薅「存量房贷利率下调」这波羊毛前，你必须知道这些！，下面是地产老驴Plus给大家的分享，一起来看看。
房产贷款 单边二抵
昨天，降存量房贷利率的「靴子」终于落地，我也第一时间把消息传递给大家了。
文章刚发出来，老铁们就陆续给我发来一堆灵魂拷问，涉及存量房贷利率的方方面面，昨晚我回答老铁们的问题一直到深夜。
我整理总结发现，老铁们的问题主要集中在两个方面：1、存量房贷利率到底能降多少。2、首套房的认定标准是什么。
因为提问的老铁实在太多，没办法一一回复，我想再用一篇文给大家解读、梳理一遍。
南宁暂未公布存量房贷利率最低下限
昨天央妈的公告里，没有直接说存量房贷利率能降多少，而是将自主权给到银行，央妈说「新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。」
话虽短，但信息量不少，值得咱们细品。
这句话里，包含了降存量房贷利率的两种方法以及能降多少的问题。
降存量房贷利率的方式有两种，一是提申请，在原来的基础上降；二是申请新贷款，置换原来的贷款。
先说第一种方式。
说白了，新政的目的其实就是要解决当年贷款买房时加点过高的问题，所以才有了「不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限」这句话。
可以想象这次降存量房贷利率，最大的降幅就是把加点砍掉。
这几年，南宁的首套住房贷款的加点普遍在120bp-180bp之间，单是砍掉这部分加点，能省下的钱就已经很可观。
那么有老铁要问了，南宁这几年的房贷利率下限是多少？
我电话采访了南宁几家银行，得到如下答复：
工商银行：南宁最低房贷利率的下限还要等银行内部商量才能公布，目前没有具体数字。
北部湾银行：一切以银行官方发布的通知为准。
交通银行：要总行去查每一年每个城市的下限，才会发通知公布出来，会在本月25号前公布。
而另一边，全国很多地方已经陆续公布城市最低房贷利率。
比如上海，从2021年7月24日至今，上海的利率下限水平为LPR+35bp。
北京，2019年10月至今首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR+55bp。
深圳，2022年5月15日至今首套房贷利率下限水平为LPR+30bp。
长春、吉林、四平首套房贷款执行利率下限为LPR-30bp。
虽说南宁各大银行还未公布个人住房贷款的最低下限，但是，房贷利率=LPR+加点。如果银行将下限调整为当年的LPR，我将最近4年的LPR情况整理出来了，大家可以做个参考。
据官方媒体报道，当前全国的房贷规模来看，这次存量房贷利率的平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元贷款、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，每年可节约利息支出超5000元，每个月省出400多，一顿馆子钱有了。
第二种情况，很多号没有解读到位。简而言之就是去银行申请新的房贷专项贷款，去置换你原来利率高的房贷。而且这个新发贷款只能用来还房贷，不能挪作他用，否则，你懂的。
既然央妈发话要降存量房贷利率了，各家银行的态度如何？
这是各大行的官方回应，我给老铁们截几张图看看。
各家银行的答复大同小异，翻译成人话就是：央妈的公告我看了，我知道要降存量房贷利率这件事了，别问我降多少、怎么降的问题，等通知吧。
如果看到这里你还搞不明白存量房贷利率怎么降，那咱们就进入你问我答环节，通过具体例子来解读政策。
你关心的存量房贷利率问题都在这
问1
驴哥，我之前在老家贷款买过一套房子，后来卖了来南宁买房，贷款的时候银行是按二套的利率给我发放了贷款，我想问一下，我这样的情况能享受降存量利率的优惠吗？
老驴：我们先看看这次政策涉及的人群，一共有三类：
一是，发放时即按首套房政策执行的房贷；
二是，房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府「认房又认贷」政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行「认房不认贷」政策的；
三是，房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行「认房不认贷」政策的。
所以恭喜你，你现在的原「二套房」利率的房贷，也可以调整为首套，享受利率优惠政策。
问2
老驴，我和我老婆在婚前各买了一套房，现在婚后还算不算首套？能不能降利率？不能降的话我考虑离婚了。
老驴：这个问题可以参考上面的第二条：购买时家庭无其他住房。这在南宁来说算是首套，所以说是符合本次政策条件的，没事离什么婚，还是好好过日子供房吧。
问3
就等着问你了，19年10月份最低利率4.85，目前我的利率是5.65，如果协商降到4.85之后，我还能参与每年LPR的浮动吗？
老驴：LPR浮动和降存量房贷利率是两件事，不会彼此影响。所以LPR的浮动仍然和你的贷款利率息息相关。
问4
驴哥驴哥，我20年买房，当年入坑的时候利率是LPR+100BP，请问我这次利率能降多少？
老驴：跟银行好好聊聊，看银行能给你多少让利。
这次政策有一句话非常值得玩味：「具体利率调整由借贷双方协商确定。」所以非常考验你的谈判能力，没有一点个人能力怎么能从银行手里拿利率优惠？
谈判的时候也许银行会有很多附加条件，比如同意降息的前提条件是要你保证几年内不提前还款,也不是没有可能。
至于降多少。
央妈说：「在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。」
目前南宁的各大行还没有公布贷款的最低下限，所以也没办法算出能降多少。
问5
我是17年买房的，当时是固定利率，我的利率的能降吗？
老驴：可以申请。
这次央妈划定的范围是「2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。」
问6
我当初买的精装房，签的是精装+毛坯的双合同，精装的利率是7%，精装和毛坯的利率都能降吗？
老驴：答应我别难过，你只能降毛坯的那部分。
问7
我之前在南宁贷款买了一套，然后又买了二套，第一套提前还贷卖了，现在这个二套的贷款算首套还是二套？
老驴：当然是首套。现在南宁执行的是「认房不认贷」。第一套还清了，名下无贷款，第二套就算是首套了。
问8
就想问问，我弟弟的房子21年1月放的款，当时的利率是5.9，后面调到5.45，下个月申请的话能降到多少？
老驴：按照你5.9%利率反推，你21年的房贷为LPR4.65%+125bp，能降到多少还得看各行制定的最低下限才能算出具体数字。。
问9
我是前年买的房子，现在都没交房，一直在停工还要还房贷，我能申请降利率吗？
老驴：可以。不管你是烂尾还是停工，只要是符合条件的首套住房贷款，都可以提申请。
10
原来贷款的银行是农行，但我现在想换一家银行，不懂就问，可以去找建行重新签降利率以后的贷款合同吗？
老驴：不能。
这次调整的方式有两种：一是直接跟原金融机构协商降低存量房贷款利率；二是与该金融机构申请新发贷款置换原贷款。
央妈说只能去找原贷款机构进行沟通，为了避免了同业竞争，银行往往得把主动权抓在自己手上。
（以上回答仅供参考，具体执行以贷款所在银行为准）
这段算送的
好消息出来了，大家的反应如何？
我询问了身边几个当年高位上车的友仔，他们的反应出奇地冷静，并没有想象中的兴奋。
「不想报太大的希望，也不指望能省太多，我怕我失望太大」
「LPR经过这两年的下降，我的利率从当年的5.8%降到了现在的5.2%，如果按照当年LPR是最低降幅，砍掉加点，也才降0.3%，每个月省个百来块，25年省3万，通胀都抵不过来」
「我提前还款20万了，跟我说降存量房贷利率？内心毫无波澜」
「不管怎么说，存量房贷利率终于降了，这是老百姓的“民意”得到了重视」
从他们的话语当中，我感受到了些许无奈，或许对很多存量房「大怨种」来说，存量房贷利率的降幅如果不能让他们拾起未来的信心，还不如老老实实搬砖提前还款。
到底存量房贷利率还能不能再刺激一波楼市，接下来，就看各地方银行给出的诚意有多少了。
抵押贷买房能贷多少年
引言：在贷款产品不断丰富的背景下，很多借款人都背负着信用卡、车贷、房贷等多重贷款压力。如果借款人遇到资金紧张，那么每月还款就会出现问题，这时大家都会想到负债整合。
负债整合，就是将个人或企业名下原有的多笔高息负债，通过债权转移形式转化为单笔低息负债。
能够大大降低每个月高额的还款金额，还省去了繁琐的还款手续，最重要的是通过负债整合，可以为借款人节省很大一部分利息开支。
比如：借款人可以通过借贷公司或银行来进行负债整合，他们会帮助你把所有的债务合并成一个，然后给你一个更低的利率和更长的还款期限，这样你就可以每月还一个较低的还款数，既能够减轻你的还款压力，又能够减少你的利息负担。
1
债务优化的方式
通常，债务优化有以下六种最基础的转换方式：
在考虑债务优化问题时，大多数人的首选通常是房产，因为房屋抵押贷款具有许多优势，比如：授信额度大、利息低等。相比之下，信用贷款的单笔额度较低，申请贷款的通过率较低。
房屋抵押贷款的额度相对较大，可以将多笔小额信用贷款整合成一笔大额抵押贷款，有效降低信用负债。这种整合不仅可以提高贷款的总额度，还可以恢复个人的征信情况。
此外，房屋抵押贷款通常采用先息后本的还款方式，这和等额等息的贷款相比，可以降低资金的使用成本，从而节约开支。先息后本的特点是前期只需支付利息，后期再一次性偿还本金，这样可以让借款人在短期内减轻财务压力。
同时，还可以将长期限、可随借随还的贷款来替换不可循环使用的贷款，能够随时借款和还款，不会对借款人的资金流动性造成太大影响。
这样，借款人就可以更好地利用手中的资金，充实现金流，从而更好地应对负债问题。
2
房屋抵押贷的优势
1、贷款额度较高：信用贷款的申请额度与借款人的月收入相挂钩，但是房屋抵押贷款的额度和房屋的估值相关联，房屋的估值越高，可贷额度也就越高。一般情况下，银行放贷的额度会达到房产价值的7成，个别银行会给到9成。
与其他抵押类贷款产品相比，房屋抵押贷款的额度明显较高，能够满足具有大额贷款需求的借款人。
2、贷款利率较低：房屋抵押贷款时是以房产作为抵押物，这样贷款机构或是银行所承担的贷款风险相对降低很多，所以给该类借款人的贷款利率也就会相对较低。
3、贷款期限较长：与信用贷款和车辆抵押贷款相比，房屋抵押贷款的期限较长，授信期限通常为10—20年，最长可达30年。
4、贷款成功率较高：房屋抵押贷款以房产为抵押物，银行的放贷风险较低，只要借款人的征信不存在较大问题，房产也满足抵押条件，银行一般都会放款。
5、还款方式灵活：房屋抵押贷款的还款方式有等额本金、等额本息及一次性还本付息这三种方式，借款人可以根据自己实际情况选择适合自己的还款方式。
6、可循环贷款：房屋抵押贷款只需要办理一次抵押手续，借款人就可以在授信额度内多次借款。
7、借款门槛较低：与信用贷款相比，房屋抵押贷款对借款人的要求相对较低。借款人可以是上班族、个体户、自由职业者等等，如果申请材料齐全，最快三天就能放款。
结语：
债务优化的核心就是用低利息期限长的贷款来替换高利息短期贷款，以达到减少借款人还贷压力的效果。
债务优化的方式有很多，是否要选择房屋抵押贷款需要充分结合借款人的自身实际情况，并考虑未来可能发生的风险点。
如果借款人满足债务优化的条件，那么应当尽早优化，不能等到出现逾期等影响个人征信事件发生后，才选择债务优化。
END
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"房产贷款 单边二抵（抵押贷买房能贷多少年）"：http://www.guoyinggangguan.com/dkzs/81854.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
