二手商品房买卖变更赎楼、贷款、网签等手续的应约定清楚，下面是股票索赔房产律师李给大家的分享，一起来看看。
二手房屋买卖贷款流程
一、案情简介
欧某向游某、李某出售案涉房屋，约定游某、李某通过银行按揭方式支付剩余房价款，双方于2020年8月20日前按银行要求提供资料办理按揭贷款手续，并于2020年9月30日前双方共同办理过户。因游某、李某未能按约办理按揭贷款，2020年10月，双方达成一致办理转按揭手续，但对转按揭后各方的合同义务履行期间未作具体约定。2020年10月22日，游某向欧某邮寄《催促履行通知函》要求欧某于2020年10月30日到指定地点办理过户手续。2020年12月上旬，游某取得银行同贷书。2021年2月10日，游某、李某与欧某根据案涉房屋中介人员预约的过户时间完成房屋过户。其后，游某、李某向法院提起诉讼，请求欧某向其支付2020年10月31日至2021年2月9日期间的逾期过户违约金。
该案经佛山市顺德区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决欧某无需向游某、李某支付逾期过户违约金。
二、法官说法
本案系因二手房交易的买卖双方在合同履行过程中变更履行期限，且未对后续合同义务的履行作出具体约定而引发的纠纷。本案争议焦点在于，欧某是否存在逾期过户的违约行为。在房屋买卖合同履行过程中，如双方协商变更某一合同义务的履行期间后，并未约定合同后续义务的履行期间，则应视为双方对后续合同义务的履行期间约定不明，一方当事人可要求对方随时履行，但要给对方必要的履行时间。
本案中，出卖人欧某与买受人游某、李某协商一致变更贷款方式后，未约定涂销抵押及过户等合同义务的履行期间，应当认定游某、李某有权要求欧某随时履行，但要给欧某必要的履行时间。由于本案现有证据无法证明游某签订抵押贷款合同的具体时间，但能证明自游某取得同贷书至中介人员通知过户的期间内，欧某办理了案涉房屋涂销抵押手续，并在中介人员预约的过户日期顺利办理完毕过户手续，故欧某不存在逾期过户的违约行为。
三、风险提示
二手房买卖合同履行过程中，如双方协商一致变更部分合同义务的履行期间，则应对合同后续需履行的义务进行梳理，并明确约定各方后续合同义务的履行期间，避免因后续合同义务履行期间不明确而产生纠纷。
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二手房怎么贷款按揭
无论是新房还是二手房，都可以办理按揭贷款。二手房办理按揭贷款事先一定要去房管局查清楚房屋所有权、有无贷款的情况。
二手房按揭贷款流程示意图
贷款方案咨询—抵押物评估—预审贷款资料通过签署贷款合同(下家) —贷款资料进银行,银行审核通过 —房地产交易中心办理房屋抵押过户(上/下家) —领取新产证、他项权利抵押证明—银行发放贷款。
二手房按揭贷款办理日程
第1日:递交材料，提出申请
买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
第2至7日:评估
根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3至5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
第8至10日:银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼，报批速度快，每单业务审批时间1至2天即可完成。
第11至33日:交首付，办理过户
审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
第34至35天:办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。
二手房按揭贷款注意事项
1、哪些二手房可以向银行贷款？
购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷款的；购买具有产权的二手住房,需要购房贷款的。
2、哪些人符合二手房贷款申请条件？
境内人士:1、本市城镇常住户口。2、本市居住并工作的外地人,需要提供暂住证等。
境外人士:1、本市居住工作的境外人士,需要提供暂住证和劳动就业证等。2、境外居住工作的境外人士若有律师及使领馆认证的公证书,也可向银行申请贷款。
3、选择适合自己的贷款类型？
可以用公积金,也可用商业贷款,如你的公积金不够您的贷款额度,还可以用公积金和商业性贷款相结合的贷款方式。
4、银行对二手房的最高贷款额度是否有限制？
一般城市，银行规定个人购房贷款额度最高为房价的70%,但如果您的贷款额度超过50%或60%,就须由银行指定的评估公司进行评估,并且审核的要求有所不同。
5、首付款额度要求？
一般城市，申请贷款之前必须已付清总房款的20%或40%左右。
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