在日本买房贷款利率（选择浮动利率的人亏死）

日本住房贷款固定利率和变动利率，哪个更划算?，下面是北方老乐在日本给大家的分享，一起来看看。

在日本买房贷款利率

说到与大多数人关系最密切的房地产交易，还是买房。但是，在这里“认识的人”和“不认识的人”还是有很大差别的。例如“固定利率比变动利率好”“提前还款越好”等被认为是“常识”的说法真的正确吗?

配对贷款的陷阱。这笔贷款真的划算了!?

最近日本随着双职工家庭的增加，夫妻二人贷款购买住宅的人也在增加。当然，在贷款减免等方面，配对贷款也有很大的好处，但也有很多情况是可以单独申请贷款，没有必要特意配对。

例如，在办理住宅贷款时购买了团体信用人寿保险。这是一种保险，可以保护您在借款人去世时，不用支付剩余贷款的保险。如果这个保险也配对的话，比如丈夫去世的时候，妻子会剩下一半的贷款。

另外，说句奇怪的话，万一离婚了，住宅也会过户到共同名下，很难卖掉。理论上，不动产的权利关系越复杂，价格就越低。虽然也要根据夫妻的年收入而定，但到底是双人贷款更划算，还是单独贷款更划算，还是需要好好考虑一下。

固定利率还是变动利率，在犹豫不决的时候

“固定利率和变动利率哪个好?”最近，“利率好像要上涨了，还是申请固定利率的贷款比较好吗?”这样的问题很多。

关于房贷的固定利率和变动利率，如果手头资金充裕的人使用变动利率，反之，手头资金紧张的人使用固定利率。现在，固定利率也在上升，但基本的想法是这个。

为什么手头资金充裕的人选择变动利率比较好呢?这是因为没有必要一开始就申请高利率的贷款，如果利率上升，可以用剩余资金支付。另外，一旦想要卖掉自己的房子，万一只能以低于贷款剩余债务的价格卖掉，也可以用手里的钱弥补亏空，然后卖掉。特别是当房地产价格下跌时，只能以低于房贷余额的价格出售的情况越来越多。因此，很多人即使想换房子也做不到。

有钱的人有能力拿出手头的钱卖掉房子，因为他们有能力承担风险，所以最好以变动利率贷款，享受低利率带来的好处。与其以较高的固定利率支付，还不如以较低的利率尽可能地偿还。

另一方面，如果是经济困难的人，考虑到利率的上升，还是用固定利率支付比较安心。因为我们无法预测35年后的事情，所以对于那些在发生意外时拿不出临时资金的人来说，固定支付会让他们安心。

可能有人会觉得“变动利率很可怕”，但变动并不意味着利率会急速上升。因为是逐渐上升的，所以认为有富余资金的人可以在承担风险的同时享受较低的利息。

“首付越多越好”是真的

还有一个问题，“首付应该付多少?”这也是常有的问题。这和固定利率、变动利率是一样的。如果手头资金充裕的话，最好是尽可能地贷款。如果是变动利率的话，现在约为0.3~0.5%，相当低，所以还是尽量全款贷款比较划算。

本来，你会考虑“首付1000万日元，该怎么办”，但如果不首付，直接贷款的话，手里的1000万日元就可以用于其他投资了。用0.5%的资金进行5%的投资的话，投资收益就是4.5%。抱着这样的想法，与其把钱用于首付，还不如用于其他投资，收益更大。

相反，手头不宽裕的人，为了控制每月的贷款金额，在一定程度上加入首付会比较安全。这样即使想要出售不动产，也能防止因为以低于贷款余额的价格出售而无法换住的情况发生。关于自己的房子，如果很难拥有的话，随时可以卖掉，在不勉强的范围内换房子住，灵活性很重要。

一般人认为“越是有钱的人，首付越多越好”，但我的想法正好相反。

同样，这个想法是，在低利率贷款的时候没必要强制提前还款。所谓提前还款，就是把手头的钱投入其中。也就是说，既然是低利率融资，那就借呗。如果手头有钱的话，投资其他的东西也会有利可图。

另外，如果提前还款的话，就相当于减少了双人贷款项目中提到的团体信用人寿保险的保险金额。因为这是非常好的保险，所以尽可能长时间地购买才有好处。

重新审视是否对贷款置之不理

另一方面，关于贷款的换贷，如果有好处的话还是积极地去做比较好。虽说现在利率有所上升，但这是一个被称为超低利率的低利率时代。很多人在利率高的时候申请了住房贷款，却一直置之不理，所以希望大家能积极考虑一下换贷。

在利率2%左右的时候购买的人，贷款余额减少，风险也减少，所以也可以换成变动利率。银行的换贷商品等新出现的话，请检查一下比较好。

但是，如果贷款余额低于1000万日元的话，由于手续费比获得的金额要高，所以不建议换贷。请比较包括各种费用在内的总额，判断是否有明显的好处，再考虑是否要换贷。

“最终居所”的时代结束了。考虑到自己的房子也要出售，

虽说今后的时代是自己的家，但还是考虑一下将来的出售比较好。在购买住宅的时候，也要慎重考虑“下次能不能卖出去”。

例如，即使购买了独栋建筑，如果孩子结婚后搬出去住，夫妻俩就没必要继续住在独栋建筑里，卖掉后搬到公寓里住，这样做比较合理。如果当时房子不是“好卖的房子”，即使想换房子也换不了，只能继续住在原来的房子里。

特别是今后的房地产，卖得好的房子和卖不出去的房子两极分化会加剧。我们已经经常听到“房子卖不出去”的烦恼，更卖不出去的时代即将到来。今后，很难想象房地产价格会持续上涨。特别是在地方等地，建议趁价格还没到就卖掉。

投资房地产一定要有“出口”意识。但是，今后的日本，连自己的家也要意识到“出口”的时代。在购买前看清房屋的价值，犹豫的时候进行评估，做出不会后悔的房子选择。

#财经新势力#

选择浮动利率的人亏死

概括

期待已久的抵押贷款利率下降即将结束。对在实施方面发挥带头作用的银行表示敬意。这就是善政。

截至2023年，现有抵押贷款和新增抵押贷款的利率差距已经很大，公民的收入和就业状况也不容乐观。人们提前还清贷款的现象增多，降低房贷利率的呼声也越来越高。

由于利率不断下降，几年前的股权抵押贷款利率与现在的利率差距超过20%。

7月14日，央行表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自由协商变更合同协议，或以新贷款置换存量贷款。

8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，指导银行有序调整存量民间住房贷款利率。依法。

8月21日，全国银行间同业拆借中心公布LPR报价：1年期利率下调10bp，5年期利率维持不变。在不降低长期LPR利率的情况下降低短期利率，减少了银行利差的压力，为权益抵押贷款利率的下降打开了空间。

近期，部分银行表示将调整房地产股利率。交通银行召开个人住房贷款份额利率调整项目启动会，将份额贷款利率调整纳入工作日程。招商银行、中信银行也公开表示，综合考虑银行业务发展、“因城施策”、公平性等多方面因素，制定了降低股票抵押贷款利率的方案。此外，农业银行、建设银行、华夏银行均已作出最新表态，关注法规指引和市场动向，推动后续相关工作开展。

降低现有抵押贷款利率的必要性增加，这将有助于居民减轻偿债压力，克服暂时困难。对于银行来说，可以减少还贷带来的利息损失，同时帮助银行留住优质客户。

如何降低股票抵押贷款利率？1）直接法是改变合同条款，间接法是“以旧换新”。股份利率的调整范围以及是否进行银行间“房贷转让”等仍在等待具体方案的出台。2）从2008年的经验来看，从政策提出到银行实施还需要一段时间。3）私人抵押贷款比例较小、净息差较大的银行受影响较小，更有可能率先尝试。

建议加快出台降低现有房贷利率的方案和细则。同时，将对降低现有抵押贷款利率的银行提供政策激励，例如降低定向存款准备金率和对结构性货币政策工具进行补贴。

会下雨，货币政策、房地产政策、资本市场政策都会友好。未来权重将逐步增加，以增强市场信心。是时候全力以赴搞经济了。

单词

1、存量和新增抵押贷款利率差异较大，收入和就业状况恶化，出现公民先还清贷款的现象。

1、LPR下降和追加部分减少，导致现有房贷利率与新房贷利率差距较大。确定个人抵押贷款利率的主要方法有两种。一种是固定利率模式，另一种是浮动利率“LPR+积分”。如果买方选择浮动利率，一般贷款利率将在合同约定的“重定价日”进行调整。这些调整的内容是LPR，新增部分在合同期内一般保持不变。

一方面，LPR的持续下降导致以往购房者的利率与当前购房者的利率存在差异。2019年10月至2023年8月，LPR下降65个基点，从4.85%降至4.20%。另一方面，存量按揭贷款增加，新增按揭贷款不增反减。现有和新增抵押贷款点之间的差距也扩大了现有抵押贷款和新增抵押贷款之间的利差。

二、国内外宏观环境复杂多变，经济复苏放缓、动能减弱，居民就业和收入预期不稳定，债务和利息支付有减少趋势。受美联储加息以及俄罗斯和乌克兰冲突影响，中国经济增速放缓。第二季度，两年平均增速仅为3.3%。公民对未来的就业和收入预期不确定。

央行对城镇储户调查显示，2023年第二季度，居民收入感知指数和未来收入信心指数分别比上季度下降1.0和1.4个百分点。就业预期指数较一季度下降3.6个百分点，43.7%的市民认为“形势严峻，就业困难”或“存在不确定性”。由于就业和收入减少，公民倾向于减少投资和消费，增加存款，减少负债，从而选择清偿原有债务。

3、股市、房地产市场低迷，公民投资回报率下降，房贷利率与金融资产投资回报率出现逆转，原本用于投资的资金闲置已转向提前偿还贷款。

再看股市，2023年以来，主要股市指数表现缓慢。上证综指、中证500指数、沪深300指数、深成指、香港恒生科技指数、创业板指数分别上涨+1.7%、-0.5%、-1.7%、-2.7%、-4.0%。-8.5%。

从楼市来看，2023年，行业清理仍将持续。一季度积压需求释放后，二季度楼市销量将大幅下滑。居民信心不足，观望态度浓厚。

2.股票抵押贷款利率下调有何影响？

降低现有抵押贷款利率直接使居民受益。对于银行来说，可以抑制提前还款带来的利息损失，帮助银行留住优质客户。

从公民角度来看，存量房贷利率下调，有利于减轻存量房贷持有人的还债压力，减少存量还债现象，增加公民可支配收入，增强消费信心，刺激经济增长。社会总需求增长。从银行的角度来看，银行现在要应对因提前还贷增加而导致的利息损失加大的问题。降低现有抵押贷款利率可能是一个合理的解决方案。微利总比亏损好。合理的降低现有抵押贷款利率的计划将有助于将优质客户留在银行。

3.如何降低现有的抵押贷款利率？

1.降低现有抵押贷款利率是有先例的。2008年10月，央行将民间住房贷款利率下限提高至贷款基准利率的0.7倍，此前一般住房贷款利率为0.85倍。因此，各大银行纷纷将现有房贷利率从85%下调至30%。

2.有两种方法可以降低现有抵押贷款的利率。直接法是改变合同条款，间接法是“以旧换新”。变更合同条款，即银行与买方自由协商，变更合同内容。通过降低加点或将加点更改为减点，较高的份额抵押贷款利率将失效并更改为新的抵押贷款利率。“以新换旧”，即贷款置换、“重新抵押”，购房者重新申请住房贷款，同时偿还高息住房贷款。目前，股份利率调整的覆盖范围和银行间“转贷”是否存在不确定性，亟待专项预案。

3、红色范围：存款抵押贷款利率全面下调可能性较低，预计将分阶段、差异化下调。根据2008年下调存量房贷利率的先例，商业银行在出台下调存量房贷利率细则时一般都会包含办理条件和适当限制。本轮针对所有贷方的减免并不详尽，减免政策可能会向合格客户倾斜。

4、下调时间：预计主要银行的调整还需要一段时间。根据2008年的经验，2008年10月央行宣布新政策后，部分银行于2009年初进行调整，对部分地区存量房贷实行优惠利率。政策从提出到实施还需要一段时间。

5、降级机构：个人按揭贷款占比较小、净利息收入较大的银行可优先尝试。住房贷款占比和净息差水平是影响银行降低存量住房贷款利率动机的两个因素。住房贷款占比越高，存量住房贷款利率下调对银行的负面影响就越大。净息差越小，房贷利率越低，将进一步压缩净息差空间。

4、建议：降准有步骤，支持定向降准

银行可以逐步、差别化地降低现有的抵押贷款利率。为应对提前还款浪潮，降低现有抵押贷款利率是普遍趋势。银行必须尽快发布具体计划和支持细节，明确两种减免方式的要求和程序，例如确定客户资产规模、限制贷款人提前还款等。现有抵押贷款的利率可以逐步降低。例如，对2023年6月30日利率仍高于5%的存量房贷，将分为不同利率，给予不同优惠政策。

为银行提供政策激励，降低现有抵押贷款利率。降低现有房贷利率会导致银行失去利息，银行尤其是房贷比例高的银行没有动力。建议支持高比例住房贷款的银行，以提高银行士气。比如，对国有银行和大额抵押贷款联合银行进行窗口指导，鼓励国有银行发挥主导作用。对于积极降低份额房贷利率的银行，可以提供定向降准支持。支持真金白银的补贴，建立结构性货币政策工具，对银行因房贷份额利率下降造成的利息损失进行等额或部分补贴。

资料来源：精选券商研究报告

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