2016银行贷款利率下调（四大银行按揭贷款利率2019）

又一批银行跟进，9月25日起主动调降！，下面是证券时报给大家的分享，一起来看看。

2016银行贷款利率下调

存量房贷利率下调所惠及的群体还在不断扩大。

在六大国有大行集体宣布下调存量房贷利率的具体政策后，大多数股份行以及部分城商行、农商行也纷纷跟进发布相关公告。截至9月8日记者发稿前，包括招行、兴业、中信和平安银行在内的大多数全国性股份制银行，以及北京银行、江苏银行等城商行公布了具体的下调细则。按照监管要求，各银行将于9月25日起开展调整工作。

综合各大银行公告，各类银行均按照2019年10月7日以前，2019年10月8日至2022年5月14日，以及2022年5月15日以后三个时间阶段来划分贷款的具体调整幅度。值得注意的是，也有部分银行在公告中称，多类借款人也需主动向银行申请，才可享受贷款利率下调优惠。

研究人士分析称，总体来看，存量按揭利率下调，有利于降低购房者利息负担、增加消费意愿，同时能够帮助银行减少提前还贷现象。同时，具体细则的出台，也照顾到了不同时间、不同城市的差异性，尊重了因城施策的原则。

各大股份行、城农商行纷纷跟进下调

截至9月8日记者发稿前，已发布存量房贷利率调整具体公告的股份行包括：招行、平安、兴业、中信、光大、民生、华夏、广发、渤海和浙商银行共10家，除此之外，城商行中，包括北京银行、江苏银行等机构也发布了具体细则。

券商中国记者注意到，此次存量房贷利率下调不仅限于国有大行、股份行以及主流城商行。在全国范围内已有相当数量的城商行和农商行等中小银行，在近日发布公告称将按照监管部门指导思想对存量房贷利率进行调整。这也意味着，此次存量房贷利率的调整惠及的借款人群体具有广泛性和普遍性。

根据9月8日各大股份行披露的调整公告，大中型银行与日前国有大行披露的具体细则基本一致：可进行调整的存量贷款范围包括：2023年8月31日（含当日）前已发放和已签订合同但尚未发放的商业性个人住房贷款，且贷款发放时套数性质为首套住房贷款或套数性质为二套住房贷款及以上，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策。

对于LPR定价的浮动利率的存量房贷，按照2019年10月7日（含当日）之前、2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）、2022年5月15日（含当日）之后的时间段，分为三种情形分别作出调整细则，且遵循“一城一策”原则，最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限。

实际上，无论是国有大行还是各大股份行、城农商行，在上述细则中提及的三个时间段，均是不同时期监管部门施行的政策调整。

2019年8月，人民银行发布文件，就新发放商业性个人住房贷款利率进行改革，决定自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；2022年5月，人民银行、原银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，自2022年5月15日起，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR减20个基点。

多类情况需借款人主动申请

按照银行发布的公告，绝大多数存量首套房贷款的借款人符合有关要求的贷款，无需主动申请，可实现批量统一调整。但是也有部分借款人的借款情形需按照银行要求主动申请。

第一类是原贷款发放时执行二套房贷利率标准，当前已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷；或不良贷款归还积欠本息的存量房贷。

多数银行表示，这类借款人在9月25日至10月22日（含当日）前完成申请的，将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整，申请时需提供相应材料（以各行通知为准），申请渠道包括线上、线下（以各行通知为准）。

在10月22后申请的，部分银行将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行；部分银行则表示客户仍可向银行提出利率调整申请，银行将对审批通过的业务进行利率调整。

第二类需主动申请的是固定利率或参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。各银行明确，此类存量房贷需先申请转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按相应调整规则调整贷款利率。未申请转换的，或仍选择继续执行固定利率或采用基准利率定价，则本次无法调整。

对当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准且需进行定价基准转换的，需在提出首套认定申请时一并申请定价基准转换，认定通过的，利率定价基准转换与贷款利率水平调整同步进行。

另外，银行公告还指出，固定利率贷款转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，重定价日为次年1月1日，重定价周期为12个月；参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，重定价日和重定价周期与原合同保持一致。定价基准转换仅进行一次。

第三类是，今年8月31日前已签订合同但未发放的首套房贷，或存量首套房贷中涉及贴息方案及分阶段还款等情形。

下调后有利于降低负担、刺激消费

日前，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向券商中国记者表示，此次各大银行公布的调整细则体现着“因城施策，能调尽调，一调到底”。

以中国银行发布的调整规则为例，细则照顾到了不同时间、不同城市的差异性，尊重了因城施策的原则。“存在调整空间的一次性全部调整到位，或调整到当地下限，或调整到LPR+0。并非市场猜测的会与借款人博弈，给了市场明确的预期。”李宇嘉指出。

他表示，在存量房贷中，80%是首套房贷款，其中2016-2021年发放的贷款利率比较高，大约在60%左右，“此次平均下调80个基点，对应存量房贷下调50个基点，减轻存量房贷月供的主体在500-1000元之间，有效降低月供支出，温和释放被挤压的生活消费”。

8月31日，人民银行和国家金融监管总局有关负责人在提及降低存量首套住房贷款利率时表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

中信建投证券此前研报也指出，存量房贷利率调整的政策目标是减少提前还贷，一方面能够帮助减少居民支出、修复居民脆弱的资产负债表，并在一定程度上通过“开源节流”帮助居民提高净收入、促进消费支出。另一方面也能够帮助部分银行减少因提前还贷造成的经营压力。

那么对于银行而言，全行业息差下行的压力之下，此次存量房贷利率下调可能会造成哪些影响呢？

央行数据显示，截至今年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。近日，财信证券研报按照“个人住房贷款每年偿还5%，20年还清”，“存量贷款中80%符合首套住房标准”和“平均下调幅度为0.8个百分点”三种条件进行了测算，来评估对于存量房贷调整涉及的具体规模及带来的影响。

财信证券表示，在上述假设条件下，估计此次能享受存量房贷利率下调的贷款体量不超过15万亿元，会给商业银行带来1200亿元的利息收入损失，会影响净息差3-4BP，影响4%左右的净利润。

四大银行按揭贷款利率2019

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【导读】

在考虑当前主流利率水平的情况下，二三四线城市或许会有更大的调整空间。随着央行和国家金融监管机构发布了两项通知，存量房贷利率的初步调整方案正式出炉，同时，全国性商业性个人住房贷款最低首付比例下限也进行了统一调整。

然而，在全国性方案发布之后，因城施策的具体执行仍然存在许多待明确的细节。尤其是在存量房贷利率的调整方面，不管借款人选择哪种方式来进行调整——是通过金融机构发放新贷款来替换存量首套商业性个人住房贷款，还是通过协商变更合同中约定的利率水平——存量房贷利率的调整后不得低于贷款发放时的当地房贷利率下限政策。

这意味着，发放时利率下限将会直接影响借款人最终的受益程度，以及受益的具体幅度。然而，由于不同城市在不同时期执行的房贷利率下限政策存在较大差异，确定这一参考指标对于借款人和银行的顺利协商至关重要。

截至9月2日，全国31个省/直辖市/自治区均已公布了首套商业性住房贷款利率自律下限情况。尽管如此，房地产行业研究人士表示，由于每个地方在历史上执行的房贷利率下限存在较大差异，仍需要等待各地银行发布具体执行方案，以便进行统一测算。

然而，有机构人士指出，存量房贷利率的调整在执行过程中，银行和借款人仍然有很大的自主协商空间。除了考虑央行明确的不低于发放时利率下限外，大多数情况下还需要考虑当前各城市的首套房主流利率水平，调整后的利率也不太可能低于这个水平。从这个角度来看，近年来首套房贷利率调整幅度较大的二三四线城市或许有更大的调整空间。然而，对于一线城市来说，情况较为复杂，因为大多数存量房贷利率已经紧贴利率下限执行，而房贷利率也相对较高，因此调整空间较小。

另一个影响调整空间的因素是“认房不认贷”政策，部分原本被认定为二套房的房贷利率可能会迎来调整机会，且调整幅度更大。因此，哪些城市的调整空间更大，还需要综合考虑多个因素。

多地公布首套房贷利率下限，不同城市、不同时期的利率政策存在差异。我国商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”，分别包括全国层面的贷款利率政策下限、地方层面的政策下限以及商业银行层面的具体利率水平，这使得不同城市的利率政策存在差异。

在8月31日，央行和国家金融监管机构发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》之后，各地央行分支机构陆续披露了过去首套房贷利率下限的情况。

这不仅提供了存量房贷利率调整底线的参考，还全面呈现了自2016年以来各地房贷利率的调整幅度和频率。

根据不完全统计，截至9月2日，包括北京、上海、深圳、广州、天津在内的31个省级行政区均已公布了当地首套商业性个人住房贷款利率自律下限情况。

根据《通知》的规定，从2023年9月25日起，借款人可以通过两种方式来调整存量首套住房商业性个人住房贷款。一种方式是通过金融机构发放新贷款进行置换，另一种方式是双方协商变更合同中约定的利率水平。

截至2023年8月31日，金融机构已经发放的首套住房商业性个人住房贷款，或者已经签订合同但尚未发放的首套住房商业性个人住房贷款，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款，都可以在调整范围之内。

需要注意的是，不管采用哪种方式进行调整，调整后的房贷利率在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时

所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，借款人可以根据附表进行参照，来确定手中存量房贷是否还有进一步的调整空间。

简而言之，如果借款人的存量房贷在发放时已经按照当时当地的利率下限政策执行，那么此次调整可能就不需要了。特别是对于那些选择锚定LPR的贷款，因为这种贷款的利率水平每年都会随着LPR的重新定价而调整，已经处于最低水平。因此，借款人可以从这次存量房贷调整政策中受益的情况主要包括以下三种：

存量贷款是在2019年10月LPR改革之后发放的，并且贷款合同约定的LPR加点数超过了发放时利率下限政策规定的加点数，这种情况下存在下调的空间，并且计算较为简单，前提是加点数紧贴下限执行。

存量贷款是在2019年10月之前发放的，借款人在定价基准转换时选择了固定利率，并且该固定利率高于发放时利率下限，这种情况下也存在下调的空间。

存量贷款是在2019年10月之前发放的，借款人在定价基准转换时选择锚定LPR，但是因为发放时的利率下限认定尚需银行确认，所以具体的调整空间取决于双方的协商结果。

那么，哪些城市具有更大的调整空间呢？这取决于多个因素，包括发放时利率下限、所在城市的最新主流利率水平以及首套房的认定标准变化。

一线城市的情况较为复杂，因为大多数存量房贷利率已经紧贴利率下限执行，而且房贷利率相对较高，因此调整的空间有限。另外，如果发放时已经紧贴利率下限执行，那么就没有降息的空间。

值得注意的是，近年来，一些城市已经下调了首套房贷利率下限，特别是二三线城市，下调幅度普遍较大，平均在80个基点以上。因此，预计这些城市的存量房贷调整幅度也会更大，而一线城市的调整幅度较小。

对于具体的调降幅度，分析师表示，首套房贷占全部存量房贷比例约为80%~90%，其中符合按揭下调条件的贷款占比约为80%。

这些涉及的贷款占全部按揭贷款的比例约为2/3，所以总体的平均下调幅度大约为50个基点。不过，由于实际涉及贷款的区域和利率水平较为复杂，具体的利率下调幅度还需要等待更详细的细则出台。

总之，存量房贷利率的调整将会影响几千万家庭和数以亿计的居民的财务负担，可以望见贷款利息支出将有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。根据央行的数据，截至今年6月末，我国个人住房贷款余额已达到38.6万亿元。

需要特别注意的是，《通知》明确规定，适用存量房贷利率调整的范围不仅包括已发放的首套个人住房贷款，还包括借款人的实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量贷款。

这也意味着，随着“认房不认贷”政策在更多城市的落地，原本适用于二套房利率的一些贷款也可能会受益，特别是那些涉及异地有过贷款记录并在本地购房的家庭以及本地“卖一买一”的置换家庭。

例如，以北京为例，如果某市民在2020年置换了房产，其房贷利率发放时为LPR+115个基点，即5.9%。然而，在北京宣布“认房不认贷”政策后，该市民所持有的房产可以被认定为首套房，根据2020年2月当地首套房执行利率下限LPR+55个基点，其房贷利率可以从目前的5.35%降至4.75%。

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