一位将一手好牌打的稀烂的大佬，下面是你的光辉照亮了整个澡堂子给大家的分享，一起来看看。
正大财富贷款不还咋样
事件摘要
2019年8月12日，戴志康的正大系旗下互金平台正大财富宣布暂停所有贷款新增业务，保留正常的贷款催收，并决定提前终止公司总部及下属全部分公司人员劳动合同。
8月29日，戴志康向上海警方投案自首了，称在公司经营过程中存在设立资金池，挪用资金池等违法违规行为，且已无法兑付。
1964年出生的戴志康毕业于“清华五道口”，被称为“中国私募教父”，马云跟他买过房，郭广昌跟他掰过手腕。
一代上海滩大佬戴志康究竟为何陨落，又给了我们带来怎样的启示？
过 往 生 平
戴志康出生于1964年，17岁时考入中国人民大学，1985年又考入中国人民银行总行金融研究所，后改组为“清华五道口”。这样一个高起点的出生的戴志康，其事业自然是一路开挂式狂奔。1987年，毕业后的戴志康进入中信银行总行，任行长办公室秘书。后在“海南投资热”的影响下奔赴海南创业，由于缺乏资金、经验和人脉，最终创业失败。就在其人生低谷时，其五道口的关系网起了作用。在其五道口校友人民银行海南分行行长张志平的召唤下，创立了富岛基金。通过对赌327国债，坐庄苏常柴、四川长虹等，戴志康为自己积累了第一桶金。
之后的戴志康成立了上海证大投资发展有限公司，切入到了房地产市场。1992年戴志康在杭州开发了湖畔花园项目。这一年马云在湖畔花园买了套房，阿里巴巴的“十八罗汉”正是在这里开创了“阿里帝国”。
之后戴志康发现经济更发达的上海房价不但不上涨，反而在下跌。由于资金有限，戴志康将股市加杠杆的手法运用到了房地产市场，通过借入大量资金，戴志康来一口气在浦东拿了足够开发十年的2000多亩土地。戴志康这一次又赌对了，上海的房地产市场很快开始回暖，戴志康利用手里储备的土地，陆续开发了证大家园、水清木华、大拇指广场、九间堂等知名项目。
2005年，上海浦东区的九间堂别墅开盘，曾经轰动地产圈，时至今日，九间堂仍然是顶级中式豪宅的代表。2013年，戴志康以15亿身家“荣膺”中国胡润百富榜第43位。
所谓成也萧何败萧何，将戴志康送出地产行业的也是高杠杆。由于在商业地产项目“喜马拉雅中心”投资失败，消耗了戴志康30亿的现金。为了挽回损失，戴志康以92.2亿元的价格拿下了外滩8-1地块，但其手上的现金只剩5亿。证大想以高杠杆上演蛇吞象，但现实是残酷的。由于地产的宏观调控，资金无法按期到位。2011年底，证大集团先是将外滩项目50%股权转手给郭广昌的复星，后又联手绿城将剩下50%股权卖给了潘石屹的SOHO中国。
2015年证大集团旗下地产上市公司上海证大被迫易主。戴志康将自己和女儿将所持42%股权折价出售给东方资产管理公司，彻底退出上海证大，也基本退出了地产业务。
退出地产后的戴志康做起了P2P。可以说在地产最低谷的时候，他退出了房地产，选择了当时热门的互联网金融。在当时监管的蛮荒时代，横冲直撞确实能拼得一番天地，但金融的本质其实是对风险的管理。在牌照，资金，市场通通都被传统金融机构把持的金融市场里，民营的小微金融机构如果没有自己的两把刷子，如何能够分得一杯羹。后来的发展是显而易见的，在经济下行，监管趋严的背景下，网贷行业2018年经历了史上最大的暴雷潮，大量百亿级平台或跑路或清算。
反 思
从戴志康的发展轨迹看，他看不上的万科、恒大通过高周转不断拿地、卖房积累了几百亿的资本。他的仿效者万达地产通过商业地产加住宅的体系，不但打造了一个商业帝国，还成就了一位“国民老公”。戴志康的上半生得意，下半生的失意，正是由于他缺乏在一个行业一个领域中的坚守，随着能力圈的缩小，他的理想却越来越大，最终将一手好牌被打烂。
目前，金融行业的不景气是有目共睹的，很多人在质疑名校研究生有什么用？国际顶级证书有什么用？努力工作又有什么用？在当下是选择沉沦，当个金融废柴，还是不信命，努力拼搏，等待经济的反转，我想是我们每个人都应该思考的问题。
没有哪个投资产品是一路向上的，只涨不跌的。那些声称自己本该在低价时重仓买入贵州茅台或比特币的人成就财富自由的人，他们没有想过，市场的任何一次震荡都可能让他们把手中的筹码交出去。10倍，20倍的投资收益是源自对投资标的的深入理解，源自坚定的长期持有。行业发展的过程总是充满了波折，在一个领域取得成绩，不但需要我们在顺境奋勇直上，更需要我们在困难中成长，在痛苦中历练。
正大金融贷款现在还需要还吗
随着房价上涨，80后、90后在一二线城市购房变得越来越难，建立租购并举的住房供应与保障体系成为了政策着力点。在此背景下，长租公寓迎来政策风口期。
同所有风口一样，长租公寓的风口初期也是群雄逐鹿，市场份额代表定价权，抢占规模至关重要，为了快速扩张，大家对资金总是渴求的。于是乎，在正常的融资渠道之外，不少机构打起了租金的主意，主动为租客甚至房东嫁接相关融资产品成为公寓运营机构的“份内事”。
当殷勤的服务之下潜藏了对资金的渴求时，各种“套路”也就来了。当套路搅动市场风云，租房分期这个场景，或许要被玩坏了。下面，我们从头说起。
长租公寓：“烧钱”的商业模式
长租公寓的运营模式，分为集中式和分散式两大类。
集中式公寓，即自持整栋物业，按统一标准装修后出租，具体又分为拿地自建型和收楼装修型。前者对前期资金投入要求较高，一般以开发商、酒店、国资企业等实力雄厚者为主，后者对前期资金投入要求较低，主要是装修建安费，很多互联网创业平台均采用这一模式，如魔方公寓、水滴公寓等。
分散式公寓，即从房东手中零散收房，然后以统一标准装修并对外出租。整体而言，进入门槛较低，房产中介和创业机构多采用这种模式，如自如公寓、红璞公寓、蛋壳公寓等。
考虑到租金中长期的上涨态势，拿地自建型公寓运营机构，可以有效锁定成本，且能享受房产的升值收益，中长期看更具竞争力。不过，这一模式的前期投入太高，只适用于开发商和国资企业。收楼装修和分散式公寓才是当前市场主流的运营模式。
在这种模式下，从房东处低价收房、高价向租客出租，租金差成为公寓运营机构的主要盈利来源。
通常，公寓运营机构会与房东签署长期合同，3年-5年为主，年度涨幅有限（一般为5%左右），提前锁定租金成本；然后与租客签订短期合同，租金每年按市价上调（一般10%以上）。在收房第一年，房东要价和租客出价都会自动向散租市场看齐，公寓运营机构的租金差空间不大。从第二年起，对租客的收费随行就市，差价空间就比较可观了。
盈利模式是清晰的，不过，长租公寓市场是典型的规模决定定价的市场，市场份额越高，定价能力越强，公寓运营机构有着强烈的动力快速做大规模。于是，不计成本地抢占房源、高额的室内装修配置费用以及初期较高的房屋空置率等，成为这个阶段长租公寓市场的常态，此时，靠租金差收入这点造血能力，便捉襟见肘了，亏损成为行业常态。
不妨看看上市公司世联行旗下红璞公寓的财务数据。
截至2018年6月30日，世联行运营公寓项目177 个（包括包租及托管模式），运营间数近 3 万间，2018 年上半年实现营业收入1.67 亿元，同比增长146.72%。
由于公寓业务处于快速增长期，受“支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用”的快速增长影响，2018年上半年，公司资产运营服务（包括公寓业务和工商资产运营管理等，以公寓业务为主，占比约60%）新增运营成本高达2.5亿元，毛利率为-56.54%，仍在持续亏损中。
现金流不够，套路贷来凑
一方面，要快速做大规模来稳固生存的权力，需要大量的资金支持；另一方面，自身造血能力又严重不足，外部融资能力也存在天花板。除了找个资金实力雄厚的亲爹外，不少长租公寓运营机构便打起了房东和租客的主意，尝试以贷款产品为杠杆撬动金融机构的资金。很多贷款产品，只能以房东和租客的身份申请，于是，针对房东与租客的各类“套路贷”就面世了。
针对房东的套路贷
在长期租赁合同中，房东在未来有持续的现金流入，可以申请应收账款保理融资。房东自己当然没这需求，但公寓运营机构有。于是，一些公寓运营机构打着房东的名义同金融机构签署保理融资协议，房东就被套路了，莫名其妙地贷了一笔款。
正常情况下，公寓运营机构会按期进行还款，房东是无感的。当公寓运营机构资金链断裂或跑路时，金融机构向房东催债，个中套路才浮出水面。
针对租客的套路贷
通常，租客只能接受押一付三，公寓运营机构则希望租金年付，才好占用租金用于扩大再生产。担心双方谈不拢，一拍两散？放心，一些公寓运营机构表面上会妥协，允许租客押一付三，甚至是主动“让利”，押一付一也可以。背地里，则以租客的名义申请一年期的租房分期，提前锁定一年的房租收入，租客每期缴付的租金，则被用来偿还分期贷款。
租房分期本是正大光明的消费金融场景，只是，若借款合同并非租客的真实意思表示，便成了一种套路。
部分放贷机构的“纵容”
从法律的角度，如果借款人对借款协议毫不知情，则不必承担还款义务。对金融机构而言，视同遭遇骗贷风险，需自行承担损失，谁让自己的风控能力不过关呢。
所以，金融机构在贷款审批时，首先会进行严格的身份核实，确保贷款申请是借款人的真实意思表示。对于操作套路贷的公寓运营机构而言，要突破金融机构的反欺诈防线并不容易，与金融机构合谋，才是最可行的做法。
这种情况下，放贷机构明知是套路贷，仍然睁只眼闭只眼，自以为只是形式不合规，但贷款并没有实质性风险。一旦公寓运营方跑路，只好自吞苦果。也因为此，与公寓运营机构联合套路租客和房东的放贷机构，多以不规范的现金贷平台或中小P2P平台为主，很多时候，只有公寓运营机构的关联放贷机构愿意做这样“不靠谱”的金融业务。
典型的套路贷在合规层面存在硬伤，借款合同是无效的，无法吸引正规金融机构，终究是小打小闹。不过，在激烈的市场竞争下，小打小闹，也会传染。
当套路成为行业常态
当越来越多的公寓运营机构开始“套路”租客，套路本身便融入到整个商业模式之中，成为这些机构在商业层面竞争的助力。此时，不套路的机构，反倒无法有效参与市场竞争。
为了争抢房源，公寓运营机构需要向房东一次性支付半年甚至一年的租金，按照一般的商业逻辑，公寓运营机构要实现收支平衡，对租客的租金收取应该是押一付六甚至押一付十二。而恰恰有了套路贷的加持，一些公寓运营机构推出了押一付一的租金策略。
押一付一在前，押一付六便毫无竞争力，结果便裹挟着所有公寓运营机构推行押一付一模式，最终成为行业主流。一边是支出端的年付、半年付，一边是收入端的押一付一，倒逼公寓运营机构借助租房分期来实现收支平衡。
对于头部公寓运营机构和持牌金融机构，固然不敢在借款人不知情的情况下发放套路贷，但总能找到让借款人“自愿”签署借款合同的法子，让借款合同看起来合规、有效。
来看一个案例：
小A去某长租公寓租房，被公寓运营机构的“押一付一”政策吸引，早早缴纳了3000元押金。在签订合同时，才发现租房合同里嵌套着一份借款合同，此时的小A有两个选择：一是拒绝签署合同，被告知押金不退回，损失3000元；二是签署借款合同，承担真实的还本付息责任。最终，小A签署了合同。
因为是借款人的真实意思表示，借款合同是有法律效力的，但用户又别无选择，何尝不是一种套路。
既然套路横行，必然风险丛生。
作为整个链条的核心节点，公寓运营机构积极撮合套路贷的核心驱动力在于资金占用，要么占用租客的资金，要么占用房东的资金。当公寓运营机构跑路或资金链断裂时，资金被占用的一方陷入危机，为了维护自身的权益，风险必然要从借款合同传导至租赁合同，没人能独善其身。
举例来说，公寓运营机构一次性给房东付了半年的租金，以租房分期的形式收了租客一年的租金，占用了半年房租。半年后，公寓运营机构跑路了，房东只收了半年租金，要赶租客离开。租客要么不肯搬走，与房东陷入纠纷；要么被迫离开，但没房住便不再还本付息，金融机构遭遇不良损失，租客被上了征信黑名单。
总之，是个多输的局面，而公寓运营机构的跑路或资金链断裂，是所有风险的触发点。
接下来的问题是，公寓运营机构跑路是小概率事件还是大概率风险？若是前者，尚无伤根本，若是后者，则后患无穷。
回到长租公寓行业的角度，激进的市场拓展策略（可自行脑补前段时间北京的抢房源事件）、紧绷的资金链、鱼龙混杂的参与者、无序的竞争业态等，长租公寓市场迟早要经历一个洗牌期。届时，批量的公寓运营机构跑路不可避免，而被套路贷裹挟其中的各方，都会成为受害者。我爱我家前副总裁胡景辉曾言“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”，就是这个道理。
该怎么办呢？
既然看到了风险隐患，自然要消灭隐患。
监管大棒，或许就在不远处
政策层面对长租公寓的鼓励，并非指望这个行业带来GDP或税收增长，归根结底是要解决中低收入群体的住房需求问题。若长租公寓的发展过程伴随着对各方利益的损害，还谈何政策扶持？
在欧美国家，保护承租人的居住利益被普遍纳入立法范围。以德国为例，该国建立了完善的房租价格指导机制，对房租涨幅进行限制：“租金超过指导价格20%，租客有权将房东告上法庭；超过50%，房东被认为赚取暴利，可入狱三年；订立租约后，租金3年最多上涨不能超过15%等等”。为了保护租客的租住权，甚至曾有过“即便租户拖欠房租，业主也不能直接收房，而是要出示足够证据，然后由执法人员实施收屋”的法律规定。
国情不同，我们可能不会事事效仿，但切实保护租客和房东的利益，是相通的。唯有如此，租售并举的住房供应与保障体系才能落到实处。而各式各样的套路贷，恰恰站在了政策的对立面，成为阻挠住房租赁市场健康发展的绊脚石。既如此，监管大棒还会远吗？
届时，不能与套路贷进行有效切割的租房分期，是否也会像校园贷和现金贷一样，成为被激进玩家“玩坏”的又一个消费金融场景？
来源：苏宁财富资讯；作者：苏宁金融研究院互联网金融研究中心主任 薛洪言
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