买房贷款怎么省钱（买房贷款可以提前还款吗）

降首付门槛、降房贷利率！买房、换房开启“省钱模式”，下面是央广网给大家的分享，一起来看看。

买房贷款怎么省钱

央广网北京9月1日消息（记者门庭婷）8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，两项政策的发布，也意味着购房门槛再降低、购房成本再降低、月供压力再降低。

存量首套房贷利率下调后，究竟能省多少利息？

通知明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

同时，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

降低存量房贷利率带来的最直接影响是减轻存量客户的月供压力。举例来看，以商贷100万元、20年累计、等额本息的方式计算，假设房贷利率降低15BP，月供将减少约80元，年度约节省950-1000元，20年累计节省1.9万-2.0万元。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，节省的还贷成本有望缓解居民提前还贷的局面，并有望形成消费流入市场，促进宏观经济稳定修复。

在58安居客研究院院长张波看来，存量贷款利率下调是切切实实节约贷款人的利息支出，并由此提升消费和投资的空间。近两年大部分城市首套住房贷款利率政策下限就是当时的LPR，因此下调空间相对有限，而2021年之前则明显有利，由于LPR推行之初不少城市首套房都有加点，甚至部分商业银行会上浮加点幅度，导致不少2021年前房贷利率高达5%以上，这类购房者受到的实惠会较为明显，这也是当前积极谋求提前还款的主力军。

中原地产首席分析师张大伟称：“在2022年5月之前5年期LPR都是4.6%以上，4.85%-4.6%之间，房贷利率大部分超过5%的时候都发生在LPR超过4.6%的时候，2021年包括全国主流二线城市，都出现过首套房贷利率超过6%的情况，部分甚至在6.5%左右也就是加点190个基点以上，按照最近出现的几次降息，依然实际有首套房执行6%左右的房贷利率。”

（以100万元贷款30年为例的房贷变化表，央广网发）

张大伟表示：“简单计算，大部分存量房贷发生时最低下限是4.65%，购房者最高当下利率6%左右（已经降息30个基点）购房，也就是100万30年，可以月供从5995元每月降低到5156元左右，下调840元左右。大部分降息幅度可能在30-50个基点（也就是现在执行5%左右的利率），月供减少200左右。”

大幅度降低购房门槛，首套首付比例降至两成

同日发布的信贷政策显示，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

镜鉴咨询创始人张宏伟提到，目前，一线城市、强二线城市等城市的二套首付比例还是比较高的，一线城市，比如上海二套首付比例在七成，大部分二线城市二套首付比例在4-6成。按照新政，一旦二套首付比例降低，改善需求的置业门槛会大幅度降低。然后，再加上三部委刚刚发布的认房不认贷政策，相当于一个政策组合拳，更有助于降低改善购房门槛。

首付门槛的降低，更多自住性需求将入场。张波提到，由于市场的供求关系已发生重大变化，刚性和改善性住房需求观望气氛浓重，对于楼市不确定性预期增强，只有通过更为坚决支持自住需求的政策出台，才能对市场预期形成有效扭转。尤其是二套房首付最低降至三成，对于拉动改善性需求积极入市，将起到重要推动作用。

结合贷款利率的下降，张波称：“预计各省按政策的最低要求执行的概率较大，这将大大降低自住购房者的房贷利息支出，在推进其积极入市的同时，最大程度上减轻还贷压力，给到购房者更多其他消费支出空间。”

买房贷款可以提前还款吗

7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。此次会议上针对房地产市场发展情况的提问较多，人民银行货币政策司司长邹澜针对存量房贷利率相对较高、房企融资情况等问题回答媒体提问。

邹澜表示，今年上半年提前偿还存量房贷的现象大幅上升，成为影响上半年个人住房贷款余额同比略降的重要原因之一。央行支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化原则，与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这是央行首次针对存量房贷利率较高问题进行回应。

针对房企融资，邹澜表示，今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。央行将继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。

新增房贷利率同比降107个基点鼓励银行通过新发放贷款置换存量贷款

邹澜表示，上半年，房地产市场总体呈现企稳态势，随着前期积累的购房需求在一季度较快释放，叠加季节性因素影响，4月以来，房地产市场逐步进入常态化运行，房地产市场情况在房地产信贷数据上亦有所反映。

根据央行数据显示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但个人住房按揭贷款余额却同比略有下降。

“这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资、提前偿还存量贷款的现象大幅增加。”邹澜指出，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。

根据央行数据显示，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。但存量房贷利率跟随存款市场报价利率（LPR）下行，且1年内只能在合同中约定日下调1次，同时合同约定的加点幅度在合同期限内固定不变。导致了存量房贷利率仍然较高。

招联金融首席研究员董希淼表示，央行今日的表态中透露了存量房贷利率调整可有两种做法：变更合同条款意味着可以直接下降利率，而置换存量贷款则是通过以旧换新的方式间接下降房贷利率。但贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。

董希淼建议，下一步央行可通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则，同时各家银行总行出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程。

保持房地产重点融资渠道稳定加快推动行业有序风险出清

邹澜指出，人民银行将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。

“今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。”邹澜在会上指出，综合当前房地产市场形势，近日，人民银行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。

有接近金融监管部门的人士此前在接受新京报贝壳财经记者采访时表示，现在“保交楼”工作已经进入深水区，保持政策的连贯性十分必要。继续延长相关政策的实施期限，进一步扩大了利好政策支持的范围，保持了房地产市场资金环境相对稳定，这有助于促进“保交楼”工作顺利完成，支持房地产市场平稳复苏。

邹澜亦指出，2021年下半年以来，金融部门按照党中央、国务院部署，配合有关部门加大保交楼支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定，加快推动行业风险出清。

事实上，近年来央行推出的一系列支持房地产平稳发展的政策效力不断显现。邹澜介绍，央行推出两批共3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设。同时，在“第二支箭”框架下，商业银行累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持；证监会优化房企上市融资政策后，已有多家企业获得股权融资支持。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市。

过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间更好支持刚性和改善性住房需求

邹澜还指出，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

易居研究院研究总监严跃进表示，当前房地产市场已经深刻改变，这也是后续政策大幅度调整和放松的重要基础，对于影响政策方向和重心等都有启发。

“这次提及过热阶段的政策有边际优化空间，这或意味着后续会有一系列对过去几年政策调整的动作。”严跃进表示，包括限购、限贷、限售、限离、限价等五限政策或将大规模取消。

张大伟指出，越来越多的城市开启降低首套房贷利率，有利于降低购房成本，激发置业需求入市，房贷利率下调，可降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

事实上，当前政策强调地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，限购限贷政策取消范围越来越大。除了涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度，发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外，部分城市持续完善政策工具箱，支持多孩家庭购房、租赁破限购，多地二手房“带押过户”“连环单”等政策也陆续发布。多地还继续对购房者发放补贴。

“整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。”张大伟表示，对于2023年市场来说，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了小阳春，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。

新京报贝壳财经记者姜樊

编辑徐超

校对卢茜

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