房产解押贷款垫资（征信差不能垫资解押）

切记！买二手房时房主有贷款，买家垫资解抵押需谨慎！｜幸福小课堂，下面是幸福里APP给大家的分享，一起来看看。

房产解押贷款垫资

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李某想买套房子，看中了刘某手里的一套二手房。经过协商，刘某以600万元的价格将该套二手房出售给李某，李某支付了460万作为首付，刘某当月向李某交付了房屋钥匙。但此前该房屋已被两次用于抵押，可在房屋交易中刘某就解除了这房子两处抵押登记中的一处。另一处抵押登记因债务始终无法清偿而未注销，结果抵押权人申请了强制执行，法院随后查封了涉案房屋，最终导致刘某迟迟未能将房屋向王某过户。

二手房交易中，“解抵押”是十分关键的一步。今天小课堂就给大家详细讲讲二手房解抵押。

在二手房交易中,卖房人出售房屋产权必须要干净，具有银行贷款的房屋无法进行二手住宅买卖交易。所以，卖房人完成解抵押程序，才能顺利出售二手住宅，这是交易环节的关键一步。

二手住宅交易中，卖房人往往要向他人借钱解抵押。卖房人借钱的途径有三种:

①用买房人给的首付款解抵押;

②向中介机构借款用于解抵押;

③向第三方金融机构借钱解抵押。

为了证明解抵押的资金来源，卖房人可以与借款方办理公证。公证的目的是为了更好地保证资金安全，防止二手房交易出现纠纷。一旦卖房人借款后不用做解抵押，或是解抵押后不还钱，借款方可以依据公证书维护自己的权利。

解抵押的性质主要取决于抵押的性质，一般分为两种：

1 、个人债权的抵押：

带上本人的证件和债权人手写的收据或证明给债权人的流水账单（金额一定要正确），债务权人的身份证（或者是营业执照的复印件）等材料到交易办注销手续。

2、银行信贷的抵押：

还清贷款，带上银行提供的证明资料，通常有（所贷款银行的营业执照的复印件、法人的复印件、委托人的复印件、其他的权利证明等）以及房产证到交易办理注销的手续。

１、售房者向贷款银行申请提前还款；

２、到贷款银行进行提前还款，还款前要在还款银行卡中事先存入足额钱款；

３、在还完款次日到贷款银行办理结清手续；

４、银行贷后管理中心出解抵押材料；

（1）房屋的权证；

（2）他项权利证；

（3）注销的抵押登记申请书。

带着上面的东西和委托人的身份证复印件到房地产的管理抵押窗口，交上这些材料，就会收到一张回执单，两个工作日后委托的人拿回执单和身份证原件领取产权证，即注销了抵押。

５、到担保公司（没有签担保协议的不用去）办理相应手续；

６、到房屋所在不动产登记中心解抵押。

1、打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等；

2、去贷款银行申请提前还款；

3、还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天）；

4、还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）；

5、到银行贷后管理中心取解抵押材料；

6、到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）；

7、到不动产登记中心解抵押。

8、归档，完成解抵押。

注：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。

1、找正规的公司借款：

如果您没有选择使用买家首付款来办理解抵押的话，那就意味着需要从找中介借款解抵押和找担保公司借款解抵押这两种方法中选一个，但不得不提醒您的是，一定要找个正规的公司，否则被乱收费是小，官司缠身，岂不是更麻烦。

2、取得银行同意：

根据《担保法》和《房地产抵押管理规定》，抵押贷款的房地产必须经过抵押权人（就是银行）同意才能转让或者出租。也就是说，你在转让正在抵押中的房产之前，必须先取得银行同意，否则不能买卖，仔细签订合同，必须要了解合同的内容。

3、银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请

银行接到借款人房贷提前还款申请后要审批。结清之后银行开具结清证明，归还他项权利证。解抵押只需去当地建委办理，人多的时候需要排队。所以银行还贷解抵押周期一般需要一个月左右的时间。

现在很多购房者都是采用贷款买房，因此在二手房交易中必须要进行解除抵押登记的操作。以上就是二手房交易中的房屋解抵押相关知识，希望能够帮助到大家。

二手房交易有风险，每一步都要更细心。今天的小课堂就到这里了，明天给大家继续讲解二手房交易中的那些事儿。

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以上内容来源于网络综合整理

具体政策以各地信息为准。

征信差不能垫资解押

手握300万元现金，就可以买600万元的房子，只需还点儿小利息，“以小博大”成本低且毫无风险——这是中介机构给购房人王伟（化名）描绘的情景。随着北京楼市逐步回温，一些不具备资质的机构近期在市场上四处活动，先打着低息贷款的幌子让购房人“入套”，再以先垫资、后申请信用贷的方式让其“上车”。专家表示，信用贷的资金进入房地产属于违规。以高杠杆的方式买房，购房人不仅要承受巨大的还款压力，还可能影响个人征信。

“解决购房各环节需求资金，放款迅速。”近期忙着看房的王伟，正是被这样一则广告吸引上“套”的。王伟看中了一套位于四环外、总价600万元的二手房，可他手头的现金只有300万元，再加上自己的情况只能按二套贷款，王伟面临高首付、高利率、钱不够的窘境。

“有没有什么首付少、利息少的购房方式？”第一次和机构工作人员沟通，王伟就提出“少花钱”的要求，而对方很快就给出小微企业低息贷款的方案。按其所说，目前各银行对小微企业贷款都有扶持政策，王伟只需注册一家小微企业，就能申请低息贷款，每月还款额比房子出租所得的租金还要低，“至于您没有公司也没关系，我们这儿提供一条龙服务，都可以办理，您可以先考虑一下。”

利息比租金还低，这句话深深打动了王伟。很快，他就决定见面详谈。也是在这次谈话中，工作人员改了口径，提出使用信用贷的新方案，理由是申请信用贷更容易，放款速度更快，利率依然比商业贷款的利率低。

按照中介机构的说法，王伟的买房流程有四步。首先，他拿出300万元的现金，机构再垫资300万元，全款买下他心仪的那套房子。按照目前的交易速度9天内能办完手续，按8%的月利率，王伟要缴纳约5万元的垫资利息。接着，王伟拿着房本去几家银行申请信用贷，贷出300万元用于归还机构垫资，并支付办理费用5万元。第三步，王伟将名下的这套二手房出租“以租养贷”。贷款3年后，王伟向银行归还300万元的本金，或者再用房本申请贷款套现。

手头现金做首付—中介垫资全款买房—以房本抵押申请信用贷—归还垫资并按月还利息—再拿房本抵押……在机构人员的口中，这是一条可以重复的“完美链条”，而王伟通过此就可“以小博大”，以极低的成本得到一套房。

用300万元买下600万元的房子，支付的利息成本64万元，听起来比商业贷款确实要低。然而，中介机构口中的链条真的完美么？业内人士否定了这种以高杠杆购房的方式。

“首付贷、消费贷、信用贷、经营贷款等信贷资金流入房地产市场，这本身就属于明令禁止的违规行为，银保监会也多次强调，坚决纠正贷款违规流入房地产行为。”中原地产首席分析师张大伟表示，以信用贷的资金买房，其用途和贷款合同规定的用途是不符的，一旦被银行查到将会影响申请人的征信记录。与此同时，相比于商业贷款，信用贷属于短期贷款，贷款额度通常在30万元至50万元，且年限一般只有3年。“若想以信用贷的方式贷出300万元，就像某些机构所说，要从多家机构同时申请信用贷，在监管趋于严格的环境下，风险极高，可操作性不强，后期还款压力也非常大。”张大伟说。

这条“完美链条”其实还暗藏其他风险。记者仔细算了一笔账后发现，按照8%的月利率，300万元的垫资款单日利息是8000元，一周是5.6万元，一个月就是24万元。一品牌中介经纪人告诉记者，在业主所卖房屋没有银行抵押的情况下，全款购房人从购房资质审核到完成过户大约需要一周时间。如果业主所卖房屋存在银行抵押的情况，得先完成解抵押，才能再走购房资质审核等流程，慢的话可能需要1个月。换句话说，机构人员给出的5万元垫资利息的预算，只是最理想状态下的最低支出。一旦房屋交易过程中遇到任何意外情况，拉长了交易周期，所支付的利息将远高于5万元。

“高杠杆的模式并不适用于普通购房人，特别是在目前楼市处于平稳期的时候，有自住或改善需求的购房人更没有必要使用这种高杠杆的模式，建议理性购房。”张大伟说。

来源：北京日报

记者 赵莹莹

流程编辑：吴越

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