售后回租与抵押贷款（售后回租是什么意思）

解除售后回租式融资租赁合同不一定要返还租赁物，下面是山东高法给大家的分享，一起来看看。

售后回租与抵押贷款

案情

2021年11月，甲公司和胡某签订《融资租赁合同》，约定采取售后回租方式，由甲公司出资 24000 元向胡某购买轿车一台，并将轿车租赁给胡某，由胡某支付租金，租赁期限为3年，全部租金支付完毕后，胡某取得轿车所有权。合同就“违约事件”约定，如果胡某出现逾期支付1期应付租金等行为，则甲公司有权要求解除租赁合同、收回租赁物，并向胡某追索到期未付租金、全部未到期租金等费用。双方同时签订《车辆买卖合同》，约定暂不对轿车办理过户登记，甲公司通过“占有改定”方式取得轿车所有权；签订 《车辆抵押合同》，约定胡某将“用于售后回租的”轿车抵押给甲公司，担保范围是租金总额等费用。合同履行过程中，胡某按期支付了10个月租金后停止支付，甲公司经催告无果，向法院提出诉请：1 . 解除《融资租赁合同》(未要求收回租赁物)；2 . 胡某支付到期未付租金及全部未到期租金；3 . 甲公司就租赁物车辆优先受偿。

分歧

第一种意见认为：根据《民法典》第七百五十二条规定，融资租赁合同中，“承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”结合《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第10条规定，法院应告知出租人依照《民法典》第七百五十二条做出选择。可见，解除合同与支付全部租金相互排斥，不能同时支持，出租人只能择一主张：或者要求“解除合同，返还租赁物”，并由承租人支付到期未付租金；或者要求支付到期未付租金以及全部未到期租金，并继续履行合同。另根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《纪要》)第47条规定精神，胡某在起诉时已逾期支付1期租金，达到合同约定解除的条件，而本案在诉前调解及诉讼阶段，胡某均表示已无能力继续支付租金、履行合同，其行为显然已经达到影响合同目的实现的程度，故应认定其违约程度显著，如法院释明后甲公司作出相应选择，则可以判决解除合同、返还租赁物。

第二种意见认为：《民法典》第七百五十二条规定的“解除合同，收回租赁物”，其前提是：租赁物所有权在租期内属于出租人，且当事人双方没有特别约定租期结束后租赁物的归属问题，此时出租人才有收回租赁物的可能性。基于此，《解释》第七条规定“当事人在一审诉讼中仅请求解除融资租赁合同，未对租赁物的归属提出主张的，人民法院可以向当事人进行释明。”可以得出结论： 1 . 解除融资租赁合同并不等于一定返还租赁物，仍要结合当事人就租赁物归属的约定具体判断； 2 . 如果没有约定，当事人双方在诉讼中仍可再行约定。可见，支付全部租金，不一定意味着合同不能解除。本案中，《融资租赁合同》明确约定了“全部租金支付完毕后， 承租人取得车辆所有权”。 因此， 出租人在承租人违约时提出由承租人支付全部租金，同时请求解除合同， 并且不收回租赁物， 相当于提前促成本次交易完成、 实现租赁物回购目的，该诉请具有合理性， 应当支持。

裁判

法院经审理认为，在售后回租式融资租赁法律关系中，当事人双方约定承租人在全部租金支付完毕后取得租赁物所有权，则承租人在租期内出现违约情形时，出租人作为守约方，得请求承租人一次性支付全部租金后取得租赁物所有权，并解除融资租赁合同。据此，法院判决支持了甲公司的诉讼请求。判决作出后，原被告均服判息诉，该判决已生效。

评析

根据《民法典》第七百五十七条规定，关于租赁期限届满租赁物归属问题，如果出租人和承租人没有约定或约定不明确，则法律默认该租赁物属于出租人所有。此时承租人出现违约，出租人只能按照《民法典》第七百五十二条的规定在“解除合同、收回租赁物”和“支付全部租金”二者之间择一主张，因为在租赁物权属明确或期待的权属明确时(无论属于承租人还是出租人)，只要出租人于租期未结束前同时主张“ 收回租赁物 ”并由承 租人 “支付全部租金”，这无论如何都是矛盾的，但“解除合同”与“支付全部租金”却可以因双方关于租赁物权属的明确约定而不产生矛盾。本案当事人双方做出了承租人支付全部租金即取得租赁物所有权的“回购”约定，且出租人在实际诉讼中不要求收回租赁物，这就具有了将本次确立的融资租赁法律关系目的提前实现的效果，表面上租期还未届满的融资租赁合同实质上不再有履行必要，也因租赁物所有权向承租人的回归而不具有履行可能。

一、 融资租赁法律关系中“融物”属性的判断

融资租赁法律关系同时具有“融资”和“融物”的双重属性，但租赁物作为载体是必要的存在，所以实质上承租人是以“融物”的方式实现“融资”，虽然承租人在形式上仍只需要就租赁物向出租人支付“租金”，但实际其中已经包含了“融资利率”。根据《解释》第二条规定，“承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。”可知，“售后回租”的交易形式中，虽然承租人和出卖人系同一人，但其“融资”属性与借贷法律关系并无二致，差别就在于“融物”属性上，此即为审查“售后回租”是否构成融资租赁法律关系的重点，结合《民法典》第七百三十五条规定可知，审查“融物”属性的关键在于：1 . 租赁物的所有权是否归属于出租人；2 . 租赁物是否为承租人所实际占用。本案中，根据《民法典》第二百二十四条、第二百二十八条规定，当事人双方以“占有改定”完成对租赁物车辆的观念交付，所有权已经转移至出租人甲公司，同样在“占有改定”状态下承租人胡某实现了对租赁物车辆的实际占有使用，前述两个条件均已满足，具备“融物”属性，所以本案构成融资租赁法律关系，应当以融资租赁合同纠纷审理。

二、两个附属合同的效力及其存在价值

本案中，《车辆买卖合同》和《车辆抵押合同 》的约定内容都服务于《融资租赁合同》，属于附属合同(从合同)，其存在均以《融资租赁合同》即主合同的存在并生效为前提。上述主从合同分别作了这样的特别约定：1 . 就售后回租的交易方式约定以“占有改定”形式交付，双方不再就租赁物轿车办理过户登记；2 . 就租赁期结束、全部租金支付完毕约定视为承租人完成回购租赁物，承租人即取得车辆所有权。双方在《车辆买卖合同》中约定暂不办理车辆过户登记，甲公司作为出租人通过“占有改定”方式取得车辆所有权，但必要时胡某应配合签订“名义上的抵押登记合同”，且“车辆的抵押登记不影响甲方(甲公司)对该车辆的所有权”，这一约定的基础是因双方在此前的《融资租赁合同》中已然做了“回购”约定，即双方在此次融资租赁关系中虽然采用了“售后回租”的交易方式，但通过该约定又延伸增加了“回购”的期待性结果，而这也是双方在《车辆买卖合同》中约定不再办理车辆过户登记的直接原因。理顺上述关系后可知，基于不变更车辆登记这一事实状态，承租人在继续占用车辆时客观上有不按约定支付租金乃至恶意转让的可能，出租人实际上是对这一风险有所担忧，故而为融资租赁关系附加了额外“保险”，即利用乙方在租赁期内是车辆名义上所有权人的身份增加签订了《车辆抵押合同》，使自己成为抵押权人。但是，该行为不能改变对出租人在租期内是车辆实际所有权人的认定，加之抵押的相关约定完全是基于促成主合同履行的目的而设立，且未侵害第三人利益，所以，出租人甲公司同时成为车辆名义上的抵押权人亦无不可。

三、“占有改定”与“回购”约定的特殊性

本案当事人双方以“售后回租”的方式交易，并基于便利原则约定了以“占有改定”形式对租赁物进行观念交付(由承租人继续占用)，还特别做出了全部租金支付完毕则租赁物归属于承租人的“回购”约定，这相当于对租赁物的所有权在“占有改定”状态下附加了转移条件，条件一旦达成，回购即告完成，租赁物简易交付，所有权自动转移到实际占用人(承租人)。在三年租期合同履行不足一年的情况下，判令承租人支付“全部租金”相当于人为提前达成前述条件，它的性质已经不能简单等同于继续履行融资租赁合同应当支付的租金，因为“回购”的约定使得支付“全部租金”变为提前对租赁物所有权的确权行为，其效力也使得仅履行不足一年的租赁合同丧失继续存在的意义，一并解除该合同(附属合同自动解除)成为最佳选择。此外，根据《纪要》第四十七条规定，“合同约定的解除条件成就时”，法院仍应审查违约方的违约程度是否显著轻微，“再行确定合同应否解除”。可见，《纪要》是在主张这样一种理念：如果约定的合同解除事由过于宽泛，并任由当事人行使解除权，则合同解除的概率将大大增加，这有悖于“促进交易”的立法目的。本案当事人双方在《融资租赁合同》中就合同解除约定了共计20种情形，第1种即为“乙方(胡某)未能按时足额支付任何一笔到期应付款项”—— 然而：于约定基础上，双方“回购”的约定较上述门槛偏低的合同解除约定显然对保护交易实现、促进经济发展更有利；于法定基础上，《民法典》第七百五十二条“出租人可以请求支付全部租金”的规定为促进本次交易提前完成、实现合同根本目的提供了法律支撑。所以，本案中审查胡某的违约程度以确定《融资租赁合同》能否解除不具有实际意义。

以全部租金支付完毕视为承租人完成对租赁物的回购，案涉合同这一约定为出租人免却了常态融资租赁法律关系中的两个不利状态：一是只解除融资租赁合同并收回租赁物会导致交易目的无法按融资租赁法律关系设立的初衷达成，即使通过诉讼方式有所救济，出租人仍将难以避免地承受合同剩余租期长度的租金损失以及向法院主张权利等诸多交易失败导致的现实诉累；二是只支付剩余全部租金又会面临合同继续履行将可能衍生超出合同约定所预期的租赁物折损以及承租人擅自处分租赁物等其他风险。

地下停车位的法律属性及权属界定

售后回租是什么意思

党的十九大报告提出，要坚持房子是用来住的，而不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。因此，房地产企业已逐渐认识到，出租也是房地产经营的一种重要方式。但是，房地产采用出租方式投入的资金回收期长，开发资金在短期之内无法收回，成为开展房地产租赁的一大难点。本文将企业会计准则与税法结合运用，采取经营性售后回租再转租的方法来解决融资和租赁两个问题，希望与大家共同讨论分析。

案例

2017年9月，龙泰房地产公司开发的五金建材城已经竣工验收，开始招租。该商城2015年7月开始建设，属于营改增前的老项目，选择简易方法计税。五金建材城共有商铺200套，建造总成本18000万元，每套造价90万元，售价（含税）105万元。销售合同规定，商铺出售后，龙泰公司全部回租，租期5年，租金（含税）21万元，由业主向税务机关申请代开增值税专用发票，租赁纳税事项由业主承担，租金抵顶房款。然后，龙泰公司统一安排商铺的租赁和物业管理，每套商铺预计年租金6.30万元（含税）。假设截至2017年末，商铺全部售出，销售收入21000万元。并签订了出租合同，年初缴纳当年租金，2018年1月1日为租赁开始日。

分析

房地产经营性售后回租再转租，各步骤的政策分析及会计处理如下：

1. 认定为经营性售后回租

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

《企业会计准则第21号——租赁》规定，售后回租交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。

2017年12月出售全部商铺，收入总额21000万元，并结转开发成本，会计处理如下：（单位：万元，下同）

借：应收账款 21000

贷：应交税费——简易计税 1000

开发产品 18000

未实现融资收益――经营租赁 2000

2. 业主回租

《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条规定，其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。

（1）收到业主商铺租金增值税专用发票，抵顶应收账款4200万元（21×200）。

借：长期待摊费用——经营租赁成本 4000

应交税费——应交增值税（进项税额） 200

贷：应收账款 4200

（2）按抵顶后的差额收取房款16800万元（21000-4200）。

借：银行存款 16800

贷：应收账款 16800

3.资产转租赁

《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入要按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

因此，房地产公司转租赁的账务处理如下：

（1）每年收到租金，开具增值税发票1260万元（6.30×200）。

借：银行存款 1260

贷：应交税费——简易计税 60

其他业务收入 1200

（2）结转租赁成本800万元（4000÷5）。

借：其他业务成本 800

贷：长期待摊费用——经营租赁成本800

4.分摊未实现融资收益，调整租赁成本

借：未实现融资收益——经营租赁 400

贷：其他业务成本 400

根据上述分析，企业纳税效果分析如下：

（1）房地产企业通过销售收回建房投入的资金，达到了融资的目的。

（2）销售环节，将售价与资产账面价值之间的差额予以递延，暂不缴纳企业所得税；而在出租期间，将未实现融资收益分摊冲减出租成本，递延缴纳企业所得税。

（3）需要进行土地增值税的清算，依法缴纳土地增值税。

操作难点

1.税务机关对租赁准则“售后回租交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延”的规定能否认同。

2.“金三”系统对增值税的销售收入与企业所得税的营业收入有核对功能，在企业所得税汇算清缴时如何填报《一般企业收入明细表》“营业收入”的数额。

3.根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。转租赁是否缴纳房产税？目前财政部、国家税务总局对此并没有规定。具体执行时，有的地区对转租赁全额征收房产税，有的地区差额或者不征（例如上海市）房产税。笔者认为，根据“租购并举”的房地产改革精神，建议降低房产租赁的房产税税率，同时对转租作出统一不征房产税的规定。这样，将有利于推动房地产租赁市场的发展。

作者：刘玉章，北京刘玉章财税顾问有限公司

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