90后如何解决房贷压力？专家给你支个招｜幸福锦囊，下面是幸福里APP给大家的分享，一起来看看。
贷款月利率4.9
据调查，目前90后已经成为购房大军中的主力，而90后买房的资金，除了父母辈凑的首付外，剩下的依然需要自己贷款解决，那90后买房到底要选20年还是30年呢？有的购房者是买房时是6.37的房贷，还款一年多，剩下的改还是不改？今天，关于你们这些问题，幸福锦囊邀请了房产专家来帮你解答！
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问：90后买房，房贷是选20年的好，还是选30年的好呢？回答：
@小崔聊房：90后，正好是20-30岁的年纪，年轻力胜，工作升职加薪，生活上要结婚生子，还有一件最大的事就是买套房子，但多数人买房子就会涉及到贷款，到底是20年好还是30年好呢？其实这也是困扰很多人的问题，接下来咱们就详细聊一聊。
贷款20年和贷款30年的区别是什么，举个例子：
上述是贷款100万元，利率4.9%，等额本息还款方式，分别借20年和30年的区别，从中可以看到:
贷款20年：月供6544元，总利息57万元
贷款30年：月供5307元，总利息91万元
结论：20年和30年相比月供提高1237元，增加19%，总利息降低34万，节省37%；
看起来每月多还1237元，好像并不是很多，但总利息能省34万，可以买辆奔驰了，一定得选20年，而且早还完早解脱，实际真的有这么美好吗？
第一，月供可以承受的高低与收入水平直接挂钩银行在审批贷款时会要求借款人提供收入证明，工作证明，学历证明等，通过这些银行可以判断出一个人的还款能力的高低，尤其是月收入水平，银行要求月供不得高于当前收入的50%，这是硬性要求，如果之前很有过其他贷款，就要求更高的收入能力才行。
以刚才的例子来说：
20年贷款月供要6544元，这就要求收入至少达到13088元才可以，如果收入达不到要求就需要降低贷款总额或是延长还款时间。所以，能不能贷20年省下这笔可观的利息要看收入能不能达到要求。
第二，首付决定贷款严格意义上来讲买房就是两笔钱，总首付+贷款，因为除了从银行借出来的贷款之外，其他的买房首付，税费，中介费都是要在过户前支付的。
由于现在的房价太贵，很多家庭买房都是倒在了首付的脚下，所以贷款额度就非常重要，如果可以尽可能的多贷些钱出来，首付的压力就小很多，买房的机会也就更大。
怎么能贷的更多呢？当然是要有足够的收入做保证。但收入水平的提高并不是一朝一夕之事，延长贷款时间就成了最行之有效的办法。
比如月收入只有10000元，月供最高可以承担5000元，利率4.9%，等额本息还款方式20年可以贷款约77万元，但30年可以贷款95万元，多了18万，这就意味着首付可以减少18万，妥妥的一年多工资，装修费也出来了。
第三，要适当降低月供在收入中的占比，做好不要超过30%月供月供，比女人的姨妈来得还要准时，由于它是长期的，且准时扣除的一笔固定消费，会不断吞噬着家庭的现金流，一定要将它尽量控制在一定的范围之内，最好不要超过30%，降低对日常生活的影响，提高家庭的抗风险能力，即便生活，工作出现了一些变化也能顺利的扛过去。
切记，千万不要断供，长期断供的后果很可能就是房子被银行拍卖，鸡飞蛋打。
说到这里大家应该已经看到了这笔利息钱可不是那么好省的，贷款时间短意味着月供高，额度低，这需要家庭收入和首付的配合才可以拿到理想的数额，如果实力一般，时间还是选择长一些更好，这个结论适不适合90后呢？我们看下90后的当前状况是怎么样的
01 生活：如果以国家的法制结婚年龄来说，多数90后已经到了成家立业的年纪，但是中国的父母还是过于慈爱，再加上计划生育让很多90后都是家里的独生子女，很多人仍然像孩子一样生活在父母的翅膀之下，还在接受父母的接济。尤其是结婚有了孩子之后，经济的压力陡然而升，工作和生活上更离不开双方父母的帮助，可以说他们大多数人并没有真正的独立，是和父母深度绑定在一起的。
02 工作：现在多数90后已经离开了大学的校门进入了社会，但通常都是从基层工作做起，除了房租和一些日常开支之外，工资所剩寥寥。还有一些人呢，已经工作了几年，累积了很多的工作经验和社会阅历，正处于职业的上升期，个人收入也有了比较大的改观，赚钱的能力在不断的提高，具备了一定的经济实力。
03 消费：90后的父母多数都是70年代出生的人。他们继承了父母勤俭朴素的生活作风，但这个优良的品德并没有传给90后，90年代他们已经有了比较好的经济实力，这时出生的孩子们生活条件还是相对优越的，再加上他们10多岁的时候正好赶上2000年以后互联网大爆炸的时代，大量的信息涌入了他们的脑海，给他们的消费观和世界观带来了巨大的冲击，活好当下也成了很多90后的生活准则。
通过以上几方面来看，90后已经成长了起来，多数人的收入也在逐年增加，但与此同时，生活的担子逐渐的转移到自己的肩上，如果此时买房，尽量少的房贷支出对于生活质量的改善至关重要，选择最长30年的还款期显然更大有利。
虽然这个道理大家都明白，但可能还是有人对多收几十万的利息耿耿于怀，其实大可不必，现实情况中，贷款30年和20年不一定真得差这么多。
第一，提前还款可以有效减少利息月供月供，即每个月都要还，也就是每个月都会计息一次,年利率4.9%的话相当于月利率4.9%/12=0.041%，这就是每个月计息的利率。
月利息=剩余本金*月利率，只要减少本金，利息就会变少。
提前还款就是在减少剩余本金，很多银行在还款一两年后就可以提前还款了，而且没有违约金（签借款合同时可关注这方面的条款），届时如果手头有富裕的话，可以适当的提前还款，减少本金以达到节省利息的目的。
第二，很少有人真的还款30年据有关数据统计，中国目前的换房周期在5年左右，我觉得这个数字不太准，但10年以内换房是大概率情况。换房的原因有很多，比如家里添人口了，工作调动了，经济实力提升了等等，但不管什么原因，换房之前先要还清贷款。
这就意味着，不管贷款20年还是30年，实际还款周期都没有超过10年。
仍是贷款100万为例，
30年还款周期，前10年共还利息44.78万
20年还款周期，前10年共还利息40.52万
你看，前10年两者只差了4万块钱，相当于每年相差4000块钱，这还多吗？
结语：
曾经有报道称，中国人购买首套房的平均年龄在27岁左右，正好是90年到95年出生的人所覆盖的人群，这个年纪也正是工作／生活逐渐进行正轨的时候，生活的压力逐渐让他们变得更加成熟，很多人掏空了家中的六个钱包买了属于年轻人的第一套房子，成为了一名光荣的“房奴”。
不过当房奴的滋味挺不好受的，尤其是前几年，虽然随着工作经验和社会阅历的不断增加，工资会水涨船高，但家庭需要开销的地方也逐渐多了起来，水电费／物业费／停车费／在加上孩子的奶水费／保姆费以及房贷，这些足以让备受期待的美好生活捉襟见肘，每天脑子里想的最多的问题就是如何赚钱，怎么赚钱。
此时，尽量少的房贷绝对可以有效的提高生活质量，选择最长30年的还款周期，提高贷款少拿首付意味着可以给父母留下更多的养老钱，少支付一些月供可以让还款的压力更小，生活更加安定。而贷款时间长并不意味着真的多还利息，提前还款或由于换房而提前还贷都可以让利息更少，并不是想象中的相差那么多，这一点一定要搞清楚。
问：6.37的房贷，还款一年多点，是改还是不改？回答：
@壹号股权：笔者建议还是要改，这次的房贷利率的定价基准从“贷款基准利率”换成“LPR”是给你的一次机会。
1、固定利率和浮动利率的计算方式你现在有两个选择，第一，选择不变，那么你就是成了固定利率了，因为“贷款基准利率”以后就没有了，那么你的房贷利率就永远是6.37%（也就是4.9%*（1+30%）），其中的4.9%就是贷款的基准利率（5年期以上的贷款），以后基准利率就永远停留在4.9%了，那么你的房贷利率自然就永远是6.37%。
第二个选择就是变成按照新的房贷利率计算方式的浮动利率，也就是把以前的贷款利率的定价基准从“贷款基准利率”转换成“LPR”，如何转换？以前的房贷利率计算方式是这样的：贷款基准利率*（1+浮动比例）；新的房贷利率计算方式是这样的：LPR+点数；而根据央行的规定，在转换前后的贷款利率是相等的，开业就是说：贷款基准利率*（1+浮动比例）=LPR+点数，而题主的情况是：其中的贷款基准利率是4.9%，浮动比例是30%，LPR是4.8%（取值是2019年12月份的数值），那么可以推导出“点数”是1.57%，而这个点数是永远变的。
那么题主的房贷利率就是：LPR+1.57%，而LPR是每个月都会更新一次，而在浮动利率的重新计算周期中，最短的周期是12个月，也就是说最短可以选择12个月就重新计算一次，到了重新计算的日子，那么题主的房贷利率就会按照最新的LPR再加上1.57%，这个就是你以后的房贷利率。
其实题主你最担心的就是LPR未来是涨还是跌，如果选择固定利率这是一了百了，不用再担心未来的问题了，抱有这个想法的人很多，那么笔者就来分析一下未来的LPR是涨还是跌？其实从定价基准这个角度来看，LPR就是以前的“贷款基准利率”，都是利率定价的锚，只不过锚的产生来源不同，但是功能和意义都是一样的，就是为贷款市场的利率提供一个锚，其实LPR的全称就叫做“贷款市场利率报价”，这个名字其实就已经是很直白的表达了LPR的意思了。
未来中国的利率的涨跌就看LPR了，这两者的趋势是一致的，因为LPR是利率的锚，笔者认为未来的利率是下降的，原因有三个：
第一个是因为中国的宏观经济增速在放缓，这个就决定了市场的投资回报率会随之下降，利率是资金的成本，说到底也是投资回报率，当我做投资的时候有10%的回报率的时候，我自然愿意支付8%的贷款利率，因为有利差，利差就是我的盈利，说明使用这笔资金是有利可图的，反之，如果投资回报率是5%，你肯定是不会愿意接受8%的资金成本的，因为明摆着是亏损的，你要接受也是低于5%的资金成本。而整个社会的投资回报率取决于宏观经济，这个和个人是没有关系的，和行业也没有关系的。
第二个是就是M2的增速在放缓，目前已经连续三年M2的增速在8%左右了，基本是等于GDP的实际增速再加上CPI，比如2018年的GDP增速是6.6%，而CPI是2.1%，两者之和是8.7%，但是M2的增速是8.1%，其实还是低于GDP增速和CPI增速之和的。下图是过去12年M2的增速，可以看出当前的增速是历史地位的，所以担心货币发行过多导致货币贬值的其实可以放心了。
第三、最近这些年其实全球是开启了一个降息的周期，全球主要的经济体都在降息，在这种情况下我们是不可能加息的，而从LPR来看，其实我们已经在降息的路上了。
下图过去4个月LPR的数据，1年期的LPR已经下调了3次，幅度为0.16%，而5年期的LPR也下调过一次，幅度为0.05%，上文我们已经降过了，LPR其实就是以前的“贷款基准利率”，以前我们说降息指的是“贷款基准利率”下调，而现在LPR已经代替了“贷款基准利率”
总结：如果是我们的话，我是会选择浮动利率的，当然每个人的看法不一样，本文是我们的观点的推理逻辑，最终的决策还是在于你自己。
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贷款月利率和年利率换算
根据约定或法定，金钱之债往往附有利息。利息之债系从债，其产生与金额都取决于作为主债的金钱之债。实践中，利息的有无及其金额问题一直是绕不开的“争议焦点”之一。本文系统梳理民间借贷中利息的相关问题，以供参考。
一、民间借贷中的三类利息
根据2021修正的《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百六十条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。可见，迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，所以逾期利息的计算又可以分为两段：一段是生效法律文书确定的履行期限届满前，另一段是生效法律文书确定的履行期限届满后。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。
二、没有约定或约定不明的情形
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020第二次修正）（以下简称《民间借贷司法解释》）第二十四条规定，在当事人之间就借款利息没有约定或约定不明的情况下，法院是否支持出借方对于利息的主张，应当按照以下情形分别处理：
所谓没有约定或约定不明，是就“借期内利息”而言，当事人之间对于逾期还款的利息没有约定或约定不明，不影响权利人对于逾期利息的主张。
三、借期利息
根据《民间借贷司法解释》第二十五条规定：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。需注意，该规定同样适用于逾期利息。
四、逾期利息
根据《民间借贷司法解释》第二十八条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》（以下简称《迟延履行利息司法解释》）第一条第二款规定，对于逾期利息的处理应当区分以下不同情形：
另外，根据《民间借贷司法解释》第二十九条规定：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。
与下述超过生效法律文书确定的履行期间后产生的利息相比，该利息属于一般债务利息。
五、迟延履行期间
的加倍部分债务利息
《民事诉讼法》第二百六十条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。上述《迟延履行利息司法解释》第一条第三款规定：加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。但是该解释第七条第一款规定：本解释施行时尚未执行完毕部分的金钱债务，本解释施行前的迟延履行期间债务利息按照之前的规定计算；施行后的迟延履行期间债务利息按照本解释计算。而《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》（2009年5月11日）对于迟延履行期间债务利息的计算有不同的规定。
据此，迟延履行期间的债务利息应分两部分进行计算：
第一部分：根据上述批复，截止2014年7月31日，迟延履行期间的债务利息=法律文书确定的金钱债务（含利息等）×同期贷款基准利率×2×迟延履行期间（参照相应期限的人民银行贷款基准利率，按利率变动分段计算）。
第二部分：根据上述司法解释，自2014年8月1日起截止履行完毕之日，加倍部分债务利息=尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。
两部分计算结果相加即为需计收的迟延履行期间的债务利息。
根据《人民法院办理执行案件规范》第一百五十三条规定：2014年8月1日前迟延履行期间的债务利息计算的基数包括债务本金、利息、罚息、滞纳金、违约金、评估费、鉴定费、公告费等因诉讼或仲裁所支出的费用，但不包括案件受理费、保全费及其他申请费。
值得注意的是，根据《民事诉讼法》第二百六十条规定，未按照法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，都应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。支付加倍部分债务利息或迟延履行金是一项法定义务而非约定义务，无论当事人双方是否有约定、法律文书是否有记载，只要出现本法律条款规定的情形，就应当予以适用。也即，不论据以执行的生效法律文书中是否引用《民事诉讼法》第二百六十条的规定，在被执行人未按期履行金钱给付义务的情况下，申请执行人均有权要求被执行人支付。
六、其他问题
（一）砍头息
“砍头息”即出借人在向借款人支付本金时从中扣除利息的行为。有的是预先扣除第一个月的利息，有的则是预先扣除借期内全部利息。对此，《民间借贷司法解释》第二十六条规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
（二）复利
所谓的“复利”“利滚利”“驴打滚”，即出借人将借款人到期应付而未付的利息计入本金再次计算利息。计算复利是金融机构使用的一种计息方法，民间借贷中也常出现此种约定。
《民间借贷司法解释》第二十七条规定：借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。
（三）新旧法规定的衔接
《民间借贷司法解释》第三十一条规定：本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。
本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。
借贷合同成立时间
计息期间
注：“两线三区”：指2015年《民间借贷司法解释》中对借贷利率的划定。“两线”指的是年利率24%的司法保护线和年利率36%的高利贷红线。即约定利率超过年利率24%的，人民法院不予保护。对出借人起诉要求借款人支付利息的，人民法院司法保护的上限是年利率24%；出借人请求借款人支付超过年利率24%的利息的，人民法院不予支持；但对于年利率24%至36%之间的利息，借款人已经支付的，人民法院不予干预。“三区”亦是此意：①司法保护区，即借贷双方约定的利率未超过年利率24%，此时约定的利率合法有效，出借人有权请求借款人按照约定的利率支付利息。②无效区，即借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息应当被认定无效，借款人有权请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息。③自然债务区，即借贷双方约定的利率在年利率24%至36%之间，法院对出借人起诉主张该区间部分利息的，不予保护，但是当事人愿意自动履行的，司法不再干预，借款人抗辩要求返还或以之折抵剩余债务的，法院同样不予保护。
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排版：王 俏
审核：刘 畅
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