个人住房商业性贷款中的常见问题汇总，下面是武汉楼市日记给大家的分享，一起来看看。
商住两用贷款记录
（1）借款人家庭的收入不低于负债的2倍。家庭收入的认定：①通过银行打印的工资流水认定；②通过借款人所有的银行卡流水认定；③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。
（2）征信较好。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不是较好。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。
二、商业贷款收入证明的要求1、需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的2倍及以上；
（1）征信体现负债，贷款类：个人住房贷款、个人商用房贷款（包括商住两用房）、其他类贷款（其他消费贷款、车贷、经营贷、助学贷款、装修贷或农户贷款等）；信用卡类：贷记卡与准贷记卡，信用卡分期计入负债。
（2）协议类体现负债，如离婚协议，判决书、调解书中的抚养费或补偿约定；
2、按照银行要求的格式进行开具、并留存联系方式；
3、收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；
4、收入证明不能进行涂改。
三、如何应对收入证明与银行流水不足以覆盖月供两倍的情形（1）父母作为担保人；
（2）可将所有奖金、补助、住房公积金、兼职收入，全部计算收入；
（3）父母作为共同还款人。
【例】客户卢燕，未婚，现通过商业贷款购买一套住宅，交易专员何明与银行客户经理沟通之后发现卢燕的收入不够。下列针对收入不足的解决方案中，卢燕可以采用的是（ ）。
A.卢燕的父母做担保人 B.卢燕提供兼职收入证明
C.卢燕将奖金补助计算收入 D.卢燕的同事许珂做共同借款人
【解】选项A，属于父母做担保人；选项B，属于开具兼职收入证明；选项C，属于将奖金补助计算收入；选项D，同事不可作为共同还款人。因此，本题正确答案为ABC。
四、贷款年限如何确定贷款年限有下列3个影响因素，3者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。
（1）国家和地方政策。最长贷款不超过30年；
（2）房屋年龄。房龄一般不超过20年，且房龄+贷款年限≤50年；
（3）借款人年龄。贷款年限+年龄≤70周岁；部分银行可贷至75周岁（光大银行、工商银行、中国银行等）。
【例】客户陈峥，男性，武汉户籍，今年50周岁，现欲通过光大银行商业贷款购买一套东原阅境的新建商品房，该楼盘交房时间为2023年，请计算陈峥的最长贷款年限。
【解】1.根据银行贷款政策，最长贷款年限不超过30年；
2.根据房龄，建成年代2023年，房龄2023-2023=0（年），50-0=50（年）；
3.根据客户年龄，光大银行最大贷款年龄为75周岁，75-50=25（年）；
因此，这三者得出结果，取最小值，陈峥的最长贷款年限为25年。
五、贷款金额如何确定房屋最高可贷款金额 = 房屋总价*最高贷款比例。
六、贷款利率的影响因素（1）人民银行的政策。贷款市场报价利率（LPR）以及上下浮动范围（即 LPR + 基点的浮动）。
（2）个人征信情况。个人征信较差的，银行可能会提高贷款利率。
七、办理商业贷款银行面签，需要携带的资料（一）客户（买方）：
所需备件
买方未婚
买方已婚
买方离异
买方丧偶
收入证明
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工资流水
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身份证
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户口簿
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婚姻证明
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户口簿显示丧偶或提供配偶死亡证明
注：1.买方为公司法人代表或合伙人，需额外提供营业执照/公司章程等复印件加盖公章；
2.买方为公司的贷款，暂不做公司业务，只办理个人住房贷款；
3.婚姻证明是指：已婚需提供结婚证；离婚需提供（以下三选一）：
①【离婚证+离婚协议】（民政局提供）；②【民事调解书】（人民法院提供）；③【法院判决书+生效文书】（人民法院提供）。丧偶单身需提供结婚证及配偶死亡证明。若两段及以上婚史，需提供历次婚姻证明材料（婚姻流水）。
（二）客户携带资料资料的特殊情形
（1）非武汉市户籍客户，武汉市社保的需提供社保明细；省直社保的，公司注册所在地需在武汉，还要提供所在公司营业执照副本复印件加盖公章、长期员工在职证明。
（2）有负债刚刚结清的客户，提供结清证明等其他可以佐证的资料。
北京商住两用房可以贷款吗
北京人、父母有房、自己单身；手头100来万闲钱，放理财嫌利息低，买得起的住宅都太远。
这妹子望京工作，看上了顺义15号线南法信站某商住项目--
“就眼下来看，精装现房，买了就能住，去望京上班也方便。”
“接下来几年，也没压力。全款80万买完，还能剩点儿，不用还贷款。”
“过几年结婚的话，租出去呗，20年回本，或者卖掉也行。”
不得不说，这笔账算下来，看起来很像那么回事儿，但却忽略了某些至关重要的点。
01.
买房无非两点，要么自住，要么投资。
妹子之所以把目光投向商住，根本原因在于，手头钱不足以买一套住起来舒服的住宅。
就拿顺义这个项目来说，临铁够方便，现房够放心，loft格局够时尚，更别提还有各种活力街区，多彩主题公园了。
但实际住进去就会发现--
4梯31户塔楼，搬家省出来的通勤时间，全浪费在等电梯上了；
周末想睡个懒觉，结果左边美甲店人来人往，右边民宿半夜12点还有人办理入住；
商水商电，每月交水电费，心都在滴血……
除此之外，妹子完完全全忽略掉的是，作为商住项目，不能落户，不带学位。
换句话说，这个房子只有纯居住功能，没有任何附加值。
作为北京土著，妹子现阶段可以不考虑教育问题，但未来出手时，不考虑教育问题的接盘人能有多少？存疑。
毕竟现阶段，居住的刚需可以通过租房解决，教育的刚需基本只能通过买房解决。
02.
另一个心动理由，在于商住房相对较高的租售比。
以其看中的80万一居来看，目前市面整租价格在3千2左右。
不考虑通货膨胀及房租变动，如果一直自住且不换工作，20年后这妹子得到的是，通勤自由+1套房。
如果继续住父母家，这套房对外出租，20年后得到的是，76.8万房租收入+1套房。
这76.8万，也就是妹子所谓的20年回本。
首先要注意，这里面没有考虑出租空置期，以及房东普遍需要承担的物业费、取暖费等硬性支出。
其次，这个回报并不算高。
假设80万存银行，以年利率3个点计算，利滚利，20年后利息能超64万。
03.
关键是，这里还有一个预设前提，这套房20年后还值80万，也能顺利变现。
万一这个前提不成立呢？
该项目2016年首期开盘，当时精装房售价超3万/平，目前毛坯房售价只有2万多；二手房市场挂牌价多也低于原值。
20年后还能不能卖出80万？存疑。
就算房子价值保住了，在变现时，其交易税费，相比住宅要高出很多。
而过高的交易税费，势必会拉低实际到手价。
更可怕的是，20年后很可能卖不掉。
目前个人购买商住房，要求十分苛刻。需同时满足名下无房，连续5年社保或纳税，并暂停商住贷款。
尤其是暂停商住贷款一条，意味着必须全款，而目前北京住宅首套首付最低可以做到3.5成。
100%全款PK35%首付，这极大削弱了商住的价格优势。
就算商住商住便宜一半，其上车成本与住宅是拉平甚至是还要更高的。
再加上经过2017年后三年市场教育，绝大多数尤其是首次入场的购房者，都会将筹码放在住宅这边。
无人接盘，意味着无法流通，这是资产配置中的极大硬伤。
还要提醒大家的是，不管是住宅和商住，大家拿到的都是有一定年限的使用权，像住宅是70年产权，而商住多为40年或50年。
产权到期怎么办？
目前住宅建设用地已经有法律明文规定，使用权期间届满自动续期；但商业用地到期如何，至今未有明确说明。
如果到时候不能续期？或者可以续期，但需补缴大金额费用呢？
刷卡前一定要想清楚，能不能接受这个变数。
互动时刻：
商住房，原本是商业办公用地，却盖成住宅的形式，原本就一直游走在法律和政策的灰色地带。
就像上文中的妹子，销售甚至暗示，可以借用壳公司名义购买，避开限购。该房产作为公司资产，甚至还能合理避税。
但别忘了，买房子最常出现的场景是，“假话全不说，真话不说全。”
公司名下房产，在持有及出售阶段，都有相应的税费，是不是真的能算过来帐，不能只听一面之词。
毕竟，现在打擦边球觉得占了便宜，以后卖不掉的时候，才知道是吃了亏。
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