前7个月南沙法院房屋买卖纠纷案激增，“限购”“限贷”引发纠纷案件占比大，下面是21世纪经济报道给大家的分享，一起来看看。
贷款审批中 限贷政策
南方财经全媒体记者江珊 南沙报道 9月27日，广州市南沙区人民法院（简称“南沙法院”）发布的《商品房买卖合同纠纷案件审判白皮书（2020年1月—2023年7月）》显示，今年以来受房地产政策调控及房地产企业“暴雷”影响，该院新收该类案件数量急剧增长，前7个月新收676件，已较去年全年数量翻倍。过去2020至2022年三年，南沙法院分别新收该类案件194件、448件、397件。
南方财经全媒体记者在白皮书发布会现场提问，近期“限购”政策对南沙法院该类案件审判是否存在影响？南沙法院民事审判庭庭长何彤文回应，近年来因为房地产“限购”“限贷”相关政策调整引起的纠纷，确实在该院新收商品房买卖合同纠纷案件中占比较大，商品房交易时，销售人员可能会指引消费者办理相关贷款资格证明手续，但是后期政策变动，或房价波动，就可能造成一方不愿意继续履行合同。
95%为买方，77%为群体诉讼
白皮书显示，延迟交楼等矛盾焦点集中、买方群体诉讼占绝大多数、案件调处难度较大等情况，成为统计期内新收商品房买卖合同纠纷案件的突出问题。
根据白皮书，南沙法院接收的1715件商品房买卖合同纠纷案件中，涉及迟延交楼、办证的案件共671件，具体引发纠纷的原因主要包括：市政基础设施建设未同步完成导致无法达到通水、通电、通气的交楼标准，因疫情影响施工进度、迟延提交办证资料、房屋被开发商用于抵押或被查封等情形。涉及合同内容争议的案件共382件，具体引发纠纷的原因主要包括：房屋层高与合同约定不符，样板房标准与合同约定标准不符，合同对土地使用权年限记载有误，以及合同对于赠送车位约定不明确等情形。涉及合同无法继续履行的案件共286件，具体引发纠纷的原因主要包括：购房者不具备购房资格或不符合贷款条件，购房者逾期支付房款，开发商为规避限价政策以“双合同”拆分价款等情形。涉及房屋质量问题的案件共260件，具体引发纠纷的原因主要包括：公共部分的施工材料和建筑设计不符合规范问题，房屋出现漏水问题等情形。涉及其他纠纷的案件共116件，主要为开发商夸大宣传或无法兑现承诺、购房者为规避购房政策借名买房等原因所引发的纠纷。
从起诉主体来看，买方、群体诉讼比重较大。白皮书显示，购房者作为原告的案件占总案件数的95.3％，同一开发商在合同履行中出现问题，就会波及到同一小区的成百上千名业主，特别是在出现开发商迟延交楼、办证及合同约定与实际不符等共性问题时，就会导致购房者抱团维权，引发群体性诉讼，群体性案件占案件总数的77.21％，涉及楼盘26个。
案件调处难度较大也成为该类案件的明显难点。白皮书显示，商品房预售合同纠纷案件806件、商品房预约合同纠纷案件140件、商品房销售合同纠纷案件243件。其中，以裁判方式结案826件，以调解方式结案83件，以撤诉方式结案257件，以其他方式结案23件。该类案件大部分以判决为主，调撤率偏低。
呼吁加大行政监管力度和诉源治理
白皮书还介绍了南沙法院办理相关案件的经验做法，提示审理中发现在推广营销、合同签订、房屋交付等阶段出现的各类问题，并且提出加大行政监管力度、加强行业自律管理、充分发挥司法职能、深入推进诉源治理等对策建议。其中，在行政监管领域，白皮书建议，一是规制不符合规划和设计规范等行为，严格竣工验收审批手续，强化对工程质量的实体监管职责，确保商品房设计、建设、交付等依法依规进行，二是进一步规范房地产开发企业的融资和资金使用，确保预售资金得到有效监管，保证项目工程顺利完成，三是严查不实宣传，规范合同文本，切实保护购房者合法权益，四是加大对房地产开发企业违法行为的处罚力度，提高企业违法成本，务实建立房地产开发企业“黑白名单”制度，确保行业经营规范。
对于近期涉房地产的行政诉讼和信访增加的情况，何彤文表示，南沙法院将秉持公正裁判的理念，强化个案示范引导，创新审判工作机制，通过精准普法，下一步将继续加强跟政府部门尤其是规自局、住建局等部门，以及行业协会、群团组织的协作，建立商品房买卖合同纠纷会商机制，形成信息共享、案件共商、纠纷共解、协同共处的诉源治理新格局，为房地产市场健康发展营造良好环境。
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二套房首付新政策2019
降低首付比例、调整首套房认定标准，今年以来，多地优化“认房认贷”政策释放楼市调控积极信号。据澎湃新闻不完全统计，自今年3月以来，至少包括天津、甘肃白银、山东烟台、山东济南、湖北监利、贵州六盘水、河南驻马店、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、湖南株洲、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳、河南周口、河南信阳、贵州遵义、河南濮阳、安徽阜阳、湖北咸宁、广东肇庆、湖南岳阳、湖北襄阳、四川自贡、浙江温州、山西太原、湖南湘潭、湖北宜昌、河南安阳、安徽亳州、江苏连云港、河南焦作、广西钦州、江苏镇江、河南三门峡、江西樟树、宁夏银川、四川泸州、河北廊坊、四川乐山、甘肃兰州、江苏南京、河南郑州等44城，以及浙江金华磐安县、贵州晴隆县、湖北黄石阳新县、江西九江市修水县、湖北神农架林区等地优化“认房认贷”政策，多地明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策。
今年3月1日，河南省郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，该政策其实就是取消了改善型住房的“认房又认贷”政策，即不再看是否有首套房了，如果贷款偿清，贷款即按首套房流程走。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。从中也可以看出，郑州对改善型购房需求给予了很多支持性政策，这一点也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善，后续大户型等交易势必会加快，对于房企的项目去库存也有积极作用。贝壳研究院指出，该政策即明确取消了“认房又认贷”，将实质性降低购房成本，激发改善换房需求释放，加快郑州市场筑底修复，郑州也成为首个取消“认房又认贷”的城市。以贵州贵阳为例，4月28日晚间，贵阳市人民政府发布《筑府办发〔2022〕12号市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中明确，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。除了贵阳，驻马店、宜春、景德镇、株洲、宝鸡、蚌埠、洛阳、遵义、肇庆等多个城市执行上述政策。也有部分城市明确，在还清贷款的同时，居民在本市需无房，才可执行首套房贷款政策。以天津为例，9月16日，据“天津住建”，天津市住房城乡建设委等7部门联合发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》，在优化住房信贷政策方面提及，对于已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。在调整首套房认定标准的同时，多地下调首付比例，部分城市首套房首付比例低至两成。以上述提及的贵阳来说，新政提及鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。洛阳在新政中也明确，加大住房融资信贷支持。引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%，同时，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策。另以湖北神农架林区为例，湖北省神农架林区人民政府印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的工作措施》提出，降低商品房首付比例，居民家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由30%降为20%。新政明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，执行“认贷不认房”。据澎湃新闻不完全统计，在上述调整首套房认定标准的城市中，至少30城首套房首付比例低至两成，包括湖北省神农架林区、甘肃白银、湖北监利、贵州六盘水、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳、河南信阳、贵州遵义、河南濮阳、安徽蚌埠、湖北咸宁、湖南岳阳、湖北襄阳、四川自贡、浙江温州、湖南湘潭、湖北宜昌、河南安阳、安徽亳州、江苏连云港、广西钦州、江苏镇江、江西樟树、河北廊坊、甘肃兰州。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来，各地积极落实“因城施策”，房地产调控措施持续优化，针对信贷方面，优化“认贷认房”标准成为其中重要一环。根据监测数据，今年已有近50城强调执行认贷不认房的贷款政策，对已结清首套房贷的居民，购买二套房可执行首套贷款政策（首付比例或房贷利率），有效降低了购房者的置业门槛和置业成本。同时，9月底央行、银保监会允许满足条件的城市下调或取消首套商贷利率下限，优化“认贷认房”政策与首套房贷利率下调相结合，更有利于改善性住房需求释放。陈文静认为，当前，部分一二线城市及少量三四线城市仍执行“认房又认贷”，短期看限贷政策的优化仍有空间。结合国常会再次强调“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，央行和外汇局传达学习二十大精神亦提到“更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推‘保交楼、稳民生’工作”，后续各地有望继续加大房地产支持力度，优化“认房认贷”标准的城市有望进一步扩围。
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