下一个“核弹”商业地产债大考在即：今年4000亿到期，未来五年2.5万亿，下面是华尔街见闻给大家的分享，一起来看看。
4000万亿贷款
几天前，华尔街见闻提到了美国银行业、特别是正遭遇流动性危机的中小型银行面临着“下一颗核弹”——商业地产贷款。
最新数据显示，未来五年间，这一风险敞口大考在即：将有2.5万亿美元贷款到期。仅今明两年就有近万亿美元债务到期。
明晟（MSCI）Real Assets部门的研报显示，美国商业房地产在2023年将有4000亿美元债务到期，2024年另有近5000亿美元贷款到期，未来五年内共有总计2.5万美元的债务到期。
鉴于去年下半年起，美国最大型银行陆续收缩对商业房地产贷款的敞口，中小型银行异军突起成为商业地产新发贷款的主力军，近期这些地区银行的动荡加剧了商业房地产债务的压力。
研报称，一方面，放贷机构可能在地区银行倒闭危机之后收缩贷款规模。同时，加息环境中更高的借贷成本和下跌的房产价值，增加了商业物业持有人的现有房贷再融资（refinance）难度。
这就构成了一个恶性循环，即伴随美国银行业危机蔓延，规模较小的银行可能进一步回撤商业地产贷款规模，私人债务基金可能参与进来填补空白，但他们要求的融资成本会更高，且不太可能达到所需的规模，造成信贷紧缩的局面。
再结合后疫情时代新的商业与远程办公模式，这反过来会增加商业地产违约风险，甚至威胁到整个小银行部门的偿付能力，有可能对小型银行造成毁灭性打击，原因是小型银行对该行业的风险敞口过大。
进而，这又会继续加剧市场的恐慌。华尔街见闻上周提到，商业地产中的办公楼物业是美国小银行的下一颗“巨雷”，且危害可能迅速蔓延至大型银行：
“空头们最大的火力狙击集中到了办公楼地产和相应的REIT，若引燃债务偿付危机，一旦小银行倒下，大银行也就不远了。”
明晟Real Assets的经济学家Jim Costello便称，上周美国银行业动荡已经击中了2022年支持商业地产按揭贷款最多的贷方集团——中小型的地区银行：
“这就好比在一个人坠落的时候再踹上一脚，无疑会加速坠落的过程。关键是这一切正在发生。”
明晟的研报显示，鉴于较高的利率和不确定的前景，2月份美国商业地产交易量同比下降51%至269亿美元，即规模惨遭腰斩。截至今年2月的12个月里，交易价格下跌6.9%，其中公寓价格下跌8.7%。
这一切还是发生在3月美国地区银行流动性危机导致暂停新发贷款活动之前：
“在银行业近期面临挑战之前，商业地产交易活动、定价和信贷可得性的趋势已经指向下行。最近几周的动荡可能被视为一种加速已经发生变化的驱动力量。”
素来以毒舌著称的金融博客Zerohedge评价称，上述困境说明定时炸弹正在倒计时。
在追踪25种商业地产抵押贷款支持证券的Markit CMBX指数中，只看评级最低（也最能反映市场投机情绪）的BBB-等级，除了办公楼贷款敞口最大的“系列15”跌至历史新低，其他“系列”的价格均暴跌。
事实上，整个CMBX几乎所有可供交易的“系列”产品，都在以欧美新冠疫情引发风险资产崩盘以来的最快速度下挫，再此前的暴跌案列发生在2008年雷曼兄弟破产时。
同时，上周开始，对评级最高的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）的持有溢价也在上升，接近去年10月下旬的高位水平，仅次于2020年疫情冲击和2008年全球金融危机时。
也就是说，在商业地产债务的资产证券化产品领域，投资者几乎无处可逃，“随着更广泛的风险市场遭到抛售，CMBS领域没有一处是安全的。”
在具体数据方面：
在商业办公楼地产领域，明晟认为有近400亿美元的房产更可能陷入困境，即令银行等放贷机构面临这批债务的偿付压力。
物业持有人去年从美国本地和地区银行获得了约27%的商业地产融资，是该领域新发债务的最大来源。
摩根大通和高盛指出，截至今年2月、即地区银行业危机之前，美国中小型银行的商业地产贷款敞口高达惊人的70%-80%。
明晟Real Assets的经济学家Jim Costello表示，在典型的连锁困境中，中小型的本地与地区银行若因存款挤兑而放缓发贷，将打击市场上几乎没有其他融资来源的小企业。
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10000亿再贷款政策
近日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《全国住房公积金2022年年度报告》（以下简称《报告》）。
《报告》显示，2022年，全国住房公积金缴存额31935.05亿元，6782.63万人提取住房公积金21363.27亿元，发放个人住房贷款247.75万笔、11841.85亿元。贷款利率比同期贷款市场报价利率（LPR）低0.9—1.35个百分点，偿还期内可为贷款职工节约利息支出约2089.02亿元。截至2022年底，个人住房贷款率78.94%。
2022年，住房公积金制度惠及面进一步扩大，全年住房公积金实缴单位452.72万个，实缴职工16979.57万人，分别比上年增长8.80%和3.31%，全年新开户单位75.22万个，新开户职工1985.44万人。城镇私营企业等单位职工占比过半且持续提高，新开户职工中，城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位职工占比达76.02%。上述单位缴存职工占当年全部缴存职工的52.93%。指导重庆等6个城市稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度试点工作，让灵活就业人员愿缴能缴，助力解决大城市新市民、青年人的住房问题。6个试点城市共有22.03万名灵活就业人员缴存住房公积金，其中新市民、青年人占比超过70%。
2022年，更多住房公积金高频服务事项实现“跨省通办”，服务渠道更加多样，更加“好办易办”。全年新增实现了3个高频服务事项“跨省通办”，“跨省通办”服务事项增加至11项，各地共为“跨省通办”业务设立3423个线下专窗和1043个线上专区，全年线上办理住房公积金汇缴、补缴、提前部分偿还住房公积金贷款业务分别达8414万笔、463万笔、252万笔。7666.96万人通过全国住房公积金小程序查询个人住房公积金信息，258.51万人线上转移接续个人住房公积金252.86亿元。全年12329热线提供咨询服务3414.18万次、短消息服务11.21亿条。通过国家政务服务平台和国务院客户端向缴存人提供住房公积金信息查询1.65亿次。开展“惠民公积金、服务暖人心”全国住房公积金系统服务提升三年行动。推动实现“企业开办”“职工退休”等“一件事一次办”。
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