公司法人贷款买房容易（传媒公司法人可以是一个人吗）

上海，公司名义购房政策细则！，下面是Tony哥陪你看好房给大家的分享，一起来看看。

公司法人贷款买房容易

随着限购政策的不断收紧，有部分购房者开始考虑“曲线救国”——以公司名义买房！除了可以增值，万一哪天企业经营不善，还能像“卖两套房扭亏为盈”那样，留个后手。

注册公司的程序及时间

A、名称预先核准 需1个工作日；

B、注册登记营业执照及刻章，需2个工作日；

C、设立基本账户，需1个工作日。

注册公司共需4个工作日左右，设立公司的全程大约需要一周左右。

以公司名义购买房屋的好处

①、新购房屋资格：不能在上海市新购住宅的个人需购买房屋，可以用公司名义在上海市新购房屋。

②、贷款：公司购房不能贷款，但公司可以通过抵押等方式融资。

③、税费

④、出售房屋的方式

A、以公司名义转让房屋；

B、转让公司股权；

C、公司清算。

关于规范企业购买商品住房的暂行规定

为进一步深化落实“沪九条”、“沪六条”等文件精神，加强房地产市场监管，现就规范企业购买商品住房有关问题暂行规定如下：

01、企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件，购房时间以合同网签备案日期为准：

①、企业设立年限已满5年；

②、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；

③、企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

企业近年缴纳税款金额满500万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。

02、企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

03、住建、房管部门会同相关部门对执行商品住房项目公证摇号、按序选房制度加强监管，要求开发企业严格执行全部准售房源、积累客户规则和名单、摇号排序结果公证和公示规定；进一步加强客户认筹规则制订指导审核以及执行监管，严格落实企业购买商品住房规定。

04、住建、房管部门会同规土部门（不动产登记机构）加强企业购买、出售商品住房交易登记审核，会同税务、人社、公积金管理等部门建立相关信息共享核查机制，对违反企业购买、出售商品住房相关规定的，不予办理房地产交易登记手续。

05、本暂行规定自2018年7月3日起施行。

一、公司购房需要什么资格？

公司分为注册在境内的公司以及注册在境外的公司，注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制，注册在境外的公司不能在限购城市购买住宅，如果在限购城市有办事处，可以办事处的名义购买一套非住宅。

二、公司购房如何办理贷款？

以公司名义买房，虽然能规避限购政策，但因为绝大多数银行的按揭贷款业务仅针对个人买房者，公司购置房产需一次性付款，这意味着初始的投入成本就很高。要到取得产权证后，才能进行抵押贷款。

三、公司购房需要交什么税？

公司买房缴税与个人购房缴税相比要多出很多：

①、契税、印花税

无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠；另外还需缴纳0.05%的印花税。

②、房产税

根据1986年10月开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，对于公司名下的房产，每年需缴纳房产税，具体税费为：每年房产原值×70%×1.2%。在具体操作过程中，不同的地区对不同性质的企业（如高新企业、扶贫单位等）可能会有三年内免房产税的优惠。

③、土地使用税

按照“建筑面积*30元/年”征收土地使用税等。如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按照每日万分之五缴纳滞纳金。

此外，公司购房所需缴纳的税目较多，计算较为复杂，购房人最好向相关税务部门详细咨询具体税费金额。

四、公司持有房屋如何交易？

公司持有房屋的交易形式目前主要有两种，一种是直接将该房屋出售；一种是通过股权变更的形式来进行交易，以该房屋在公司资产所占比例来确定股权份额，但是这种方法涉及公司的资产、债务、利润等因素，潜藏风险较多，另外股权变更的形式并不能改变不动产权属的所有人登记。

五、转卖公司名下房产需要交什么税？

对于出售公司名下房产，在交易过程中则需要缴纳：

①、增值税及附加

按（不含税收入-不含税购置原价）×5.6%征收；

②、土地增值税

按（转让收入-扣除项目金额）×四级超率累进税率征收；或由税务机关按成交价格的5%的核定征收；土地增值税四级超率累进税率表

③、印花税

按成交价格×0.05%征收。此外，转卖公司名下房产，还要缴纳企业所得税，目前一般按转让房产所得的净利润*25%征收。企业所得税一般按季预缴，年终汇算清缴。

六、公司名义购、售房需要什么资料？

卖方（买方）为境内公司时，需要的备件有11项。分别为：

①、房产证；

②、经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书；

③、批准该法人或其他组织成立的文件；

④、法定代表人或负责人的合法身份证件；

⑤、地税税务登记证副本或金融许可证；

⑥、中华人民共和国组织机构代码证副本；

⑦、法人授权委托书；

⑧、代理人的合法身份证明；

⑨、国资委批复函（国有产权）、集体表决书（集体产权）、股东决议书（股份制企业）；

⑩、测绘表；

⑪、公章。

卖方（买方）为境外公司时，需要的备件有8项。分别为：

①、相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；

②、经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书，外国法人或其他组织的公司注册文件注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；

③、法定代表人或负责人的合法性身份证件；

④、商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》；

⑤、法人授权委托书；

⑥、代理人合法性身份证明；

⑦、各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构提交外交部同意其购房的照会；

⑧、符合实际需要自用、自主原则的书面承诺（但境外注销的，可以按规定办理商品房的转移登记手续）；

七、公司买二手房所需材料如下 ：

①、过户:营业执照复印件+法人身份证复印件+法人到场 或 （委托书+经办人身份证原件及复印件 ）+公章

②、公司买房营业执照没有注册时间要求，只要在有效期内都可以

③、公司买房交税：契税3%

④、公司买房自购房后5年方可出售。

⑤、企业出售缴纳差额营业税和土地增值税差额30%_60%，没有个人所得税，但每年有房产税：核定总价的0.84%

⑥、公司买房不贷款、一次性付款；

八、原价转卖公司名下房产能避税吗？

对于这种“阴阳合同”（即正式合同中做低房屋总价，余款另签一份补充合同），首先这种做法涉及偷税漏税，属于违法行为；其次，企业的每一笔账目都有进出明细，要作假并不容易；再者，房屋成交过程中，会有相关部门做房价评估，价格做得太低一般是通不过的。

九、公司购房有什么特殊性？

①、公司产权的房屋可以通过股权转让方式进行转让，不需要经过交易中心，但是这种只是变更股权及实际控制人，最适合做这种交易的是公司名下无其他不动产以及资产，否则不现实；

②、公司产权的房屋要想变更为个人名下必须要通过买卖，从交易中心进行产权变更登记；

③、以公司名义购置的房地产作为公司资产，为所有公司股东共同共用，在处置资产时需要经过所有股东同意及授权或取得董事会决议方可处理。

传媒公司法人可以是一个人吗

【引言】

一人公司免去了多元股东治理框架下的权力争斗，是理性投资人最理想的企业组织形式。由于监督制约机制的缺失，股东极易利用一人公司外壳损害公司债权人的利益。为维护交易安全，《公司法》第62条和第63条提供了强有力的保障措施——法定强制审计和法人格滥用推定制度，即一人公司应当在每年度终了时编制财务报告并审计，一人公司股东应当就自己财产与公司财产相互独立自证清白。本文围绕一人公司“法人格滥用推定制度”的适用范围及“财产独立”之司法认定标准展开论述。

01

一人公司“法人格滥用推定制度”之适用范围

如引言所述，一人公司财产与股东财产极易发生混同。为保障债权人权益，《公司法》第63条确立了“法人格滥用推定制度”，即股东不能证明公司财产独立于自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。另《最高院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》（以下简称《追加规定》）第20条将该制度延伸至执行阶段。 那么需探讨的首要问题就是一人公司的范畴，即“法人格滥用推定制度”的适用范围。

（一）全民所有制企业是否适用“法人格滥用推定制度”

全民所有制企业系特定时代的产物，属于国企的一种类型。随着《公司法》的施行和不断完善，众多全民所有制企业纷纷改制为公司制。那么全民所有制是否适用“法人格滥用推定制度”，下面按未改制和已改制两种类型进行分析：

1、未改制（包括正在改制）的全民所有制企业

如果全民所有制企业尚未改制或正在改制，则不适用《公司法》第63条。前者参见最高院（2015）民提字第197号判决书：蔬菜集团工商登记为全民所有制企业，并非《公司法》调整的主体范围，商业经营公司虽为蔬菜集团唯一出资人，但并非一人公司的股东。后者参见（2019）京民终1487号判决书：全民所有制企业经济性质变更，应经过申请、核准程序，由工商部门核准后予以变更登记。非经法定程序，仅企业章程及相关文件并不能产生企业性质变更的后果。可见，未改制全民所有制企业并不适用一人公司“法人格滥用推定制度”。

2、已改制为一人公司的全民所有制企业

如果全民所有制企业已经改制为法人独资的一人公司，则应当适用《公司法》第63条，股东应就改制后自己财产与公司财产相互独立自证清白。参见(2020)鲁01民终6638号判决书：铁道部工程局第二工程处系全民所有制企业，于2007年改制为法人独资的一人公司华亨公司，中铁建工集团作为华亨公司唯一股东，应当举证证明其财产独立于华亨公司。

（二）国有独资公司是否适用“法人格滥用推定制度”

1、国有独资公司的范畴

根据《企业国有资产法》及《企业国有资产交易监督管理办法》，国有独资企业包括国务院及地方政府授权国资监督机构、政府部门、机构、事业单位设立的国有独资企业，以及上述单位、企业持股为100%的国有全资企业。

《公司法》将国有独资公司界定为国务院或地方政府授权国资监督机构履行出资人职责的有限责任公司。

依据上述规定，需探讨两个问题：

1）政府部门、机构、事业单位设立的国有独资企业是否为国有独资公司？

2）国有独资公司全资子公司及孙公司是否属于国有独资公司？

关于问题一，国有独资公司包括政府部门、机构、事业单位经授权设立的国有独资企业。如上述机构或单位设立一人公司未获得授权或出资经费系自理，则不属于国有独资公司。参见(2022)津0104民初11号判决书：今晚传媒公司系法人独资的有限责任公司，今晚报社为事业单位法人，登记显示举办单位为中共天津市委宣传部，经费来源为非财政补助经费自理。

至于问题二，国有独资公司全资子公司及孙公司系法人独资的一人公司，不属于国有独资公司，应当适用《公司法》第63条。参见（2020）豫民终1434号判决书：河南能化集团系河南省国资监督机构设立的国有独资公司，其作为永龙公司的唯一股东，应当举证其财产与永龙公司财产相互独立。

2、国有独资公司是否适用“法人格滥用推定制度”

关于该问题，司法实践中大多数判例系不适用，但亦存在适用的情形。

1）不适用的判例

湖南高院（2019)湘民终274号判决书：“一人公司”和“国有独资公司”分属于《公司法》第2章的第3节和第4节，其中第4节第64条明确，国有独资公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第1节、第2节的规定。一人公司和国有独资公司系两种不同形态的有限责任公司，国有独资公司应适用有限责任公司的规定而不适用一人公司的规定。

最高院（2021）最高法民终706号判决书：石油管理局虽为房开公司的唯一股东，但考虑到石油管理局改制前的特殊性质和承担的特有职能，尚难以认定房开公司系一人有限公司还是国有独资公司。据此，对于南通二建要求石油管理局对房开公司债务承担连带责任的上诉主张，不予支持。该判例虽未明确一人公司和国有独资公司的区别，但可以推断出两者分属不同的公司类型。

2）适用的判例

朝阳法院（2018）京0105执异981号裁定书：上都公司企业类型为有限责任公司（国有独资），正蓝旗国土资源局为法人股东。因正蓝旗国土资源局未提供审计所需要的材料，致会计师事务所无法开展审计工作，裁定追加正蓝旗国土资源局为被执行人。

从体系解释的角度看，国有独资公司安排在一人公司之后，从一般法理分析，国有独资公司属于一人公司的特殊类型，应当适用一人公司的相关规定。但《公司法》64条明确本节无规定的，适用本章第1、2节内容。由此可知，国有独资公司并不适用《公司法》63条。如上所述，国有独资公司设立的全资子公司系法人独资一人公司范畴，国有独资公司作为股东的情形下，仍需自证清白。

（三）公司类型发生变更是否适用“法人格滥用推定制度”

如果公司类型发生变更，比如由一人公司变更为普通有限公司或者反之，那么该种变更是否会影响“法人格滥用推定制度”的适用，现分析如下：

1、举债后将一人公司变更为普通有限公司，前股东应否承责？

实务当中，一人公司举债后，其股东为避免自己对公司债务承担连带责任，往往会将一人公司变更为普通有限公司。此种情形下，前股东应否承担责任？

1）支持的判例

北京三中院（2019）京03民终138号：奇谐公司与裕诚公司的合同关系形成于2015年，案涉债务形成时，裕诚公司为一人公司。常喜哲于2018年6月将全部股权无偿转让给公司员工刘军英和夏小飞时，公司之间的仲裁案件正待裁决，常喜哲无偿转让裕诚公司股权有规避债务之嫌。

2）不支持的判例

北京二中院(2019)京02民终14955号：军泽丰公司于2018年12月进行股东变更登记，公司性质由一人有限公司变更为有限责任公司。该变更时间早于黄超向法院申请强制执行时间。

笔者赞同支持的判例。《追加规定》第20条系《公司法》63条在执行阶段的延伸适用，对该条款的理解不应受制于申请执行时债务公司的性质和类型。股东应当包括债务发生至最终受偿期间所有的一人公司股东，如基于公司类型变更即驳回债权人追加申请，无疑将助长一人公司股东以此逃避履行债务的行为。

2、举债后将普通有限公司变更为一人公司，新股东应否承责？

关于该问题，有观点认为，若债权债务发生或产生纠纷时为有限责任公司，即使后来变更为一人公司，也不应适用《追加规定》第20条。

笔者持肯定观点。首先，《追加规定》第20条并未对债务发生时间设定条件，其次，债务虽然发生于有限责任公司期间，但债务并未解决，变更后的一人公司仍然系承债主体，股东自然需要对该阶段的财产独立自证清白。参见北京高院（2019）京民终51号判决书和（2020）京执复47号执行裁定书。

（四）夫妻公司是否适用“法人格滥用推定制度”

关于夫妻公司是否适用“法人格滥用推定制度”，存在两种裁判观点：

1）否定观点：夫妻公司并不符合《公司法》第57条关于一人公司的定义，不应适用《公司法》第63条或《追加规定》第20条之规定。参见(2020)最高法民申6688号裁定书和北京二中院（2020）京02民终7332号判决书。

2）肯定观点：夫妻公司系实质意义上的一人公司，可比照适用一人公司相关规定。理由如下：1）公司设立于夫妻婚姻关系存续期间；2）工商备案资料中无财产分割协议，公司全部股权实质来源于同一财产权；3）公司资产归夫妻共同共有，难以形成有效的内部监督。参见(2019)最高法民再372号判决书和（2020）最高法民申1515号裁定书。

关于该问题，笔者持否定观点。首先，实质意义上的一人公司不仅存在于夫妻之间，还大量存在于其他亲属之间，其他亲属公司能否比照适用一人公司规定，司法实践中亦存在相左判例；其次，允许实质意义上一人公司适用第63条将增加法官行使自由裁量权的难度，最后，《公司法》及相关司法解释已就股东滥用法人独立地位行为提供了救济方式。

针对股东的滥用行为，实务中的痛点在于债权人往往无法获得相关证据。在此建议，法院加强协助查询职能，针对实质意义上一人公司适当放宽债权人的举证义务。希望借此从根本上杜绝实质意义上一人公司的滋生蔓延。

02

“财产独立”之司法认定标准

上文论述了一人公司“法人格滥用推定制度”的适用范围，那么接下来分析股东财产与公司财产相互独立的司法认定标准。

（一）年度审计报告能否证明财产独立

根据《公司法》第62条，一人公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。如果股东提供了年度审计报告，是否即可证明其财产与公司财产相互独立呢？

1）肯定观点

多数判例认为，只要股东提供了年度审计报告，财产上做到分别列支列收，单独核算，利润分别分配和保管，风险分别承担，股东即完成了公司财产和股东财产独立的初步证明责任。债权人如果未能提出财产混同的证据，未能指出审计报告中可能构成财产混同的问题，则应当认定股东和公司财产不混同。参见(2020)最高法民终479号和（2018）最高法民终239号判决书。

2）否定观点

也有裁判观点认为，需要提供股东财产与公司财产独立的专项审计报告，仅年度审计报告不能证明双方财产的独立性。参见(2022)津0104民初11号判决书：今晚传媒公司2021年审计报告，仅核查今晚传媒公司提供清单中的财产及股权投资具有独立性，2014-2016年审计报告仅对今晚报社财务报表发表审计意见，未对今晚传媒公司与今晚报社的财产往来情况进行专项审计。

根据《企业财务会计报告条例》，年度财务会计报告应当包括会计报表（包括资产负债表、利润表、现金流量表及相关附表）、会计报表附注和财务情况说明书。笔者认为，完整审计报告应当体现对上述各项报表的审计意见。如果报告已完整体现上述各项内容，就公司与股东之间的财务往来进行专项说明，且系无保留的审计意见，则应当认定财产独立。如审计报告内容残缺不全，或未体现公司与股东的财务往来情况，则不足于证明财产独立。

（二）年度审计报告存在瑕疵能否证明财产独立

如上所述，审计报告应完备属实。如果审计报告本身存在重大瑕疵或注明保留意见，则其证明力将大打折扣，法院可能不予采信。

1、审计报告年度不连贯或内容不完整

如审计报告年度不连贯或内容不完整，则不足以证明财产独立。参见(2017)京0106执异62号裁定书：粤能集团提供的证据仅能证明其于2014年、2015年进行了财务状况的相关审计，但审计报告中并未就粤能集团与粤能公司之间的财产是否完全独立进行专门审计，粤能集团亦未能提供粤能公司的会计账簿、财务账目及资金往来情况等，对粤能集团财产完全独立于粤能公司加以证明。

2、审计报告系事后补充，未按照年度进行编制

根据《公司法》第62条，一人公司应当在每个会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。如果股东提交审计报告系事后补充，并非按年度编制，则可能不被法院采信。参见(2020)最高法民申2827号裁定书：张英正、原春华提交《审计报告》系在本案诉讼期间形成，不是大润公司在运营中依《公司法》第62条之规定进行的正常年度审计，不能客观公允地反映公司财务状况。

3、审计报告与财务报表系同一单位出具

企业年度财务报表和审计报告应当由不同的主体制作，如果两者的出具人相同，则可能被法院认定为不具有独立性。参见(2020)粤73知民初64号判决书：盖力游公司的财务报表由瑞兴会计师事务所出具，而对盖力游公司财务情况进行审计的机构亦是瑞兴会计师事务所，故对盖力游公司的财务情况进行审计的机构不具备独立性，该审计报告以及《相关财务报表附注》所注明的股东个人财产和公司财产未发生混同的结论不能作为定案依据。

4、未提交标准的无保留意见审计报告

审计报告类型包括无保留意见、保留意见、否定意见及无法表示意见。其中无保留意见又分为标准无保留意见和带强调事项段的无保留意见。如果审计报告并非标准的无保留意见，则有可能不被法院采信。参见(2016)最高法民再318号判决书：上岛公司租赁案涉房屋后，对该房屋投入了300万元并利用该房屋经营上岛咖啡白龙南店，而对该投入及经营状况，上述审计报告中均未有反映，且审计报告中亦明确表述对审计的部分内容有保留意见，上述审计报告没有全面反映上岛公司的实际经营及财务状况。

综上，如果审计报告本身存在重大瑕疵或注明保留意见，则可能被认为不具有证明财产独立的效力。司法实践中，个案的情况各有不同，作为债权人，应当在已有证据的基础上，分析审计报告可能存在的瑕疵，以达到否定其证明效力之目的。作为一人公司股东，应当自公司设立之初即规范经营，建立独立、完善的财务制度，将可能的风险扼杀于摇篮之中。

03

结语

虽然《公司法（修订草案）》将一人公司特别规定一节整体删除，但一人公司财产与股东财产极易混同的天然属性并未被消除。“法定强制审计制度”和“法人格滥用推定制度”在保障债权人利益方面可谓功不可没。要增强并突出一人公司的天然优势，激发一人公司的活力，需要有效的平衡制约机制。在此期待相关法律或司法解释能提供有效的规范和指引。

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