二手楼房贷款计算器（二手车贷款计算器2018）

摇号盘原值出，融信双杭城别院，二手怎么看？，下面是刚需探房给大家的分享，一起来看看。

二手楼房贷款计算器

最近关于倒板赠送争议很大，其中融信双杭城朗庭被世茂业主投诉被调查，对于这个项目之前也分析过二手，目前项目的最后一期别院，也已经交房，二手也开始大量挂牌，今天就来聊聊。

融信双杭城三期别院：2019年1月30日，2栋住宅，共推出186套（6#/94套、7#/92套），总共204户参加摇号，其中首套刚需客户144户，二套改善客户60套，开盘当天累计去化157套，开盘去化率84.5%

项目备案均价32000元/㎡，平层均价31978元/㎡，复式均价32045元/㎡；其中平层107平米，复式109平米，公摊23.6%。

分析：项目二期朗庭就在三期隔壁，在2018年12月开盘，作为纯商的社区，均价3.55W，二期推出648套，超千人摇号做到高去化。

随着二期热销，一个多月，项目三期加推，价格便宜3.5K，原因在于三期非纯商，按目前市场来说可以说是分栋安商房，其中安置房比例远超商品房。

同时三期的周边不利因素也非常明显，其中紧邻省人民医院，同时社区也紧邻古建筑，如果放在目前市场上市，可以说会是一大热点。

在安置房+不利因素的加持下，三期延续二期超高赠送率的做法，加上二期的热度，项目三期依然做到了很好的去化。

虽然项目交房没多久，不过二手挂牌却不少，选择几个比较有参考性：

1、109平复式，高楼层，毛坯，单价3.94W，总价430W

2、108平平层，中楼层，毛坯，单价3.73W，总价405W

3、107平平层，低楼层，毛坯，单价4W，总价428W

4、90平平层，高楼层，毛坯，单价2.64W，总价238W

分析：对于项目由于存在大量安置房，其中有两栋还是超高层设计，目前二手挂牌2.6W。

对于商品房的两栋，大部分挂牌都在4W左右，而且还是低楼层，然而有几套中高层挂牌，反而单价更低，在3.8W左右，个别还打出了原值出售的标题。

这样的挂牌，其实也是这几次分析二手，很常见的走势，次新房刚交付，不少都是钓凯子，不过一旦遇到真正打算卖房的，就会很容易看出差异，从而让这些挂牌变得有点哗众取宠。

其实对于项目的二手，即使没有自身对比，隔壁二期朗庭也可以参考，朗庭作为纯商，同时一样高赠送，目前二手均价在4.1W左右。

很明显在不考虑朗庭是否有性价比的情况下，对于别院做个最简单的计算，当初新盘差价3.5K，不考虑利率，目前别院二手应该在3.75W。

当然对于三期而言，按目前市中心的供应情况来看，纯商才有稀缺性，加上三期周边的不利因素还非常明显，3.75W的价格依然性价比不高。

此时又到了计算保本环节，按那套打算原值出售的房源看看，中层3.73W。

2019年1月上市，目前时间3年半，按年利率5%，加上额外的契税等支出，按20%涨幅计算，当初中层单价在3.2W，目前的保本价是3.2*1.2=3.84W。

对于这套原值出售的房东而言，当初摇号抢房，最终没有保本，当然即使目前打算原值出，对于买家而言，还需要额外支出未满二的税费，相当于购入要达到3.9W，而这样的价格，在目前的市场，到底还有谁来接盘？

对于项目二、三期，都是倒板赠送的典型，最近世茂业主举报，项目二期违建上了投诉名单，此时这个当年的红利，变得非常紧张，这也是目前加速，这个当年红盘大量二手挂牌的一大原因。

对于三期，户型也很简单，平层、复式，看看有哪些赠送：

对于平层户型，贝壳平台就已经给出了说明，对称的户型，然而有一套却缺了一角，这就是倒板赠送的一个房间，按平台给出的数据是8.5平。

对于这个户型，如果放在目前市场也只能算一般，双开间朝南，进深较大，其中一个卫生间还是暗卫，可以说即使有赠送，108平米做3.5房，目前看格局也没有太出彩。

对于复式户型，主打是客厅挑空做赠送，敏感点在于客厅南向的阳台，跟融信澜天类似，复式阳台做挑高，通过倒板才能做到双阳台，而这个就涉及外立面变更。

当然对于这个复式，通过观察会发现，虽然打的是高增速，但是109平，实际也只有3.5房，其中客餐厅的空间非常局促，同时上下楼梯也非常极限，可以说这样的赠送，在数据上可能亮眼，但是实际也不禁不起推敲。

对于三期，最大的不同在于安置房，社区配建了多栋安置房，其中两栋还是超高层设计，这几栋安置房，也多次上新闻。

最具的热度就是楼板问题，被质疑质量有问题，当然对于项目而言，质量问题也有历史，前几年的SOHO，也出现了大裂缝。

除了这个问题外，还有消防导致的层高、入户大堂过小、垃圾堆放的问题，可以说还未大面积居住，暴露的问题已经不少。

对于商品房业主而言，最大的利空还是在于，项目的安置房在二手市场的挂牌，由于商品房靠高赠送拉高实际单价，此时面对安置房的挂牌冲击，同样的社区，差价达1W，相信想要成交的难度也在持续加大。

对于项目三期，优势在于位于二环内，依靠高赠送做四房，对于有市区需求的客源存在吸引力。从区位来看，距离地铁1、2号线都在900米左右，学区划片也不出彩，可以说除了二环内这个亮点外，配套并不出众。

目前存在不少负面，周边的医院、古建筑，以及二期已经被举报的违建争议。

同时自身存在大量安置房，会让未来的居住体验大打折扣，特别是安置房还是超高层设计，未来社区的居住密度预计会非常可怕。

在面对这样的背景下，三期的商品房，除了要自身互相比拼外，还会被拿来跟二期纯商做对比，当然最大的冲击还是自身的安置房。

目前虽然有邻居挂高价掩护，但是原值出依然艰难，随着赠送的争议，持有的时间成本，可以说对于项目的业主，亏本出可能才是新出路。

当然对于当初摇号购房的业主，到底是真的需求，还是因为看到二期热销而跟风购买，也是值得思考的问题。

这两年，陆陆续续不少当年红盘交房，保本变得屈指可数，可以说也在提醒新盘的购房者。

对于二手购房者，目前这些高赠送的项目，已经很多在告诫市场，时代的产物，终究属于过去。

对于这些次新房，除了自身溢价外，风险也非常大，可以说不考虑清楚购房，可能不仅仅是亏本，而是成为替罪羔羊。

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