两个人合伙贷款买房（全款买房和贷款买房哪个划算）

浅议在合作建房中常见的一些法律焦点纠纷，下面是徐律释法给大家的分享，一起来看看。

两个人合伙贷款买房

【编者按：本文为头条原创独家首发，请勿抄袭转载】

在房地产开发实践中,数个开发商按照合作开发合同约定之条件,合作建房的情况并不鲜见,而近年来业主起诉开发商迟延交房或迟延办理房地产证等违约责任的商品房买卖合同纠纷案件更是层出不穷,银行与开发商之间的纠纷亦是有增无减。

本文通过对合作建房典型案例的分析,力求厘清各方关系,以期对合作建房纠纷的解决提供帮助。

【案例摘要】

1995年北京市宣武区房地产经营开发公司 (下称“宣开公司”2001年3月改制为北京房开置业有限公司, 下称“房开公司”) 获得东华金座这块土地的建设用地规划许可证进行楼盘开发, 土地使用权出让合同约定该项目在2000年11月底前竣工。但宣开公司此时已经陷入资金困难, 东华金座从1999年4月取得建设工程开工证后一年, 施工单位就更换了两次。于是, 房开公司采取了两项措施:

其一, 分别于2001年6月和2004年7月, 将该宗土地及在建工程房产抵押给银行。

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其二, 2000年5月24日与北京市中鼎房地产开发有限公司 (下称“中鼎公司”) 签订合作合同书, 双方约定东华金座项目前期的征地、拆迁等手续由宣开公司承担, 而建筑安装、经营销售和物业管理由中鼎负责。同日, 宣开公司给中鼎公司出具了《授权委托书》, 将开发、建设、销售和办理产权证手续的权利授予中鼎公司。

中鼎公司于2000年5月接盘后, 于2001年施工, 当年9月开始销售, 曾与业主签合约, 2003年年底入住。但2003年5月该项目工程停工。从2004年开始, 由于烂尾楼早已过了交付日期, 部分业主对中鼎公司提起诉讼, 法院判决中鼎公司赔偿业主房款并支付违约金。然而中鼎公司表示没有偿付能力。

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2005年, 30多名购房人联名起诉两任开发企业——房开公司和中鼎公司, 并获得胜诉, 法院判决房开公司继续履行房屋合同, 并赔偿所有经济损失。但法院没有找到“房开”任何能变现的财产, 一直未能执行, 业主们只能进入无限期的等待。同时, 由于开发商迟迟不能交房, 许多业主停了月供。银行根据借款合同的约定, 对这些业主和开发商提起诉讼, 法院判决银行胜诉, 但由于业主与开发商的纠纷未得到解决, 开发商无偿付能力, 银行也陷入执行难的境地。

【以案释法】

纠纷的焦点是:房开公司与中鼎公司之间是何种法律关系, 违约责任应由谁来承担。房开公司认为:中鼎公司是业主所签购房合同的实际履行人, 是贷款合同中的受贷方, 违约责任应该由中鼎公司承担。

中鼎公司则认为:房开公司才是真正的开发商, 自己只是受托方, 在与中鼎公司签订的授权委托书中, 也明确写着, “乙方 (即中鼎公司) 在销售过程中涉及到购房人, 向银行申请个人住房贷款时, 由甲方 (即宣开公司) 提供贷款保证, 至购房人办理房屋抵押登记时为止, 因此担保责任也应由房开公司承担”。

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对本案中房开公司和中鼎公司之间法律关系认定的差异导致责任承担主体的不同。在业主以中鼎公司为被告的起诉的案件中, 法院认定中鼎公司为开发商承担违约赔偿和继续履行合同的责任;而在业主将中鼎公司和房开公司作为共同被告起诉的案件中, 法院的认定结果是:东华金座项目是房开公司开发建设, 委托中鼎公司进行销售, 所以中鼎在房屋销售中的签订买卖合同、借款合同、收取购房者房款等行为均属代理行为, 其后果应由委托人负责, 即开发商仍为房开公司。同一类型的案件出现不同的判决结果, 其原因在于未对开发商的关系进行分析认定。

根据我国《民法通则》第52条规定, “企业之间或者企业、事业单位之间联营, 共同经营、不具备法人条件的, 由联营各方按照出资比例或者协议的约定, 以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。按照法律的规定或者协议的约定负连带责任的, 承担连带责任”。根据这一规定, 合作建房的开发商未共同设立专项房地产开发公司的, 存在联营合同法律关系。如在合作开发合同中未明确约定各开发商之间就债务承担连带责任, 则各开发商对债权人应按照约定份额分担债务。

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纠纷的焦点是:贷款违规使用及损失责任应由谁承担。按照法院的认定, 房开公司为真正的开发商, 中鼎公司只是受委托的建设方, 那么有资格向银行申请贷款的只有真正的开发商即房开公司, 而不是中鼎公司, 贷款更不应该转入中鼎公司的帐户。

然而, 中鼎公司在银行的贷款却一路畅通, 过期的预售证、已作废的公章、项目曾经抵押给工行等情况都无法阻止银行放贷, 在与真正的购房人签订的按揭合同中, 中鼎公司为担保方, 负担保责任, 履行回购义务, 而在中鼎公司的假按揭合同中, 房开公司又成为了担保方。

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一位法律专家这样说:“在法律上, 东华金座项目的合法开发商只能是宣开公司 (即房开公司) , 项目的“五证”名称均明确写着开发商。银行未经其同意, 且在无开发商专项授权委托的情况下, 与中鼎公司签订协议, 进而对楼盘发放贷款, 应属违规, 银行本身亦应当承担责任。”然而房开公司不承认未经自己允许而为该项目所做的贷款。因此, 房开公司和中鼎公司对贷款违规使用和损失均应当承担责任。

笔者认为, 本案中银行为了获得按揭优质贷款, 在未厘清两开发商之间关系的前提下对中鼎公司发放了贷款, 导致担保人混乱, 在出现购房人违约的情况下, 无法落实担保主体, 致使权益受损, 银行自身亦必须承担责任。

全款买房和贷款买房哪个划算

众所周知，买房是一件重要的事，尤其是当有的人手头逐渐宽裕起来，瞄准势头，趁机把房子“一次性”买下来！
但，也有越来越多的年轻人买不起房，所以，他们考虑在北京安家落户之前，必然首选贷款买房。

如果要从银行贷款，最长可以贷三十年。
那么，购房者一次付清和贷三十年相比，有哪些差别呢？

一：一次性付款
有一部分人都觉得买房一次性付清比较好，这样不用承受还贷压力，也不用去承担额外给银行的利息，相对而言生活压力就会小了许多，无形中既省心又省钱。而且能很快获得房屋产权，置换房屋也更加容易。

当然，一次性付款在省一大笔费用的同时也是有弊端的！

1.资金压力大
如果资金并不充裕，一次性付款买房很容易让生活捉襟见肘，压力大，还会影响到其它方面的支出。长此以往，老是为钱财之事着急上火，也影响健康和家庭和谐。
2.具有风险性
如果是买新房的话，楼盘烂尾、延期交房、开发商跑路等现象并不少见，要是已经将房款全部都支付给了开发商，这样就一点保障也没有了。这也是一次性付款需要考虑的方面，否则竹篮打水一场空，哭都找不到地方。

二：贷款买房
关于还贷年限，现在大多数年轻人会选择年限最长的30年，因为每月还款压力小，能在一定程度上避免房贷出现逾期。

虽说“还贷30年”可能会被房贷压得喘不过气，但如果受通货膨胀的影响，未来的钱就会变得不值钱，但房贷会是固定的，即使你的工资相比30年前相差几十倍，你要还的房贷是一直不变的。

还有一点，对比一次性付款买房，贷款买房风险也比较小，因为按揭贷款是向银行借钱买房，除了购房者关心房子的优缺点以外，银行也会对其进行审查，这样一来，购房的保险性大大提高，就大多数在售房源为期房的楼盘而言，购房者选择一次性付款会加大购房风险。

如果你手头上有一笔闲钱，也不知道要干嘛，提前还款也是可以的，起码利息可以少交一点，但一定要考虑以下因素：

1.贷款利率
每个人的贷款利率其实是不一样的。如何选择银行并且如何操作都是对于利率是否合适来说很关键的。
2.贷款周期
贷款周期越长，提前还款所在的时间就越容易靠前。
就比如贷款30年，在第10年提前还贷，比起贷款20年，在第8年提前还贷，理论上还划算。

总的来说每个人要面临的情况完全不同，对于贷款的需求和还款的需求，自然也就不同。
无论是一次性付款买房，还是选择贷款买房，都要在正确评估家庭经济能力和做好家庭规划，不要为了享受生活故意多贷款，也不要为省下银行利息在超出承担能力下而全额支付！

总之，买房重要的是量力而行，适合自己的就是最划算的!
如果您还有其他问题，欢迎在评论区留言讨论，或后台咨询！

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