委托性住房贷款（委托贷款和信托贷款的区别）

偿还商业性个人住房贷款可以申请委托按年提取啦！，下面是新赣州房产网给大家的分享，一起来看看。

委托性住房贷款

　　#赣州头条#什么是商贷委托按年提取?

　　符合按年偿还商业性个人住房贷款提取条件的缴存职工，在住房公积金业务窗口或银行延伸服务网点建立偿还商业性个人住房贷款提取档案的同时，签订商贷按年委托提取协议。系统将在协议约定的月份，通过与合作的商业银行联网，查询该笔商业性个人住房贷款上一年实际还贷款本息，自动扣划签约人公积金账户余额转入签约人银行账户。

　　商贷委托按年提取签约条件

　　1.申请人住房公积金账户为正常(含封存)状态，未发生冻结、销户、纳入住房公积金黑名单等限制提取情况。

　　2.截至申请之日，申请人及其配偶在赣州市住房公积金中心无未结清的住房公积金贷款(住房公积金组合贷款除外)。

　　3.在赣州市内购买的商品住房，已办理商业性个人住房贷款(含公积金组合贷款中商业贷款部分)，且在公积金业务系统中能直接获取到商贷还款明细的。

　　商贷委托按年提取申请材料

　　1.借款人及配偶身份证，婚姻证明;

　　2.商贷委托银行开立的社会保障卡或I类银行卡(存折)。

　　商贷委托按年提取办理流程

　　申请人按规定提交材料到住房公积金业务窗口或银行延伸服务网点申请，签订《偿还商业性个人住房按揭贷款按年委托提取住房公积金业务协议》。

　　商贷委托按年提取需要注意事项

　　1.该政策是在“一年一次提取住房公积金偿还商业性个人住房贷款本息”业务的基础上优化升级办理方式，由原有每年在网点柜台、手机app上提交申请的方式新增柜台一次签约、每年定期自动划扣到账。

　　2.目前公积金系统支持直接获取工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、赣州银行、招商银行、邮储银行等七家银行的个人住房贷款还款明细。

　　委托提取划款账号仅支持我市住房公积金业务受托银行(中行、农行、工行、建行、招行和赣州银行)的社会保障卡及Ⅰ类银行卡(存折)。

　　注意：申请建设银行商贷委托提取的，需先前往建行贷款发放的网点授权查询贷款信息。

　　3.申请人夫妻双方仅可享受一笔商业性个人住房贷款进行委托提取。

　　4.签订商业性个人住房贷款按年委托提取业务划款时间可自选到账月份，不受首次偿还商业性个人住房贷款的还款月份限制，审批后次年自选月份即可生效。

　　5.商业性个人住房贷款按年委托提取金额为上一自然年度(1月1日至12月31日)实际偿还商业性个人住房贷款的本息(不含逾期产生的罚息、复利及提前部分还款本息)。

　　6.对所购住房已办理购房提取住房公积金的，该套商业性个人住房贷款已还贷款本息总额须大于其购房提取金额，才可申请办理商贷按年委托提取。

　　7.协议履行期间，除提前结清贷款外，不得再以本套住房在柜台办理按年还贷提取住房公积金。

　　8.协议签订后1年内不得申请终止。

责编：夏天

委托贷款和信托贷款的区别

（报告出品方/作者：国信证券，王开，董德志）

从过去几年的政策和市场复盘来看，国务院、央行对杠杆率问题的引导主要历 经了三个阶段：（1）后金融危机时期（2008~2016），大势上加杠杆，结构上非 金融企业杠杆率、金融部门杠杆率大幅提升，居民部门杠杆率近似匀速上升， 政府部门杠杆率趋稳；（2）供给侧改革时期（2016-2018），大势上去杠杆，结 构上引导非金融企业和金融企业。2016 年四季度，金融部门和非金融企业杠杆 率较 2018 年底分别上升了 50.3 和 62.4 个百分点。金融方面监管加强同业监管、 防止资金空转，出台了资管新规等政策；实体企业方面采取“三去一补一降”， 两部门杠杆率触顶回落；（3）增速换挡稳杠杆时期（2018 至今），非金融企业 杠杆率稳（“漂亮去杠杆”）中有升（新冠疫情时期），金融部门杠杆率继续下滑， 地方政府杠杆率走高，居民部门杠杆率加速上行。政策方面，2020 年四季度货 币政策执行报告关注居民部门杠杆率持续走高；2021 年 3 月，两会提出“稳妥 化解地方政府债务风险”和“保持政府总体杠杆率基本稳定”，国常会提出“保 持宏观杠杆率基本稳定，政府杠杆率要有所降低”。

从发言的针对性来看，财政部更关心的是政府杠杆和全部门杠杆，央行更关注 的是实体部门和金融部门杠杆。本文重点探讨当前语境下居民部门杠杆率问题， 以及包含政府及非金融企业的实体部门杠杆。

居民部门杠杆率的提升，在经济上行期属于正常现象，2020 年以来则是“实体 直达”政策的伴生效应，关键问题在于居民部门资金运用效率下滑了。笔者用 名义 GDP 除以国家资金流量表中各部门金融交易的“资金运用”，来体现各部 门资金运用的效率，发现 2016~2018 年期间金融部门的运用效率是有明显抬升 的，而居民部门资金运用的效率从长趋势、短方向来看都是收敛向下的。居民 部门资金运用效率的降低，原因是多方面的，长期因素包括大量的资产配置在 流动性不算好的住宅中，中期看有部分 P2P 平台违约、缺乏适宜投资渠道等问 题。

居民部门杠杆率风险的防控与“房住不炒”息息相关。杠杆率的度量有多重方 式，分子可以选用 M2、社融，分母可选用 GDP、人均可支配收入等，这类指 标均为流量/存量形式，对衡量流动性风险有借鉴意义，但不足以反映某一主体 的偿债能力和融资结构（李扬等，2018），此处采用存量/存量口径的资产负债 率作为参照。居民部门资产负债率在金融危机后在持续走高，但和全体 OECD 国家对比还有上升空间，也很难说政策对居民杠杆率有一个明确的容忍度阈值。 2021 年初居民跑步加杠杆进入房地产市场，1~2 月房地产成交面积和居民新增 贷款的同比都创下近年新高。在“房住不炒”的政策基调下，一线城市房价过 热容易引发风险，所以这一轮调控归根到底还是面向部分城市房价，以及部分 投机者针对房价上涨预期过激加杠杆的行为。

居民部门加杠杆买房在国内语境下有什么潜在的风险？显然不是类似美国次贷 危机期间，零首付的优惠压低购房门槛，居民部门集中爆发无力偿付的风险。

对于国内银行而言，住房贷款是优质资产，中国居民房贷规模的扩张是压抑了 消费需求，取代了发达经济体居民消费贷款的部分。以国际比较的视野，中国 个人住房贷款同住房价值之比较发达经济体仍有差距，较迅速提高的价房屋价 值而言，国内房贷规模尚低，因此贷款的信贷风险也不算高。居民加杠杆购房 需要关注的是期限错配风险及其引致的流动性风险（李扬等，2018）。

一方面，房价上涨过快、居民加杠杆涌入地产市场最直接的风险即消费贷款、 甚至抗疫资金的违规流入，2020 年以来部分城市陆续出台的监管政策也是主要 针对违资金规流向地产问题。本轮严格监管落地前的“装修贷”、部分“消费贷” 和当年的“首付贷”本质相同，都催生了居民加杠杆的冲动。另一方面，房贷 对实体企业贷款有挤出作用，实体企业借不到钱、不敢借钱会形成“后遗症”， 即便在融资成本不算高的环境下也情愿优先偿债、修复报表而非投产经营、进 行资本开支，美国、欧洲、日本经历的实体企业资负报表衰退就有前车之鉴。

有一个值得探讨的问题，即政策调控居民杠杆率、实体部门杠杆率，分子端更 关心什么指标。2020 四季度货币政策执行报告中提及的“2011 年末至 2020 年 上半年的上升幅度超过 31 个百分点”，其数据口径与国家金融与发展实验室（下 文简称 NIFD）发布的居民部门杠杆率契合。映射到资本市场，本文更关心的 M2、社融哪个会成为政策调控的抓手。

历史经验显示，居民杠杆率可以用居民贷款来监测，实体杠杆率方面，社融比 M2 效果更佳。（1）居民部门方面，央行信贷数据中的居民贷款/GDP 和 NIFD 口径的杠杆率基本是匹配的；（2）进一步拓宽到包含非金融企业和政府领域的 实体部门，笔者用 M2/GDP 和社融/GDP 两个指标分别与 NIFD 口径的指标加 以对比，发现社融为分子的计算结果与央行关注的口径更为契合。此处社融采 用不含政府债的老口径数值，一来为了和 M2 口径加以对比，二来政府债部分 属于政策可以调控部分，基本在赤字率目标中已经进行了约束，并不是市场真 正关心的风险之源。（3）2016 年三季度以来，M2 占 GDP 比重和实体杠杆率 间出现分化，且并不是 M2 只包含银行部门间接融资口径所致：社融存量的数 据中直接融资占比虽在 2015~2021 年间提升，但幅度上也不到 3 个百分点，不 会造成明显的缺口。排除银行和非银金融机构的部门差别后，笔者推测这是社 融、M2 分别代表实体融资的需求和供给所致，或者说供给侧改革后市场长期处 于货币供不应求的阶段。

回到 M2 和社融口径差异，根据央行对社融、M2 两类指标披露的明细项目，来 自下而上推算二者结构差异来源，并不是一个好的途径。社融和 M2 的差异部 分，主要是 M2 的外汇占款、银行对非银净债权、财政净投放，以及社融的非 金融企业股票、债券以及非标三项（委托贷款、信托贷款、未贴现票据）。如果 将这些明细差异和新增社融与 M2 的真实差值间拟合优度约为 0.67，解释不足 的部分可归因为实体部门资产端与负债端的区别。

读者一个可能的疑问是，疫情期间中国并未像美国一样给家庭发消费券，“实体 直达”、特别国债融来的钱主要流向了实体企业，为什么居民部门反而积累了杠 杆？首先，站在货币供给的立场，无论是从居民、实体产业、非银三部门，还 是从政府、海外、非金融三部门来拆解，2020 年初冲高的 M2 主要流向了非金 融部门，具体而言是实体企业部门。但在超常规的政策退潮后，M2 同比也被实 体企业部门所拖累，因而实体企业部门并未积攒下高杠杆的风险，反而是居民 部门在后疫情时代对 M2 的拉动率稳中有升。

部门的购房杠杆。即便没有违规借贷流向房市，企业部门在盈利预期不明朗的 情况下拆入资金、沉淀为存款的行为也是导致房地产市场积攒风险的开端。虽 然 2020 年结构性存款面临的监管环境大力强化，但即便没有这部分高息揽储， 企业资金也可能会流向商品、股市等领域，或者赚取一个市场平均的理财收益 ——主要原因还是 2020 年疫情初期投产回报的前景不明。拓展到社融口径， 社融同比同期上升了 2.57 个百分点，正向拉动率最高的分项依次为人民币贷款 （0.90%）、政府债券（0.71%）和未贴现银行承兑汇票（0.69%），信贷项也是 贡献良多。

笔者复盘了当下和 2017~2018 年所处的货币环境，以及不同口径杠杆率指标的 走势。（1）两次稳杠杆的相似之处在于，其间以 M2 为分子的杠杆率都是向下 的，而以社融为分子的杠杆率，与 NIFD 口径的杠杆率均在上行。因此，在 2021 年“稳杠杆”的语境下需更关注社融的走向。（2）“稳杠杆”是否会引起货币政 策收紧？从历史经验来看，实体杠杆率多在货币政策宽松时期加速上升，在紧 缩期间边际收敛甚至回落，杠杆率调整是货币政策转向的必要不充分条件，是 果而非因。真正触及政策切换的还是基本面因素，如上一轮杠杆调控期之前， PPI 迅速走高，工业品价格有过热风险，2017 年初七天逆回购利率就出现了上 调。同理，2021 年货币政策、宏观形势也是取决于后期环节工业品领域通胀冲 高的力度与节奏。

详见报告原文。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库官网】。

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