两次延长试点期限，农村经营性建设用地使用权抵押贷款难在哪，下面是澎湃新闻给大家的分享，一起来看看。
银监会抵押贷款抵押率
3月4日，澎湃新闻从银保监会网站获悉，银保监会与自然资源部在2月13日联合下发了《关于延长农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点期限的通知》，将《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》（银监发〔2016〕26号，以下简称《办法》）有效期延长至2019年12月31日。此前，澎湃新闻记者曾就农村金融改革问题进行过采访，不少农商行人士表示，目前农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作最大的难点在于抵押物的价值评估不够规范、合理以及抵押物的流转、变现比较困难。
一次扩大试点范围、两次延长试点期限
这已经是监管部门第二次延长农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点期限了。
据澎湃新闻记者梳理，《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》最早颁布是在2016年5月13日，当时的有效期是至2017年12月31日。
2016年11月28日，经中央全面深化改革领导小组批准，国土资源部决定将农村集体经营性建设用地入市试点地区由原有15个县（市、区）扩大为33个县（市、区），与此同时也将《办法》确定的15个试点县（市、区）扩大为33个试点县（市、区）。这33个试点地来自于31个省区市，意味着试点范围扩大到了全国。
2017年12月29日，原银监会联合国土资源部发布了《延长农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点期限的通知》，将《办法》的有效期延长至2018年12月31日。
农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款，是指以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押财产，由银行业金融机构向符合条件的借款人发放的在约定期限内还本付息的贷款。
根据《办法》要求，符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。农村集体经营性建设用地使用权抵押的，地上的建筑物应一并抵押。
具备入市条件是指，尚未入市但已经依法进行不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用的基本条件，所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）政府同意抵押权实现时土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的农村集体经营性建设用地，依法进行不动产登记并持有权属证书，按相关规定办理入市手续，签订土地使用合同，办理变更登记手续的情形。
试点内容有哪些？
《办法》从依法持有土地使用权证书、符合土地总体规划及城乡规划、未设定优先受偿的其他他项权利等方面提出了要求，并要求银行业金融机构在尽职调查时对借款人是否有资质、抵押物权属是否清晰、价值评估是否合理、是否符合规划、是否容易处置变现等问题进行详细的调查。
在价值评估方面，银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度。可采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。同时规定，银行业金融机构应当按照抵押合同的约定，加强押品的动态管理和价值重估，保证抵押权利的真实、合法、足值、有效。
在抵押率方面，银行业金融机构需要综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、规划和用途等因素，确定农村集体经营性建设用地使用权抵押率。
在抵押贷款的利率方面，银行业金融机构应当参考同期同档次基准利率，综合考虑借款人的实际情况，合理自主确定农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的利率。
在信贷决策方面，银行业金融机构应当建立农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务风险评价机制，全面审查农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的风险因素，合理作出信贷决策。
在贷后管理方面，银行业金融机构应当进行全面、动态的风险评估，有效跟踪检查和监控分析信贷资金使用、借款人信用及担保变化等情况。
在抵押物处置方面，《办法》规定贷款到期后，借款人未清偿债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形，银行业金融机构可以通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置已抵押的农村集体经营性建设用地使用权。所得价款由银行业金融机构优先受偿。
在贷款保障机制方面，《办法》从政府性融资担保公司担保、风险补偿机制等方面建立了集体经营性建设用地使用权抵押贷款保障机制体系，为贷款试点工作的开展提供保障。
《办法》还规定了监管部门的具体职责。试点地区国土资源行政主管部门应当为抵押双方提供信息查询、抵押登记等相关服务。银行业监督管理机构应合理确定风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策。银监会、国土资源部将加强对试点地区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作的指导、监管和评估。
此前，澎湃新闻记者曾就农村金融改革问题进行过采访，不少农商行人士表示，目前农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作最大的难点在于抵押物的价值评估不够规范、合理以及抵押物的流转、变现比较困难。
陕西、山东、宁夏等试点了土地经营权抵押贷款的地区的做法是，政府出台土地经营权的指导价格，给出一个大致的范围，由银行和农户协商确定具体的价值。
陕西省农村金融政策研究中心主任、西北农林科技大学农村金融研究所所长罗剑朝教授曾在接受澎湃新闻采访时表示，要让农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作顺利开展下去，土地经营权流转和交易平台建设势在必行。“目前这种平台已经诞生，但是试点范围比较小，局限在一个县或者一个乡，交易不活跃。未来的方向是形成一个规范的全国的交易平台，从而解决抵押物流转变现的问题。”罗剑朝说。
罗剑朝表示，引入第三方具有公信力的评估机构，如会计师事务所或者专业评估机构，更多地介入经营权的价值评估过程中，可以使评估更具效力，解决银行不敢贷的问题。
附：《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》试点县（市、区）如下
商业银行抵押率要求
贷款涉及名词解释
抵押贷款：有关部门对抵押物进行抵押登记的贷款，一般针对银行称其为抵押。
质押贷款:顾名思义，实物作为抵押，民间的抵押贷款，称其为质押。
信用贷款：以征信为主要资质办理的贷款，也叫无抵押贷款。
机构：放款额度和银行相似，甚至高于银行，利息高于银行。
小贷：小额贷款，单笔放款额度在3~15万之间，利息高于机构。
网贷：使用手机APP或者PC客户端办理的贷款。
先息后本：先还利息，到期付本金。
等额本息：本息每期还，每月还本金+利息。月还款算法：本金/期限+本金*月利率
等额本金：本金递减，类似等额本息。还款随本金每月减少利息也减少。
月息年本：按月付息，年末归本。
按揭房：贷款买的房子，征信体现个人住房贷款。
抵押房：在银行抵押的房产，征信显示个人商业贷款或抵押消费/抵押经营
打卡工资：工资流水显示工资/代发工资字样，收税的工资。可打出税单。
银行卡流水：指进账+出账的总额度
结清证明：指逾期金额已结清的证明，一般只有在征信未更新时需要。
央行：中国人民银行
基准利率：央行定下的贷款基准利率，各个银行要求同期不得低于基准利率，各银行可上浮，但是不得超过同期基准利率4倍，否则不受法律保护。
房龄：自房屋建成年代至今的时间
干净房本：无抵押或者有抵押已注销的房本。
上抵押；也叫抵押登记，是指房本在所在区域不动产登记大厅抵押给出借人。
一抵：房屋一次抵押，且房本副页有抵押章。
二抵：房屋二次抵押，且房屋有抵押章未注销。
抵押率：也叫成数。指房屋抵押额度占房产总值的比例。
抵押回执单：指上完抵押后建委所提供取他项权利证的凭证。
他项权利证：抵押权利的一种证明，权利价值与抵押金额一致。
抵押经营贷：用于经营性的贷款，通常都为房屋抵押贷款。
消费贷：用于个人消费所用的贷款，可抵押可不抵押
借款人：用钱的人。
黑户：一般来讲为被列入失信人名单的人。贷款行业征信连续逾期7个月以上或者多次逾期，不可办理贷款的人，即为黑户。
白户：无银行信用记录的人，没有过信用卡或者贷款的人。
三非人士：非北京本地户籍，非北京本地工作，非北京本地征信。
出借人：也叫债权人，或者资方，就是出钱借给借款人的人或者公司。
公检法：公安部门，检查院纪检委部门，法院部门。
房产类型：指房屋规划用途。例如：住宅，别墅，商住两用，办公用房，公寓，酒店式公寓，公寓式酒店，科研用房，军队用房等等。
城六区：东城，西城，朝阳，海淀，丰台，石景山。
近郊：大兴，通州，顺义，昌平，门头沟。
远郊：密云，怀柔，平谷，延庆，房山。
房本：不动产权登记证，红色外皮。
商品房：可直接上市交易的房产。
经济适用房：也叫一类经适房，是由政府划拨，低价买入的房产。上市交易需满五年且补交综合地价款，2008年4月11号之前的一类经适房可直接做抵押。
按经适房管理：也叫二类经适房，同样是政府划拨，满2年可直接上市抵押。
央产房：原单位为国企或者央企，单位分的房子。需开上市证明可交易。
成本价房（房改房）：单位自建以便宜价格卖给员工的房产，需转成商品房可交易。
两限房：同样低价买入，限制买卖交易的房产，满5年可上市交易。
小产权房：产权为30年或50年的房产，房本大多为绿色，不可抵押。
回迁房：原址拆迁分的房子，满5年可转商上市，但是不是全部。
公租房：低价办理的租房，不可交易。
老龄房：房龄在30年以上的房产。
疑难房：不可上市抵押交易的房产统称疑难房。
老龄人：年龄在65以上的借款人。
有争议房产：产权不清晰，纠纷房。如离婚时离婚协议未说明房产归谁所有等。
违约金：未按合同借款期限还款所产生的费用。
查封房产：因民事经济纠纷或其他违法行为被起诉或公诉的人名下的房产，金额巨大法院就会查封房产。可解。
被执行人：因案件被法院起强制执行的人。人法网可查到。
核档：核实房产是否有抵押，建委（不动产事物登记大厅）行为。
共有产权：房本非一个人名字
单方：指夫妻双方只有一方能够出面做借款，多数为房本显示的房主。
共借：指借款人资质不符，需要找另外一个人作为共借人，一般为直系亲属。
担保：指借款人资质不符，找其他人或者公司进行贷款连带担保，如借款人无力偿还，债权人将找担保人进行代偿。
公正：公证处行为，为借款人和出借人办理国家认可的见证，具有最高的法律效力。
批贷函：指银行或者机构贷款审批通过后通知客户的一种凭证，可用于垫资。
三方公司：指专款专用的第三方收款公司。
过桥垫资：俗称倒贷，指到贷款期限后，客户无力偿还，找三方代偿，之后再办理贷款归还第三方的行为。
垫资：指客户在批贷函下来之后放款之前，或者一抵二抵转单时，需要这笔资金，就可以找垫资公司进行垫资。
禁入行业：一般为危险职业（钢铁钢贸，工厂一线，化工厂，司机）和不稳定行业以及金融同行业（KTV，酒吧，房地产，保险，股票，基金，私募，投资，理财，贷款，证券）
就这些吧，有的一时想不起来，字面可以理解的没有解释。
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