存量房贷利率有优惠？哪家银行会打响“第一炮”，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
按揭贷款选择哪家银行
近日，有市场消息称，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券，引发市场关注。继人民银行表态透露支持存量房贷利率下调的信号后，“第一炮”会如何打响？
谁会打响“第一炮”
“我们现在还在等待总行的通知，目前只是说有几个试点。”兴业银行广州某支行的个贷经理对记者表示，届时可能会发放1年期利率优惠券，并没有说只有优质客户才能获得，可以关注公众号获得及时咨询。
目前对于活动细节说法不一。有报道称，该行推出的活动为：如有客户预约提前还款，银行可向客户提供最高1年期70BP（基点）利率优惠券，并叠加提供一款专属理财产品，通过该方案挽留提前还贷的客户。也有报道称，1年期的利率优惠券是针对存量房贷按揭客户的，根据字面意思应该是第一年优惠，后面继续执行原利率，其实早在央行表态支持存量房贷利率下调之前就早已经存在，初衷是为了应对客户提前还贷的压力，且仅在一些支行进行了小范围试点。
多家兴业银行广州支行的个贷部经理均表示，并没有收到该活动的通知，只有少数试点。记者就此向兴业银行总行和分行询问，截至发稿前，未收到对方回复。
除了兴业银行以外，包括平安银行、中信银行等股份行的广东支行均表示，暂未收到调降存量房贷利率的消息。“目前还没有接到通知，不同银行的政策也不一样，具体要看上面的通知。”某股份制银行广东分行工作人员告诉记者。
目前，在6月份5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下降后，广州大部分商业银行首套房、二套房贷款利率分别下调至4.2%和4.8%，也就是首套房利率为LPR，二套房利率为LPR+60BP。广东的监管部门在近期发声，将进一步引导存量房贷利率下调。
“引导银行机构跟随LPR下调同向降低贷款利率。”7月25日，在人民银行广州分行举行的2023年上半年广东省金融运行形势新闻发布会上，人民银行广州分行调查统计处处长汪义荣表示。此前，今年6月份，广东（不含深圳）商业银行个人住房贷款利率同比下降0.74个百分点。
北上广深作为一线城市，向来是房地产市场的重要风向标。目前上海、北京的银行还未有所行动，记者询问上海各股份行得到的答复为“暂未收到消息”。“各个省份的政策不一样，我们也在等监管部门消息。”上海某股份制银行的工作人员告诉记者。
哪个城市会率先打响存量房贷利率下调的“第一炮”？上周，江苏省常州市部分银行传出消息，但随即“哑火”。据报道，常州市并未出台统一的指导文件和具体细则，但已有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。但随后，当地媒体删除了“银行同意下调存量房贷利率”相关内容。常州市各银行的统一口径为“尚未收到有关正式通知或文件”。
据浙商证券团队的研判，新一线城市武汉、郑州潜在调降的空间较大。武汉、郑州的历史加点幅度（取2017－2021年加点幅度均值，下同）接近100bp，潜在调降空间接近140bp；二线的南宁、惠州潜在调降空间较大；一线的广州潜在调降空间相对大。广州当前执行首套不加点利率，潜在调降空间约40bp。北京、上海当前加点均高于历史平均水平，预计很难受益于本轮存量按揭利率下调。
严跃进认为，对于存量房贷利率下调，相关银行有不同的答复，但总体上可以看出是有推进的。
“此类事件中，通过发放利率优惠券，其实说明银行已经在做积极的思考。这种思考恰说明，银行对于类似房贷利率过高、提前还房贷的市场压力给予了关注。而且在今年上半年就已经有过各类操作和创新了。”严跃进对记者表示。
中小银行或成排头兵
目前还未有银行正式给出存量房贷利率下调的落地方案，但市场认为，此次将由中小银行率先出击，逐步扩散至国有大行。
券商研报认为，存量房贷利率优惠将给银行的稳健性和持续经营尤其是净息差带来一定压力，个人住房贷款余额占比更高的国有大行压力凸显，因此，本轮存量房贷利率优惠预计还是会从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。
根据民生证券发布的研究报告，假设存量房贷利率下调100个基点，当存量房贷置换比例分别为10%、30%、50%时，对银行而言，分别对应388亿元、1146亿元、1940亿元的利润损失，分别占2022年商业银行净利润2.3万亿元的1.69%、4.98%、8.43%，其影响不算小。
从银行业的角度而言，2023年一季度，银行业净息差为1.74%，首次跌至合理水平以下；资本利润率为9.3%，已无法支撑行业内生性资本补充，银行业的压力凸显。
从房贷数据来看，据华鑫策略分析，2023年一季度金融机构商业性房地产贷款余额53.9万亿元，但是增速已经连续两个季度处在极低水平，2022年四季度同比增速在1.5%，而2023年一季度进一步回落至1.3%；2023年一季度个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增速在0.3%的历史低位。商业房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额比例也同样出现回落，2023年一季度房贷占比为24%，较2022年一季度回落2个百分点。
“银行间基于过去的操作经验，本轮存量房贷的置换或将更快发生。但是鉴于当前的房贷利率结构与2008年有明显的不同，且银行仍有一定的压力，仍要继续让利实体经济来激发内生动能的修复，因此本轮存量房贷利率不会像2008年时期出现‘一刀切’的情况，更多可能根据存量房贷利率的不同，分阶梯进行差异化下调。”华鑫策略研报表示。
星图金融研究院副院长薛洪言认为，对于1年期的利率优惠券，重要的是有银行开始就存量房贷利率调整进行探索。有了先行者，更多的银行会加入进来，更多的政策和做法也会被创造出来。“长远来看，调整存量房贷利率，符合银行和购房人双方的利益，在市场化博弈之下，我们可以对于存量房贷利率调整充满信心和期待。”薛洪言表示。
本文源自国际金融报
按揭在哪个银行好
LPR利率不断下行，购房者提前还贷意愿不断上行。
去年5年期LPR利率3次下调，加之各地房贷政策调整，目前全国最低首套利率低至3.7%；而利率高位站岗的购房者，下调后依然超过5.5%。
于是，调降存量房贷利率的声音日渐高涨。
购房者的吁求对银行来说，能接受吗？住房按揭贷款是国内银行质量最高的资产之一，惠誉数据显示，截至去年6月，此类贷款占中国各大银行贷款总额的约30%。
那么房贷这块“肥肉”，在新的环境下会有怎样的变化？
为此，21世纪经济报道记者近日采访了三大国际评级机构专家：穆迪投资者服务公司副总裁、高级信用评级主任诸蜀宁，惠誉评级亚太区金融机构评级董事薛慧如，以及标普信评金融机构评级部总经理李迎。他们将详解房贷三大问题：存量房贷利率是否有望下调？房贷业务规模增长拐点是否来临？按揭资产风险未来会否大幅抬升？
一问存量房贷利率：银行缺乏主动下调积极性
《21世纪》：存量房贷与新增房贷利差的扩大是购房者提前还贷的一个重要原因。下调存量按揭贷款利率的问题近期也被多次提及。你对此怎么看？
薛慧如：目前中资银行住房按揭贷款主要是在五年期以上贷款市场报价利率的基础上，根据特定的加减点得出的浮动利率定价。通常在每年的一月份，会根据最新的五年期以上贷款市场报价利率进行重定价，但只要原贷款合同条款不发生变化，在合同期内加减点是固定不变的。由于不同时期监管政策和市场竞争的变化，加减点存在很大的差异，这也是为什么存量房贷利率和新增房贷利率会出现较大差异的原因。
理论上商业银行可以和借款人协商，共同确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平，但是我们认为在降息周期内，银行没有动力去主动调降加减点，正如在加息周期内，借款人也不会接受调升加减点一样。主流的按揭合同期限都在20年至30年，因此存量房贷利率与新增房贷利率之间因利率波动而形成差异是常态。由于转按揭在国内尚不被许可，存量按揭的竞争压力是很小的，因此银行也没有动力去主动调整存量按揭贷款的定价方式。
《21世纪》：因城施策对银行而言意味着什么？在探讨存量利率下调之际，“因城施策”是否会成为一个重要的影响因素？
诸蜀宁：穆迪认为因城施策已执行多年，对银行不太可能有明显的新的影响。银行围绕央行的指导利率上下浮动定价，总体为下行趋势。从利率波动区间角度出发，未来国内利率幅度是否会如美国利率幅度（较大），还待观察。
政策驱动下，利率大幅回升与大幅下降的可能性均不会太高，其他因素或许发挥更明显的作用。如，对于二次购房者来说，是否有更为合适的投资产品；与市场对房地产回复的信心。
薛慧如：“因城施策”将赋予银行在贷款利率定价上更大的自主权，比如在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，对于符合条件的城市，银行可以阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率下限。但是最终的贷款利率还是由供求关系决定，这一方面取决于银行贷款定价策略、负债成本和资产质量预期，另一方面取决于居民购房需求和偿债能力。
二问增长“拐点”：增速或将合理放缓
《21世纪》：如何看目前高达40万亿的“按揭贷”业务，这项业务在中国持续20多年一直被视为银行的优质资产，后续是否会遇到增长的“拐点”？
薛慧如：展望未来，从住房按揭贷款增速来看，伴随着疫情防控措施的放松和各项房地产支持政策的出台，短期按揭需求可能出现边际改善，但是中长期按揭需求更多的取决于人口结构、经济增长前景和居民收入预期。
李迎：按揭贷业务规模总体稳定，资产质量良好，能够给银行带来稳定、健康的盈利，我们认为按揭贷将继续作为商业银行，特别是大型商业银行，非常重要的常规业务类型。
但由于国内房地产市场已经发展到很成熟的阶段，按揭贷的增长速度会合理放缓。之前很多年度是房地产按揭贷款增速高于总贷款增速；未来中长期可能会低于总贷款增速。
由于2022年房地产危机导致按揭贷款增速在2022年下半年显著放缓，2023年随着危机的化解，我们预计按揭贷款增速会有一定的恢复性上升。
《21世纪》：银行是否应该考虑这一传统产品的迭代更新？不只是利率调整，也包括诸如转按揭之类的业务模式。
诸蜀宁：产品的迭代更新是银行的必定举措，从国际经验看，房贷是目前较为通行的融资工具，且日趋成熟，主要受利率走向影响。相比国外发达市场，中国房地产市场发展时间较短，利率也并非呈现出大幅下降的趋势，提前还贷跟利率下行趋势有明显的关系。
与此同时，金融交易安排背后是社会共识，由此，简单的金融计算之外，社会共识是主要因素。当前，行业面临的挑战是，如何通过相应的政策法规达到市场共识，这包括：即是否中性对待提前还款，合约中具体是如何规定，相关条款是否有必要进行修改？
根据目前情况，预计银行在执行关于提前还款的贷款合同条款会有一些灵活空间，如提前还贷方是否应该缴纳罚金。去年某家银行曾经试图采取按合约执行的策略，但触发了舆论反弹。目前，提前还贷的人数仍在持续增多，总额也在上升，对银行的经营状况带来一定的压力。
银行在收回本金后再投资进行资产的重新配置，在当前利率下行环境中，后者的利率会低于此前的房贷利率。由此，银行可能会重新考虑在执行贷款合约中拟定一些严格条例要求，取决于社会舆论是否予以认可。
在美国市场，用一家银行的贷款偿还向另一家银行的贷款融资等金融产品/形式都很成熟，在中国国内，心理因素与成本考虑促使居民在利率下行的环境下进行提前还贷。这一趋势自去年下半年开始延续，由此，银行是否会考虑推出一些产品，或修改原本贷款合同内的相关条款规定，是行业值得思考的问题。
《21世纪》：有些银行此前推出“住房租赁金融”，这一业务有没有潜力成为未来银行住房金融业务方面的一个支柱？
诸蜀宁：因还款方式、资金使用流向与融资维度等差异，“住房租赁金融”不会成为“按揭贷”的替代品，如，住房租赁为一种现金流量的融资，按揭贷则属于存量购买的融资。
“房屋拥有的认可形式”是更为深层的因素。“按揭贷”意味着购买住房拥有产权，“住房租赁金融”则为租用形式，中国传统文化强调“安土重迁”，因此对居民购置房产的心理因素影响较为明显。
李迎：住房租赁金融业务能够成为传统按揭业务的补充，但是在可预见的未来，从存量规模上来讲，住房租赁金融很难替代按揭贷，按揭贷仍然会作为住房金融的主流；从增长速度上来讲，在短期，住房租赁金融的增长很可能快于传统按揭贷。
三问资产质量：偿债能力未有明显恶化
《21世纪》：作为银行质量最高的资产类别之一，按揭贷款资产质量未来会否出现明显变化？
诸蜀宁：总体看，按揭贷仍属于银行的优质资产，具有风险分散属性。穆迪认为，目前该板块对银行资产质量的支撑仍然会发挥积极作用。短期内，利率下降与房地产支持政策并不会对这一板块的资产质量带来剧烈影响。
疫情防控放开后对个人购房者的收入端带来积极影响，预计还款压力将有所减少。由此，虽然资产板块质量承压状况不可能迅速转变，但整体趋向积极。
薛慧如：住房按揭贷款是中资银行贷款占比较高也是资产质量较为稳健的业务之一。截至2022年中期末，住房按揭贷款在惠誉授评中资银行全部贷款余额中占比超过20%，不良贷款率低于0.5%。过去两年，由于房地产贷款集中度政策的出台以及房地产市场的持续低迷，住房按揭贷款增速显著下降，部分楼盘交付延迟导致的停贷断供也使得按揭不良率出现小幅上升。
从按揭贷款资产质量来看，到目前为止，我们认为中国居民偿债能力并未出现显著恶化，居民债务杠杆率在全球范围内并没有显著高于平均水平，行业平均的贷款价值比也仍然处于较为适中的水平，因此住房按揭贷款资产质量仍将保持相对稳定。但是如果未来房地产调控政策，尤其是一二线城市相关限购限贷政策显著放松，进而导致银行按揭贷款放款标准大幅放宽，贷款价值比和居民债务杠杆率明显上升，那么将显著推升按揭贷款的资产质量风险。
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