如何搞定二手房贷款，跟着暖暖房屋来看看，下面是暖暖房屋给大家的分享，一起来看看。
二手房银行贷款计算器
在房产交易市场上，二手房以其自身地理位置好、配套设施完善的天然优势赢得了众多购房者的青睐。然而，很多购房者对于二手房贷款的相关规定不够了解，在贷款的过程中走了很多弯路，浪费了很多的时间和精力。要想成功获得二手房贷款，购房者们需事先做好功课，对以下几个注意事项了然于胸，才能达到事半功倍的效果。
一、确定二手房首付款金额
二手房的首付款要根据二手房的评估价来计算，在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。
二手房净首付款=实际成交价-二手房评估价×70%(首次贷款额度可达70%)，所以，购房者在准备二手房首付款时要适当增加额度，以成交价乘以首付比例计算出的数值显然是不够的。
二、了解二手房的竣工年代与贷款年限
对于二手房贷款，银行通常会对二手房的房龄有所规定。大部分银行的政策是“二手房房龄+贷款年限≤40年”，所以购房者在买房时一定要注意房龄问题，房龄过老很肯能会影响贷款的审批。
三、贷款银行的选择
外资银行服务相对较好，但对客户资质有比较严格的要求；国内银行网点数量多，方便客户办理业务 。总之，每个银行都有自己的优势和劣势，购房者应该根据自己的具体需要来进行选择。
四、证明自己的还款能力
借款人最主要的还款能力证明就是自己的收入证明，一般来说，每月还款额不应超过借款人月工资的一半。如果借款人为已婚人士，可以同时提交配偶的收入证明，这样可以提高总的贷款额度。除了收入证明以外，定期存款、房产、有价证券等也可以作为还款能力的证明。
五、借款人自身情况
首先，借款人应该对自己的信用记录有所了解，因为信用不良可能会影响贷款的审批。此外，如果借款人还有其他的贷款尚未还清，如房产抵押贷款、信用贷款等，可能降低银行贷款额度，对此，借款人要做到心中有数。
所谓“有备才能无患”，在申请二手房贷款之前，借款人应该做好充分的准备，制订备选方案以应对突发状况，才能成功获得银行贷款。
银行房贷利率
根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，从今天（25日）起，银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。
据了解，调整分为两类情形：首套房和“二套转首套”。全国范围调整的平均幅度大约为80个基点。调整后，房贷月供能省多少钱？“二套转首套”又该怎么申请？
存量首套房贷利率25日起下调
无需申请，自动下调
山东济南的邢先生得知存量房贷利率将下调的消息后便一直关注，24日，他在银行手机客户端上发现，自己的房贷还款计划已经更新。
邢先生：政策太给力了，确实降了不少。我之前利率是4.9%，之前一个月还11000多元，调整之后就是利率是4.2%，每个月能少还将近900元。
记者查询发现，目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、兴业银行等多家银行已经在手机银行上线了“存量房贷利率调整”功能，借款人可以便捷查询本次调整后的房贷利率，并实时关注办理进度。
对于首套房贷利率调整，借款人将不需要任何操作，银行将主动批量调整。
“二套转首套”
可在线上、线下申请，操作简便
相比存量首套房贷利率由银行直接调降，不少家庭更关心的是当初按二套发放的房贷。现在已经符合所在城市首套房标准的房贷，也就是二套转首套该如何操作？记者从相关银行了解到，这种情况需要借款人向银行申请。
北京的刘先生曾在外地用贷款购买过住房，贷款按照二套房贷利率政策办理。前不久，北京实行“认房不用认贷”政策，刘先生这套房子将被认定为首套住房。这样的情况利率怎么调整？
刘先生来到工商银行北京分行望京支行咨询，工作人员赵慧说，这种情况属于“二套转首套”，需向银行提出利率调整申请。
赵慧：刘先生一家在北京仅有一套住房，符合当前北京市首套住房标准，刘先生贷款利率可降到签订合同时，北京首套房贷利率政策下限，即LPR不加点。调整后，刘先生的贷款降低了108个基点，每月还款减少近2000元。
据了解，像北京、上海等一线城市，如果房贷总额在200万元以上，利率调降之后，每月节省的房贷月供甚至可能达到1000元以上。
对于“二套转首套”的用户，各家银行都开通了多种申请渠道，既可以去网点办理，也可以在手机银行直接申请。
△工商银行手机银行
全国范围幅度调整约80个基点
存量房贷调整还有哪些应知道？
房贷利率的降低，无疑将减轻存量首套房贷家庭的负担。据测算，这次存量房贷利率调整，全国范围调整的平均幅度大约是80个基点。由于“因城施策”等原因，不同的城市调整后的利率水平也有所不同。
有部分存量房贷者，现在还是采用的固定利率，这些房贷利率是否会调整呢？记者从多家银行了解到，这些人需要把固定利率转为采用LPR定价的浮动利率贷款，才能享受这次利率调整的优惠，没有申请转换的，将无法办理。
哪些情况的房贷可以申请“二套转首套”？所在城市已宣布执行“认房不认贷”政策；买房时因在其他城市有过房贷记录，导致按二套房贷利率标准办理的房贷，可以申请“二套转首套”；买房时不是家庭在当地的唯一成套住房，但后来出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房的，也可以申请调整。
“二套转首套”申请25日开始受理，何时能生效？多家银行明确，“二套转首套”的房贷利率申请，9月25日开始，银行将于10月25日对审核通过的业务进行统一批量调整。如果错过了10月25日之前的集中申请期，也可以申请调整，银行将在完成审核当天开始调整利率。
多家银行还提示，房贷月供有多个月拖欠者，需将欠款还清后才能申请首套房贷利率下浮。
业内人士提醒，如果申请贷款首套利率调整，还款不能存在拖欠90天以上这种情况，要保持贷款还款正常。
监制丨刘黎
记者丨谭瑱
编辑丨秦静
图片来源丨视觉中国
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