提前还房贷划算吗？这样操作能省几十万！，下面是21世纪经济报道给大家的分享，一起来看看。
购房按揭贷款还款方式
2023年来“提前还房贷”屡掀高潮，近日央行再提降低存量房贷利率，提前还贷是否真的划算呢？提前怎么还房贷最划算？提前多久最划算？哪些人适合提前还贷？缩期、缩额哪个还款方式更为合适？本期财料为你整理“提前还贷”的极简攻略！
栏目统筹：江佩霞
栏目指导：张楠
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商业贷款按揭贷款哪个划算
一、简单的意思解释
1. 等额本金的思路是，每月偿还同等数额的本金，和剩余贷款在该月中产生的利息。等于把本金平摊到每月还，因为本金每月都在减少，所以剩余贷款的利息也会减少——本金少了，利息就少。因此等额本金还款，每月还款金额是逐渐减少的，减少的就是已经还掉的本金的利息。
2. 等额本息的思路，就是把贷款本金总额和贷款利息总额相加，然后平摊到还款的每一个月，所以等额本息每月还款额度是固定的。
二、还款方式的利弊选择
1.由思路可以看出，如果老老实实，30年按揭就还30年，20年按揭就还20年，结果必然是等额本息的还款总额，远远高于等额本金。
比如同样是30年按揭，利率以6.37计算（因为目前，即2021年商业按揭贷款，6.37的利率，基本算是中位数），100万商业贷款，等额本息总共要还224.5万，等额本金总共要还195.8万，高出28.7万元。
2. 但是就每月的还款额度来说，等额本金在前期月还款额，会高出等额本息一大截。
同样是上一个例子——100万，商贷，6.37利率，30年，等额本息每月还6235.43元，且一直不变。等额本金第一月还款是8086.11元，第一个月等额本金比等额本息高了1850.68元，然后每月还款逐渐减少。这个例子里每月递减14.75元，一直到第11年的七月，即第139次还款的时候，当月的还款金额才基本等同于等额本息的第一个月还款金额6235.43元。
三、为什么大多数人选择等额本息
表面看等额本息总还款额比等额本金高得多（28.7W），但是有两个直观条件，是人们选择等额本息的主要原因。
其一：每月还款压力小，比如100万，30年的例子中，前几年每月少还近2000元。
其二：虽然等额本息总还款额度高，但是我们可以提前还款啊。
中国人有储蓄的好习惯，把钱攒起来，5年以后，或者10年以后，攒个10万，20万，提前还一次本金，本金少了，利息少了，总还款额度就也少了。
等额本息总还款额度高，就是因为每次还款的利息，是全部本金的利息，你把全部本金提前还一部分，利息自然就减少了，总还款额度也就减少了。
其三：就现实还款方式来说，等额本息便于操作。每月固定时间打款，而且是打款固定额度，每月还款数字不变，方便记忆。而等额本金，则需要在手机里保存一张表格，或者按银行提醒，甚至把还款额贴在床头（我真见过贴床头的），有点麻烦。
其四：说实在话，贷款30年，我还没见过，谁真的还30年。当然，从1998年算商品房改革全面铺开，时间也还没有30 年，但我见过的二线以下城市，周围的人当中，大部分在15年以内还清第一套房的贷款。因为中国经济还在高速发展（比世界而言），你的收入在提高，全国基本工资年年涨。
四、闭着眼选，也是等额本息？
凡是金融老鸟，或者说是深刻理解金融本质的人，都会选择等额本息。
这里有句话——利息不敏感。
对于努力上进的人来说，优质的按揭贷款表面看是负债，其实是最为优质的资产。所以站在赢利端的人，无惧最终总还款额度高，他们赚的钱，比多还的那部分利息，多得多。
如果给一个企业，6.37的利率，授信30年，放款几千万、一个亿，老板半夜都要笑醒，他看中的是——30年。
背负极大风险和责任的老板还不怕，一个过自己日子，走正道的人，当然更没有理由怕了，刚需，好好购置一套房子，贷最长的期限，好好工作，就行了。
总体而言，选择等额本息的原因有二：一是你把这些负债，贷款出来的钱，用在增值的好地方，比如购入地不断升值的房产上了。
二是，全社会整体的通胀在持续，通胀就意味着现金贬值，而你手里，没有现金，全是负债。负债就是对抗通胀，你站在印钞机一端。
当然，负债需要极其强大的心理控制能力，以及严格的自律能力。
你要胆大心细，做出准确判断，保证不把自己玩破产。那些把握不住自己，今朝有酒今朝醉，攀比消费赶潮流的人就不行，他们会不断负债，把良性负债变成真正的负债，最终压死自己。
金融是考验人性的，人性多数时候，又贪又懒，还狂妄自大。守着老本，适可而止，保持清醒，同祖国一起成长，很重要。
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