不要为了一点点利差，轻易使用抵押贷款买房。不然有可能给...，下面是临海老猫给大家的分享，一起来看看。
抵押贷款能用于买房
正常贷款选择按揭贷款or抵押贷款？
买房的时候到底是用正常的按揭贷款还是可以一次性付款，付掉以后再以抵押贷款的形式把贷款利率省下来。
先说我的观点，我个人是不认可这种方式的。为什么呢？
第一，首套房的利率基本上都是在4.1，正常的抵押贷款企业行为的可能是在3.53.6左右，这种形式是比较普遍的。其实这两者之间的利差并没有那么大，所以贷款的利率省下来也没有多少钱，你要一次性付款先把钱付掉，你可能还要从别人那边先周转，这块人情上面可能也不一定划算。
第二，信用贷款或者抵押贷款也好，对于资金的流向还是有一个要求的。上头规定是不能流入房地产市场，目前可能不一定有在查这个事情。但是如果真的查起来，是必须要把钱还回去的，对资金的用途上面是有一个风险控制的要求的。
第三，可能他在抵押贷款比如说3年，3年期间之内没有查你，但三年之后他钱还能够继续贷给你吗？
其实现在看到的开发商爆雷的情况很大程度上，就是因为开发商原先找银行或者金融机构借的钱，再把钱还进去以后准备再重新贷出来的时候，因为政策调整的原因，因为银根收紧，所以原先贷的钱现在没办法继续贷了，你钱还进去以后银行不给你了，这样就导致了说开发商的资金会断裂，这样子的行为同样也可能出现在使用经营贷款的情况。
第四，随着政策的变化，我们现在没有办法去判定接下来几年抵押贷款的利率是不是一定会比按揭贷款的要低很多。我们以前也碰到过抵押贷款，利率比按揭贷款要高，所以在今后的几年里面利率调整的时候，也反而有可能你的抵押贷款的利率要高于按揭贷款了。因为按揭贷款现在的执行的利率是LPR下浮20个基点的情况下，LPR可能会在改变，但是下浮20个基点是不会变的。所以总的来说说不定还是长期的按揭贷款来更的划算。
我们在考虑另外一个资金稳定性的情况下，我们30年的或者20年按揭贷款，资金的主动权是掌握在你自己手里面的，而抵押贷款3年或者5年的抵押周期里面可能银行不会去催你，但是这个周期过完了以后，你的资金主动权是掌握在别人手里面的。
什么样的情况下？我们适合去用抵押贷款呢？必须要同时满足下以下的两个条件。
第一是说你的房贷是之前几年做的，利率比较高的时候5.65.8甚至六点几的，那这个时候做的房贷利率，利率确实是相对比较高，利差也相对比较大。
第二点是确确实实是有在正常的经营一个企业的，也就是说你的企业贷款并不单纯只是为了房贷，你在以后政策变化的时候也不会影响到你这个房贷的压力。在这两个要素同时满足的情况下，你可以考虑去用企业贷款去置换一部分的按揭贷款。
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抵押贷款不得用于购房
为了降低疫情对经济的影响，国家出台了一系列金融利好政策，目前资金面较为宽松。一些“聪明”的购房者，就找到了通过房屋抵押贷款加杠杆购房的机会。
近日，一名购房者悄悄告诉记者，他通过一种“神操作”，成功套出了一大笔钱用于买房：“找个中介包装出一家公司，再将手上的房子抵押做‘经营贷’，就能拿到钱用于买房。或者先用‘过桥’资金买房，再将房子抵押做‘经营贷’，约等于买房不用钱。”
“房抵贷”资金被严禁流入楼市。在杭州还能有这样操作？记者就此展开调查。
新注册企业也给放贷？
记者联系上宁波银行杭州某支行的一名信贷员。信贷员告诉记者，“房抵贷”有两种：一种是以房屋抵押，办理个人消费贷，贷款上限95万元、年化利率5.6%、最多能贷5年。另一种是“经营贷”，如果资金要求多，更适合用个人房屋抵押办理“经营贷”，这是银行面向中小企业主或个体工商户经营所需的产品，要求申请者必须名下有企业。
名下没有企业的个人也能办理吗？
意想不到的是，这名银行信贷员“手把手”地教起了记者：先去注册一家公司，“注册个体户的话，简单一点。只要有营业执照，300万元以内都好批的。即使新注册的公司，也可以放贷款，不看公司流水。”
记者又联系到了一名房产中介小张。小张表示，公司有这项业务，可以帮忙操作，手续费2%，“很多人都是这样买房的。”
“但是，杭州正在严查注册空壳公司。现在去注册一家公司，又没有实际经营，连地址都是虚拟，就会被查到。”小张说。
小张说：“其实根本不用注册公司。我们会给你做一个合伙协议，让你成为某家公司的合伙人，就能绕过监管了。”
“多转几道”可避开监管？
宁波银行的信贷员称，只要记者注册好公司，其他事情就交由银行办理，一周左右便能放款，最长贷款年限是10年。还款方式是先息后本，即每年只要归还利息，最后归还本金。贷款年化利率为6.0%，如果只贷1年，利息还能打九折。
中介小张表示，如果贷3年，先息后本，年化利息是5.05%；如果一年一归本，即每年要将本金归还银行2天，利息就更低了，只要4.35%。要是选择一年一归本，还能提供垫资“过桥”服务。
“你自己找银行，拿不到这么优惠的贷款。我是通过内部关系来操作的。”小张透露，“我手里有不少合作银行，看你符合哪家银行的条件，就给你做那家银行的贷款。大银行手续繁琐，时间长；小银行更好操作。一般来说，7至10个工作日，就能够办好。”
目前，按照最新的5年期LPR（4.65%）计算，杭州的首套房利率在5.2%，二套房利率在5.55%左右。也就是说，经营贷的年化利率，可以低于房贷；更为重要的是，这笔钱可以用作首付，做足买房的“杠杆”。
“只要房子涨价，卖出去还钱就能解套，这个办法可以连环撬动很多房产。”向记者报料的知情者说。
像经营贷这样的“房抵贷”资金被严禁流入楼市。拿作买房，真的不会被监管到吗？
“钱怎么用是你的事情。”中介小张表示，对于监管，他可以帮助记者“避免”。
“贷款资金是严禁流入楼市股市的。”宁波银行的信贷员告诉记者。但是，这名信贷员又开始教记者如何逃避监管，“你多转几道环节，不要回到自己的卡上。”
“最近政策还没有严格起来。”信贷员催促记者，贷款要趁早，“万一后面政策收紧，就不太好操作了。”
“房抵贷”流入楼市风险高
某银行从业人员告诉记者，对于新注册企业申请经营贷，以及这笔钱最终流入楼市，一些银行客户经理其实乐见其成。个别银行也是睁一只眼闭一只眼了。
与住房按揭贷款不同，“经营贷”还款周期短、归本约束严，流入到楼市里加杠杆，其实风险不小。日前，浙江银保监局公布了两张罚单——余杭德商村镇银行和浙江富阳恒通村镇银行，因经营性贷款和消费贷款资金被挪用于购房被罚款65万元。
“住房按揭贷款最多能贷30年，经营贷有些是一年一归本。这意味着每年都要筹钱去银行转一下，万一钱筹不过来，还要去找过桥资金。现在银根比较宽松，银行乐于贷款，可一旦银根收紧，可能下一年就贷不出来了。”一名业内人士表示，经营贷虽然能拿到4%的低息，但为了套贷，还要支付给中介手续费、过桥资金费用等，这些成本叠加起来，与正常的住房按揭贷款相比，经营贷就说不上划算了。
“房抵贷期限较短，理论上并不适合买房，实际上就是炒房。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析，“有些人认为房价会一直涨，想要通过不断加杠杆来‘蛇吞象’。实际上，房地产市场不存在必然上涨一说，更何况当前经济形势复杂严峻，一旦房价下跌，通过房抵贷买来的房子甚至可能变为负资产，个人风险非常高。”
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