2023年1月银保监会、央行、外汇管理局开出的罚单来看，涉房业务仍然是监管重点。1月底，海口农商银行收到了巨额监管罚单。海南银保监局公开表显示，其中存在“个人消费贷款和农户贷款资金违规流入房地产领域”等13项主要违法违规事实。银保监会海南监管局决定对海口农商行罚款685万元，没收违法所得25.42万元，合计被罚没710.42万元，行长、副行长等多人同时被罚。

图片来源：普华永道

根据普华永道发布的《2022年度银行业金融机构监管处罚及政策动态》显示，2022年，银保监会因“贷款违规流入房地产领域”，开出173张罚单，处罚金额为8871万元。

加强监管的同时，也有业内人士建议重点聚焦目前存量房贷利率过高的问题。泽平宏观团队建议，政府相关部门应出台措施引导银行适度下调存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本。站在利率高位的购房者利息支出下降，有利于降低居民住房消费负担。于国家而言，存量房贷利率下调，利好宏观经济，有助于提振消费信心、扩大内需，促进中国经济复苏。

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