首套房贷款利率下调，政策组合拳背后也有无奈与妥协，下面是新晴履平沙给大家的分享，一起来看看。
贷款按照房价贷款吗
9月份的第一个交易日，A股房地产板块并没有因为央行下调存量首套房贷款利率政策落地出现大涨。甚至房地产开发板块还是高开低走，收盘跌0.7%。细看文件内容，预期中的存量房贷利率下调演变成存量首套房利率有条件的下调，难怪投资者不买账。
8月31日，传闻已久的存量房贷降利率终于落地，但打了折扣。
通知明确，自9月25日起，符合相关条件的存量房贷借款人，可向金融机构提出申请。既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。降低后的存量房贷利率，依然要符合贷款发放时当地的房地产政策，即不低于当时所在城市房贷利率政策下限。
短短的几行字信息量颇大。
首先，只涉及首套房，未下调二套存量房贷利率。下调的对象包括贷款时按首套房发放的贷款，以及认房不认贷政策落地后重新认定为首套房的按揭贷款。
其次，央行的这个同知并不是强制性质，只是鼓励借款人与金融机构协商。借款人向金融机构提出申请，然后中间有个拉扯的过程中，最后还得银行决定是否调降，以及最终调降多少。
第三，下调后的利率不低于当时所在城市的房贷利率政策下限。每个城市房贷率下限不一样，同一个城市不同的时期利率下限也在调整。在申请下调时，先比较正在偿还的贷款利率，和申请这笔贷款时当地政策利率下限谁高谁低，才能确定是否有资格申请下调。先看两个例子。
路人甲在广州2019年LPR+60个基点贷款买的二套。现在手里只有一套。当时广州首套房利率下限是LPR+0。那么现在就可以申请将手里的贷款利率下调60个基点。
路人乙在青岛2019年贷款，LPR+30。当时的政策底线是LPR+20。到了2023年，青岛的政策底线变成LPR-20。但也只能申请调降10个基点。因为参照的是当年的利率政策底线，而不是现在的利率底线。
诸如此类，每个城市之前的LPR历史政策底线就显得尤为重要。所以，9月1日，央行各省的分行，纷纷公布之前执行的首套房利率政策。比如，北京自2019年10月份锚定LPR以来，房贷利率政策下限一直是LPR+55个基点。深圳最低一直是LPR+30基点。因城施政的背景下，一线城市政策利率下限相对高一些，二三四线城市低一些。
这次存量首套房贷款利率下调，有分析称每年能够降低大约2000亿的利息。目前按揭贷款40万亿，首套房贷款占七八成。其中重点影响的是2022年6月份（放松首套按揭LPR下限）之前的贷款，预计最终影响规模约25万亿。按照媒体报道的平均下调80个基点计算，大约影响每年2000亿利息支出。
至于这80个基点怎么测算的，目前没看到更详细的分析。2019年LPR加点的房贷利率报价机制推出后，房主不炒的政策基调下，贷款利率在LPR基础上加点是很常见的事情。随着2021年下半年恒大暴雷浮出水面，房地产景气度急速下滑。2022年6月，LPR报价利率下限也从此前的不加点，变成最多下浮20个基点。
现在这一通操作下来，居民受益但银行被放血。银行利润的大头是存贷息差，贷款利息收窄，利润会受到侵蚀，银行肯定不干。
央行为了顺利推行存量首套房降利率的政策，将存款利率同步下调，降低银行获取资金的成本，颇有讨好银行的意味。六大行率先调降定期存款利率，一年期下调10个基点，两年期20个基点，5年期25个基点。目前全社会定期存款148万亿，预计一年期占一半，2-5年期占3-4成。这样算下来，存款利率下调大约让银行每年减少利息支出1800亿。
整体看下来，这波操作是让有存款人给还首套房贷款的人让利，银行在中间过了次手而已。
央行既想通过政策让利减轻购房者负担，也不想单方面给银行业放血。所以才有了这样系列政策。总的看下来，央行和银行业也有牺牲但不多。
当然，这波政策最大的受益者，应该是此前按照二套房签的贷款，现在重新被认定为首套房的购房者。
2022年6月份首套房利率下限下调为LPR-20个基点，但是二套房下限依旧是LPR+60个基点。
现在的政策，只要名下没有其他住房，就能认定为首套，不受贷款历史影响。那此前有过房产置换贷款买了二套且现在手中只有一套房的上班族，最起码能够享受60个基点的利率下调空间。如果是2022年6月份之后购房，能享受至少80个基点的利率下调空间。
至于首套房认房不认贷政策的落地，除了北京和上海，其他重点城市已经陆续表态。北京上海作为限购最为严格的城市，因为不缺购房需求，近期购房和贷款政策未有松动。而像广州、深圳、厦门、武汉等热门城市，已经官宣执行首套房资格认定将按认房不认贷政策执行。
从A股的反应来看，房地产短期并不能受政策提振而快速复苏，房地产板块的股票周二的暴涨已经被接下来连续三天的下跌所吞噬。
在刚刚过去的8月份，国内房地产市场仍然萎靡。数据显示，8月单月百强房企销售额同比下降39.2%，创今年单月降幅新高，环比下降8.9%。中国百强房企前八个月实现销售操盘金额3430.1亿元，同比降低33.9%，环比走低1.3%。国内住房销售连续三个月下滑。
单纯的降利息、增加贷款额度、放宽购房比例等，已经难以提振短期的房地产市场。而长期来看，需要让居民有钱买，且认为买了之后最起码不会亏钱，也就是房价不会大降，才能让潜在的购房者踊跃入市。这就涉及到房地产行业政策之外的政策内容了，需要稳定经济增长预期。
稳定经济增长预期需要做的事情更多，并且是系统性和长期性的工作。
这周密集的政策利好未能成功带动A股走强，但政策出了总比没有强，而且政策效果的显现也是量变引起质变的过程。
房贷和个人贷款利率一样的吗
时光飞逝，岁月如梭，不知不觉中，2023年已经来到了9月25日。
众所周知，房贷作为一种重要的融资方式，在现代社会中发挥着越来越重要的作用。购房者需要根据自己的实际情况和经济状况，选择合适的房贷产品和还款方式，并做好还款计划和管理，以实现购房和财务管理的双重目标。
从今天起，各家银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。
根据主要银行此前的公告，对于执行LPR定价的浮动利率首套房贷款，不需要主动申请，银行将于2023年9月25日统一对满足条件的贷款进行利率批量调整。
以建行为例，2023年9月25日该行将按照前期公告的规则对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，调整后的利率当日立即生效，调整成功后将通过短信告知。统一批量调整的条件为：（1）贷款发放时是首套住房贷款。（2）以LPR为定价基准的浮动利率贷款。（3）当前连续拖欠天数小于等于90天。（4）当前贷款执行LPR加减点水平符合该行公告调整要求。9月25日8:00起，贷款人可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询利率调整结果。
对于我们这样的平民老百姓来说，房贷无疑是一笔不小的支出，甚至占据每个月支出的大头；特别对于不少人来说，买房的时候，正值该行业红火的阶段。由于房产开发商耍了一些小聪明，要求贷款要半个月内下来，造成不少人根本无法进行公积金贷款；而住房商业性个人住房贷款利率是比较高的，也意味着不少人多还不少利息。因此，这次住房商业性个人住房贷款利率调整，对于这些人来说，无疑是一则福音，也少了一大笔钱的支出。
可是天有不测风云，人有旦夕祸福；早上的时候，满怀希望打开了中国银行APP，想要得知自己的贷款少了多少的时候，看到数字并没有变化，跟这个月还完房贷的数字是一模一样；这对于打工人来说，无异于五雷轰顶一般，难道我的条件不允许？还是其他什么因素呢？按道理来说不会啊，每个月都足额、按时还款，也是首套住房商业性个人住房贷款啊；为啥没有降低？贷款总额没有下降呢？有点百思不得其解，难道我就没有那个命吗？
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