极目315维权进行时丨房贷基准利率上浮咋从25%变成35%？审批有变应及时告知才能免误解，下面是极目新闻给大家的分享，一起来看看。
银行贷款上浮比例
极目新闻记者 柴荆
申请房贷时，按基准利率上浮25%报批，还款三年后发现实际利率是在基准利率上浮了35%。这是怎么回事？市民李先生向湖北银行业保险业纠纷调解中心投诉此事。
房贷基准利率从25%上浮到35%
2018年11月，李先生在一家银行办理了一笔二套住房贷款业务，贷款金额为84万元。2021年，李先生对该住房按揭贷款利率产生质疑，认为当初签贷款合同时约定以基准利率为基础上浮25%, 近期办理部分 提前还款时才发现实际利率是在基准利率上上浮了35%。
李先生要求银行按照上浮25%的标准计算，退还之前多收的利息，并将此后贷款执行利率调整为按基准利率上浮25%。但银行认为与李先生签署的借款合同已明确利率上浮35%, 无法接受此要求。李先生多次与银行协商不成，于是向调解中心申请调解。
报批利率和审批利率不一致
湖北银行业保险业纠纷调解中心调解员研究了银行发放楼盘按揭贷款一般操作流程：首先批量汇总贷款客户申请，然后集中报信贷部门审批后，再与房贷客户核对金额、利率、期限等要素，最后在约定时间放款。贷款利率在贷款审批发放时参照中国人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮一定比例，实际利率以借款凭证记载为准。
李先生称与信贷员商定该笔房贷按基准利率上浮25%报批，但银行审批利率结果为基准利率上浮35%时应明确告知李先生，而银行实际上并未与客户进行确认核实。银行则认为按揭贷款合同已经载明贷款利率为基准利率上浮35%，客户从2018年12月开始还款，已按贷款合同履约两年有余，客观上说明李先生知晓贷款利率。
调解员认为双方争议焦点在于，当贷款申报利率和审批利率不一致时，银行与客户双方是否对按揭贷款执行利率进行了充分沟通和确认。经调解中心调查核实，银行于2018 年11月14日向客户发送了贷款发放的短信通知，以月利率方式说明了贷款利率，此后通过贷款核查电话拨打了李先生单位座机，但未联系到本人，未口头告知贷款审批利率；此外，银行提供的借款凭证上也未载明贷款利率和起息日期。而李先生自己一直想当然地认为最终审批利率是在基准利率上浮25%，事后也在接到银行通知后未到银行领取贷款合同，未能及时获知实际贷款利率。调解员认为双方在业务操作、信息沟通和确认环节上都有不足之处，均应承担一定责任。鉴于实际利差不大，经调解中心反复协调，银行最终给予李先生一定经济补偿，双方最终和解，同意按已签订的房贷合同继续执行。
调解启示
金融机构在销售金融产品或提供金融服务时应准确、全面地向消费者说明产品或所提供金融服务的有关情况，切实保障消费者的知情权。尤其是利息、费用、还款期限等涉及客户切身利益、影响消费者决策的重要信息，应该对照有关合同条款，充分做好解释说明和风险提示，避免使用误导消费者的虚假宣传。本案中，银行在履行告知义务时，未能按制度要求联系到贷款客户，同时借款凭证上也未载明贷款利率和起息日期，操作上存在瑕疵。而客户也未有效履行自身权利和义务，未及时获取和审核贷款合同中有关贷款金额、期限、利率和还款方式（或计划）等相关重要信息，就存在的瑕疵与银行及时沟通，为纠纷埋下隐患。
律师点评
银行客户作为金融消费者要加强自身金融素养提升，熟悉合同条款中自己享有的权利和应当履行的义务，遵守契约精神。金融机构在销售金融产品或者提供金融服务时对利息、费用、还款期限等涉及客户切身利益的重要信息，应该对照有关合同条款，及时充分向客户做好解释说明和风险提示，对于客户的疑问应当根据合同条款以及金融政策做好详细的解释工作，并履行有效的提示通知义务。
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银行贷款利率低
列位欢迎来到照理说事。
七月中旬的时候，大家记不记得有一则新闻很好，相关部门指出说以后存量的房贷利率应当要下调，已购房者要和商业银行进行协商，让商业银行把这个降下来。
说实话，最近两年我们真的已经进入到一个低利率时代，你到银行去存钱，一年期的定期存款连2%都没有，你今天能找到一个超过3%而且绝对保障本金安全的存款利率，那就相当不错了。以往很多人还敢搞什么P2P、信托、银行理财，现在咱都甭说那些了，银行理财人家都告诉你我们不包本保息，你要风险自担，你很有可能买个银行理财不但赚不到利息，本金都要有亏损。
当然你如果就是追求绝对稳定的话，你最好只买银行的定期，可是定期利息是极低的。当然银行存款利息低，银行贷款利息也很低，低到什么状态？我不知道大家有没有经验，这几个月以来我是经常接到各种各样的银行电话骚扰，人家直截了当告诉你给你准备了一笔十万、二十万、三十万、五十万的备用金，利息极低。低到什么状态呢？年化3%左右。
我一听这实在是诱惑率太大，因为我们知道，过去几年买房的时候，最高峰的时候你那个利率是有可能冲到5.5%甚至6%的。大部分过去几年的已经购买房屋的贷款消费者，他的利率是不会低于4.5%。而现在大把的银行跟你讲他的只有3.5%、3.8%，而且他们这个款还不好放。为什么？
确实是因为我们已经进入到了一个低利率时代，银行的存款利息低，银行的贷款利率也很低。而且由于这两年经济不太好，所以银行放款都不太好放了，因此每天都有大量的人给你打电话，推销他们的贷款。所以很多已经买房的人心里感觉到很不公平，为什么？过去两年买房你真是站在高岗上。
一方面你买房的时候房价很高，那个时候房地产市场还是很火爆的，有的时候真的是一房难求，开发商也没有什么折扣。而另一方面，你买房的时候银行利息还真是挺高的，有的时候我记得有的银行都执行1.1倍或者1.2倍的基准利率。但是没办法，谁让那个时候我们觉得房地产一直高歌猛进，所以大量的人签了长达30年的贷款合同。
可是到了去年下半年开始，各地房市都进入到了冰河期，房价在不断的打折，银行也降首付降利率。咱们这么讲吧，当看到新房打折出售的时候，我们虽然心有不甘，但是大家也觉得没办法，谁让你当时认为房价会上涨？而且早买早享受，毕竟你已经提前两年买了房，人家以更便宜的价格买套房，我们也没有办法过多的质疑。
可是讲到房贷利率上很多人就真的觉得不公平，凭什么我以前就签了个30年高达5%以上的房贷利率，而现在很多人房贷利率4%都没有，这不是一锤子买卖，这是一个长达30年的合同。当然我们也清楚，愿赌服输，签的时候没有银行逼迫我们，我们当时签的时候也清楚个利息有多高，月供有多高。
可现在看到很多人享受低利率的时候，我们真是心有不甘，尤其是市面上还有很多中介不断的蛊惑你，跟你说什么你当年签的贷款利率太高，这样我帮你做一个转换，把你房贷转换成经营贷，这个经营贷利息很低，大概只有3.5%、3.6%、3.8%左右，真是很诱惑。
但是此前的节目我们就给大家建议过，轻易别转经营贷，为什么？那本身就是个灰色产业，什么叫经营贷？就是银行贷款给一些中小企业用作日常经营的贷款，这种贷款一般都是短期的，一年两年三年，而且很多都要求当年回本第二年再放出。
银行的逻辑很清楚，这个款是带给小企业的，用于你正常经营流动资金，你可能六个月到一年你这笔生意做完了，钱回来了，本金还了，第二年再借，而不是让你一下子就把这一大笔钱通通投出去，几十年后才收回，那是不安全的。可是就有很多人受了这些中介蛊惑，去把按揭贷款转成了经营贷。
一方面这本身是银行不允许的，他们一定要做很多假的数据、假的文件来骗银行的。另一方面，你有没有想到一年之后你还不上这个款怎么办？有的中介说他可以帮你找过桥资金，但过桥资金是有成本的，尤其是你过桥银行不给你放你怎么办？所以呀，我们广大购房者才更加迫切的希望商业银行能够直接跟我们调整房贷。
上个月相关部门给出这种说法之后，最近这两天央行也密集开会，央行明确跟各大商业银行讲，未来他们要推出降低贷款利率的细则。所以我觉得这对于大量已购房屋的消费者来讲确实是个天大的好消息。如果商业银行能够主动推出细则，把这个贷款降下来，哪怕你去降个10%、20%，实际上对于商业银行来讲也完全可以。
因为今天的资金成本是极低的，而对于以购房者来讲，那我每个月供就能少还一大截。尤其是今年年初以来有很多消费者选择了提前还贷，为什么提前还贷？原因很简单，一方面我们今天身处一个低利率时代，尤其是大量的传统投资渠道我们都不敢投了，怕有风险，所以消费者手里有钱。
另一方面很多消费者觉得以往签的房贷利率太高，而商业银行又不愿意降，那干脆我就提前还贷算了。以至于很多商业银行是非常不愿意的，为什么？因为存量的房贷对于大多数银行来讲那绝对是妥妥的优质资产。你想，利息那么高，合同一签30年，月月给你还款，如果不还钱你还可以把他的房子也就是抵押物给拍卖掉。对银行来讲，这是一点风险都没有，天天躺着赚钱一样。
现在银行的工作人员每天打几十个电话都未必能撮合成一笔贷款，所以商业银行应当明白，存量的房贷客户都是优质资产，他们是不想失去的。那么既然你不想失去这个客户，你是不是应当给这些客户做更好的服务？很多人为什么要提前还贷，就是因为过去两年签的房贷合同利率太高，算算账不划算，那干脆还掉，以后再用钱临时抵押一下做个经营贷，那个率其实很低的，所以商业银行要明白这一点，如果你及时的把存量房贷客户的利率给降下来，那很多人可能觉得我就没有必要提前还贷，反正利息是那么低，跟经营贷差不多，我手里有点钱说不定还可以进行一些别的投资。
我觉得很多商业银行应当把这个账算明白，生意从来就不是一锤子买卖，得让你的客户感觉到一个公平的环境，你们的交易才能长久的进行。所以我真是建议有的相关商业银行应当赶快响应央行号召，迅速推出针对存量房贷客户的利率减免政策，这对宣传你自己也是个好事！
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