房地产开发商销售人员承诺帮搞定贷款，结果贷款被否开发商不退款，下面是股票索赔房产律师李给大家的分享，一起来看看。
开发商可以搞定贷款嘛
一、咨询问题提出
有购房者咨询：李律师，我在某某楼盘准备贷款购房，但不确认本人是否符合按揭贷款购房资格。后在地产开发商销售人员承诺帮忙搞定贷款资格的情况下，本人支付定金与开发商签订了《认购书》，之后又交齐首付签订了《商品房买卖合同（预售），现在因为我贷款办不下来付不了房款，现在开发商不愿退款还要收30%的违约金，请问怎么办？
二、律师解答提示
1、不要轻信地产开发商销售人员的承诺，有录音也没用，打官司重点是书面证据。如果销售人员有书面承诺，则有机会胜诉把违约责任变为开发商，把定金和首付款都要回来。
2、就算开发商真的承诺给你搞定贷款资格，但是最终合同大概率签的是贷款资格不符合的，由你自行想办法解决资金。你解决不了资金，违约责任由你自行承担。
3、开发商30%的违约金对于几百万的房子来讲就是大几十万，违约金太高了，肯定可以通过诉讼把违约金打下来，所以还是要积极争取胜诉。
三、以案说法看广州真实案例（为便于阅读选择主要观点展示并对原被告隐名）
原告观点：2021年2月5日，我方与被告签订《认购书》就某花园2栋406房屋达成认购约定，认购价为人民币3015475元。由于我方无法一次支付全款，需要向银行申请按揭贷款。我方每月的银行流水只有8000元，但是按照购买该房屋的金额下，我方需要每个月偿还按揭贷款11000余元。正当原告担心无法通过银行按揭贷款申请时，在某地产公司销售人员麦某、赖某保证能协助我通过银行按揭贷款请的情况下，我信以为真支付了首期房款905475元。但最终还是无法如销售人员所保证的通过银行按揭贷款而导致无法购买案涉房屋，地产公司销售人员为出售房屋欺骗我，保证能通过银行按揭贷款，我才会支付首期房款。因此蒙受了巨大的损失，为此提起诉讼要求退回定金和首付款。
被告抗辩：
1、双方签署的《认购书》第六条第5款约定“销售人员作出的承诺和描述非经甲方书面盖章的确认不具有约束力”。根据双方间的《买卖预售合同》约定。原告负责自行向贷款银行申请办理按揭贷款手续”，地产公司并无为原告办理按揭贷款的合同义务。2、地产调控导致的房价波动才是原告要求解除案涉商品房买卖的真实原因。3、因原告未按约定办理按揭贷款，也未全额缴清剩余购房款，构成根本违约，其无权要求解除合同，根据《买卖预售合同》约定，地产公司有权解除合同，并要求原告按照约定支付房价30%的违约金。
法院认为：
1、原告与被告签订《认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》及相应补充协议是双方真实的意思表示，合法有效，双方应予遵循。根据《认购书》的约定，在《商品房买卖合同》签订后认购书同时失效，而根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第六条关于付款方式及期限的约定，原告选择贷款方式付款，其支付首期房价款905475元后，剩余的余款2110000元申请贷款支付。
而根据《附件十三补充协议》第三条第9款约定“乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，若在乙方支付首期款后90日内按揭银行未批准贷款或未发放贷款或未足额发放贷款的，自该期限届满之日起5日内乙方须向甲方全额缴清按揭银行未发放之贷款，每逾期一日，乙方按逾期缴付金额日万分之五向甲方支付违约金，超过60日，甲方有权解除合同”。
2、双方买卖合同签订于2021年2月22日，原告于2021年4月28日付清首期款，但其未在约定的期限内付清剩余款项已构成违约，地产公司要求解除合同符合合同约定本院予以支持。至于原告主张地产公司销售人员向其保证能办理按揭贷款后未能办理存在欺骗行为的问题，原告提交的证据不能证明被告方销售人员做出了保证一定能办理按揭贷款的承诺，且合同已明确约定如不能办理按揭贷款由原告通过其他方式付清房价款，故本院认为原告提出解除《广州市商品房买卖合同（预售）》的理由不成立并据此要求被告退还全部的首期款不予支持。原告逾期付款已构成违约，地产公司有权依据合同及相关补充协议要求原告支付违约金。
结论：购房者轻信地产开发商销售人员承诺，输了官司赔了违约金。律师建议详见上文律师解答提示。
开发商为什么迟迟不给办贷款
经过疫情的洗礼，有很多开发商都没能撑下去，直接宣布破产倒闭。有一些开发商甚至连个声明都没有，留下一堆烂尾楼，携款而逃。给老百姓留下的，却是无尽的灾难，想一想就特别不公平。
01开发商的“套路”
小编记得，房地产市场火热的那几年，不管是大开发商还是小开发商，都不停地拿地。只要手里有钱，有渠道，马上就抢拍土地，拿预售证，设营销中心，宣传自己的新楼盘。
一些大的像是碧桂园、万科这样的大开发商，也在那几年拿了不少地，甚至一些十八线小县城，都有他们的楼盘。当地很多人只知道这些大开发商有名气，但其实对其中一些套路完全不明白。
大家以为开发商手里是有钱拿地的，其实不是，很多开发商都是拆东墙补西墙，拿新地的款项往往是其他楼盘收上来的预售款，也就是说，拿着老百姓交的房款去买地，而不是盖楼。
将来，如果新的地顺利拍卖下来了，又可以造势开新盘，继续收敛新盘的预收款，这些钱一部分会拿来支付盖房子需要支付的工程款项，购买一些必备的原材料，以及给销售人员开工资，而剩下的钱，有机会的话又拿去买地，或者做一些高杠杆的投资。
如果投资顺利的话，开发商的这一套流程就打通了，资金链可以从东向西，从南到北，完整的一个闭环。甚至还可以在资本市场活跃的情况下，通过投机赚到不少利得，对于开发商来说，也是一举多得的事情。
但是一旦这个闭环中，某一个环节出现了问题，那么风险将会是巨大的。举一个例子，如果在这个过程中，假设开发商高杠杆的投资失败了，血本无归，那么这个缺口就只能通过借钱举债或者继续开新盘收敛资金来堵住。
当企业背负着大笔债务时，银行通常不太愿意借钱给它们。这就导致了开发商难以筹集足够的资金来购买土地，而资金吃紧的情况下，就会拖延支付工程款。
这就好比我们个人生活中，如果债务太多，银行也不太愿意再借钱给我们，那么我们就会陷入困境，难以按时支付各种账单一样。而开发商面临的工程款不支付，带来的当然就是停工延期，老百姓的房子能不能按期交房，可就不好说了。
02老百姓的难处
在疫情期间，很多开发商都没有办法按期竣工，有一些资金链不良好的开发商也在其中浑水摸鱼，打着“疫情”的借口，拖延竣工时间，忽悠老百姓，拖欠农民工工资，这些事情都是常有的。
而对于老百姓来说，买到“烂尾楼”简直是一个天大的灾难。因为大家手里的钱都不是很富裕，买房的时候大多数也是通过先交一部分首付，然而通过贷款才能顺利买到房子。
如果楼房烂尾，就意味着手里的钱打了水漂，很有可能住不上当初开发商承诺的房子，并且仍然要支付高额的房贷。说到这里，有人就会问了，既然开发商跑路了，楼盘烂尾了，贷款也不作数了，银行要钱找开发商去就行。
问题就出在这里了。当时买房按揭贷款的时候，银行往往是跟个人签订的贷款合同，以个人的情况来评估你可以贷的款项，而还款义务也是明确在合同中规定的，这个是不以当事人意志为转移的，只要没有出现合同中的不可抗力情况，都是必须要尽还款的义务的。
也就是说，楼房烂尾了也必须得按期还款，不能断供。当然，一些人也试图试探国家和银行的底线，这些行为或许在疫情期间能够得到宽容，也有断供成功的例子，但是大多数的情况下，老百姓还是要承担烂尾楼的月供，这是逃不掉的。
03如何解决
面对房地产市场这些乱象，以及老百姓面临的难处，我想，国家也一直在为解决这些矛盾而努力。当然，我们作为普通人，肯定希望房地产市场不是劣币驱逐良币，我们希望看见更多有信誉的地产商，而不是只为收割韭菜的资本家。
对于老百姓来讲，我们能做的是避免买到烂尾楼，一个比较直接的方法就是只考虑二手房或者现房，不去碰期房。因为众所周知期房是看不见摸不着的，最后房屋建成啥样，都是不能在现如今保证的。
但是买二手房或者现房就可以避免出现这种情况，至少房子是真实的，只要付了钱，一过户，哪怕身上背着贷款，心里也清楚是为自己打工，而不是为了资本家。
对于国家来讲，有关部门更加应该出台一些监管政策，特别是对开发商预售款的用途要做一定的限制。虽然我们目前了解到的是，资金都在监管账户中存放，开发商只有申请了具体的用途才能取出使用，但其中不免有一些灰色交易，这块地方还需要纪委的严查。
对于银行来说也是如此，不为了一些短期利益借钱给没有信誉的开发商，也是一件十分重要的事情。银行在审核借款人资质的时候，也应该多了解对方企业的财务状况和经营成果，避免因为信贷问题，出现资金风险。
总之，我们生活在这个时代，必须要时刻保持谨慎，像买房这样的大事儿，就必须要多审查开发商资质，规避一些不必要的风险，让自己能够住得舒心，也希望房地产行业，能够健康良序发展下去。
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