多地监管部门提示：经营贷置换房贷存风险，下面是海外网给大家的分享，一起来看看。
按揭房再贷款有危险
来源:北京日报
“个人房贷转经营贷，利率低、期限长、放款快”“疫情后‘转贷潮’来了，我可以帮您省很多钱”“降低购房成本和还款压力”……近期，一些所谓的“贷款中介”宣称可以帮助购房者将房贷转为利率更低的经营贷，从而减少利息支出。虽然看上去颇有诱惑力，但其中暗藏风险。近期，银保监会和多地银保监局紧急提示转贷风险，对于消费贷、经营贷违规流入房地产市场，银保监部门重拳出击，处罚违规银行。
中介扎堆推销转贷业务
“现在贷款中介的营销这么露骨了吗？就差把‘经营贷置换房贷’的广告贴脑门上了。”几天前，市民张女士接到了自称某行信贷员的来电，上来就劝她转贷，利率能做到3.35%。
在好奇心的驱使下，张女士添加了这名信贷员的微信，对方发来了一个算账的表格。表格上显示，如果进行“转贷”，贷款300万元的情况下，和买房按揭贷款30年相比，经营贷款30年可以省169万元。“这是指超过4.5%以上的按揭利率可以转化为3.35%左右。”对方的朋友圈里布满了“房贷低息置换”的信息。
没过两天，她所在的一个微信群里弹出了一篇贷款攻略文章，介绍了房贷转经营贷的各种操作细节。“为了换房，未来越来越多改善需求客户会加入经营贷置换高息房贷潮。”文章给出如此预判，还附上了咨询师的联系方式。
经营贷置换房贷是如何操作的呢？多名贷款中介的介绍大同小异。具体来说，购房者结清房贷后，将房屋以个体工商户或企业法人、实控人、大股东的名义，抵押给银行。普通人在不是个体工商户或名下没有公司的情况下，就需要借助一些贷款中介提供的壳公司，入股成了借助壳公司最为常见的方式。而借来结清房贷的资金，通常被称为“过桥资金”。
利差存在套利空间
这几年，随着国家对中小微企业支持力度的加大和贷款市场报价利率(LPR)逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至不到4%的水平。与之相比，北京地区二套房贷利率为5.35%，当前经营贷利率低于存量房贷利率，这笔资金就存在流入楼市的套利空间，部分购房者“铤而走险”之后，中介就会从中获得一笔不菲的利润。
记者近日以购房人身份咨询了一家贷款中介业务员，详细了解转贷的操作流程。“首先需要贷款人经营一家公司，要么您朋友有公司能给您加上股东，要么我们帮着收购企业。”这名业务员介绍，在这种情况下，用户需要选择全款买房，自有资金不够可使用公司提供的过桥垫资。
面对记者提出转贷存在风险的疑虑，对方表示：“我们合作的都是大银行，您只需要做到公司的确存在、按时还款就没问题。”这位工作人员打包票说，没有出现过银行抽贷情况，“转贷没有风险”。
中介也能从转贷流程中获利。据其介绍，提供的过桥资金需要收取利息，购房者要交1万元办理收购壳公司的手续费，后期维护公司“运营”同样需要费用。
转贷风险不容忽视
转贷是否真正和中介口中宣传的一样没有风险？去年末，银保监会发布关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示，提示消费者将房贷置换为经营贷的操作，隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。
银保监会表示，根据相关监管规定，经营贷须用于生产经营周转。银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途，但在“转贷”操作下，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任，不但可能被银行要求提前还贷，个人征信也会受到影响。
辽宁银保监局近日发布的风险提示称，违规转贷的做法存在四重风险，包括经营贷风险、信用贷风险、财务风险和个人信息泄露风险，提醒消费者增强风险意识，依法合规办理贷款、还贷业务；浙江银保监局也发布了提示，明确表示经营贷换房贷不是“馅饼”是陷阱。
2021年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少购房者收到过银行抽贷的通知。2021年初，北京、上海、广东以及深圳等多地银保监局先后发文，要求严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。
各地银保监局近期也已出手整治。银保监会近日通报严肃查处一批违法违规案件，“小微企业贷款资金被挪用于房地产领域”便是违法违规行为之一。江西银保监局、海南银保监局、辽宁银保监局近期披露的罚单中，都涉及消费贷或经营贷违规流入房地产市场的行为。
建行按揭房二次贷款4厘
“您好，我们现在有款消费贷产品，月息不到4厘，甚至更低（不到3厘），您近期有资金需要吗？”近期，多位消费者反映接到推销电话，目前消费贷产品的年化利率最低已降至4%以下。如通过与银行有合作关系的助贷机构办理，利率甚至更低。
消费贷利率下调
华丽（化名）在两天内接到数十个推销信贷的电话，其产品分别来自工商银行、招商银行、兴业银行、建设银行等不同银行。
“有一家机构声称，我是建设银行的优质客户，现在有一款贷款产品利率降至4%以下，可我根本连建设银行的卡都没有，不知道他们是从哪里获得的信息。”面对助贷机构的电话轰炸，华丽对《国际金融报》记者表示，“银行现在业务已经如此稀缺了？”
实际上，从央行发布的上半年信贷投向数据来看，2022年上半年住户贷款增加2.18万亿元，比上年同期少增2.39万亿元。其中，消费贷款增加6468亿元，较上年同期少增2.13万亿元；经营贷款增加1.54万亿元，较上年同期少增2644亿元。可以看到，两类贷款比起同期皆有下降，上半年贷款市场低迷。
不过，5月至6月信贷投放总体企稳回升，居民贷款数据也明显回暖。上海金融与发展实验室主任曾刚分析，当前有效信贷需求不足，银行在资产端竞争较为激烈，适度下调消费贷利率有助于刺激信贷需求、扩大信贷投放，这也是金融机构对信贷供需格局变化作出的正常调整。
从国有行的角度来看，工商银行个人信用消费贷款利率最低可至3.75%，已接近1年期贷款市场报价利率（3.65%）。
中国银行北京市分行推出个人消费贷款暑期优惠活动，线上申请的“中银E贷”最高可贷20万元，额度有效期1年，贷款期限1-12个月，年化贷款利率3.9%起。“还有一款随心智贷，最长额度有效期可以申请3年，利率最低可至3.75%。”中行的工作人员向记者介绍。
邮储银行“邮享贷”全程线上审批，可申请额度不超过20万元，年化利率最低3.85%，单笔贷款期限不超过60个月。
而如果从助贷机构的渠道办理个人消费贷款产品的话，可能还有更多优惠。记者以用户身份了解到，“如果您满足条件的话，我们有一款月息2.6%的个人消费贷产品，平常是没有这样的活动的。如果您条件略有不满足的话，还可以申请另一款3%利率的消费贷产品。”相关助贷人士介绍。
“现在的贷款要求比疫情前放松了很多。”据某助贷机构经理透露，由于经济下行压力大，监管要求银行加大信贷投放，加上为了完成各项任务指标，银行和助贷机构都非常积极。“有时候月初的条件审核卡得很死，到了月末银行还有指标没放出去，要求就会放松。我们一般建议用户月末再来办理，而且会集中几十个客户一起办理，这样有时还能帮客户争取到免息一个月的优惠”。
但实际上银行对申请最低贷款利率的客户有一定的资质要求，以工行为例，想要申请最低利率，要求在当地有一年的社保和个税缴纳记录、半年内的工资流水、工作单位需为世界500强或从事公务员等职业。
新增信贷支柱
“目前有不少银行发力消费贷业务，主要是目前国内需求逐步回暖，小额消费贷需求有望逐步回暖；部分银行推进零售业务转型。同时，小额消费信用贷业务对于风控能力较强的银行来说，实际收益并不低。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉《国际金融报》记者。
银行消费贷可用于装修、大额消费、置办物件等领域，与扩大消费的导向不谋而合，银行在此时降息也是紧随下半年消费市场回暖的趋势，顺应扩大消费贷业务利润增长点。
“同时，国内实体经济处于恢复期，银行通过发力消费贷稳定新增信贷业务；另外，为稳定经济大盘，国内先后推出财政、货币增量政策，市场流动性保持充裕，消费贷利率中枢下移，对消费者吸引力有所提升。”周茂华表示。
银行降低消费贷利率，可激发潜在消费需求。截至目前，A股42家上市银行中，已有26家银行完成半年报披露，占比61.9%。从上市银行的半年报来看，消费信贷成为不少银行新增信贷的支柱，也是下半年的工作重点之一。
比如，杭州银行围绕财富业务，巩固消费信贷，布局大零售金融。2022年上半年，杭州银行个人贷款比重达到36.68%。“下半年提前布局消费市场，积极拓展消费场景明确的零售信贷业务，奠定明年业务发展基础。”杭州银行行长、财务负责人宋建斌表示。
宁波银行压降个人住房贷款规模，发力个人消费贷款，贷款结构显著优化。半年报显示，截至2022年6月末，宁波银行零售贷款业务中，个人消费贷的占比达23.61%，而个人房贷占比仅为4.55%。
今年上半年，银行业普遍面临信贷需求不足的问题。记者梳理半年报发现，各银行通过优化信贷结构稳住了新增贷款，在消费金融中深耕细分领域，绿色信贷、新市民金融服务、汽车消费贷成为亮点。
上海银行半年报显示，2022年上半年，新能源汽车消费贷款投放金额5.03亿元，同比增长197.63%；2022年6月末，新能源汽车消费贷款余额10.98亿元，较上年末增长41.13%，带动个人汽车消费贷款余额达502.06亿元。
该行在半年报中指出，持续深耕汽车金融服务领域，响应国家双碳战略和扩大汽车消费的政策导向，积极布局绿色信贷领域，加大与新能源造车龙头企业合作，重点定位有厂商背景的汽车金融以及融资租赁公司、头部新能源造车新势力，加速线上化、无纸化等低碳作业模式创新。
展望下半年，周茂华告诉《国际金融报》记者：“下半年随着国内消费稳步恢复，消费贷利率中枢已明显下移，在银行和助贷机构推动下，预计消费贷需求将明显增长。”
比如，在8月份拿到苏宁消费金融的股权交易许可后，南京银行的消费金融将被打造成大零售战略2.0当中的业务发展重头，创造新的利润增长点。南京银行表示，下半年将加大对便捷化、个性化、场景化消费信贷的支持力度。优化“你好e贷”业务流程，统一线上“你好e贷”和线下“信易贷”模型策略，提升客户用款以及提额体验。
“一般来说，银行发力个人消费贷业务，具有资金成本、品牌等方面优势，但市场竞争激烈。对银行来说，要依法合规开展业务，保护消费者合法权益，加强消费场景创新，并不断提升信用风控能力等。”周茂华表示。
【来源：国际金融报】
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