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海外买家在英国买房，到底该怎么贷款1
其实英国买房远没有大家想象中的又贵又麻烦。因为目前英国的房价完全比不上我们的帝都、魔都、大杭州、大深圳啊！而且中国人在英国买房还可以贷款哦，最高75%的贷款，首付更是可以分期支付哦。意外不意外，惊喜不惊喜，是不是觉得节省了一个亿？
我有幸请教了专攻英国市场的高级贷款和财务投资顾问Kevin先生，对目前中国买家如何高效使用英国的银行贷款，合理的利用杠杆在英国购置房产给出最专业的建议和解答。
汇率&利率双底的叠加投资效应
从李嘉诚2015年抛售大部分内地物业转战英国之后，时至今日，越来越多的中资、港资扎堆购买英国的物业，更有甚者，大半个伦敦老金融城已经被华人买下。究竟是怎样的魅力吸引着大佬们前赴后继？
“毫无疑问是目前英国30年以来英镑最低点、利率最低点的双重叠合效应，从而吸引大量中资扑进了伦敦市场。”Kevin先生首先从英镑的这个变化趋势分析投资的风口：“英镑第一次的大跌，源于英国政府的全民脱欧公投，在结果公布后，英镑从原来的9.5的位置下探到了8.4左右，俗话说机会都是跌出来的。等到市场的猜疑、谨慎慢慢被消化了之后，英镑基本在8.6的位置获得支撑。这几天英国首相明确表示2020年硬脱欧之后，英镑在短暂下探之后重新站上了8.8以上的位置，与3月份特蕾莎梅提前宣布大选时，英镑站的位置是一致的，或者说利空出尽，开始走向利好。”
“此外，英国央行的基础利率是30年来的最低点，仅仅0.25%，也就是说政府求着你借钱投资消费，只收你少到几乎没有的利息。”Kevin补充道，“对比目前的其他市场，美国和澳大利亚针对中国客户的平均贷款利率要在4.5%以上，而英国的贷款利率最低不到2%，资本的趋利性导致大量的资金涌入了英国市场，这也是我们个人去英国投资置业的好机会。”
除了利率优势以外，Kevin先生还介绍了市面上哪些银行对中国买家提供贷款服务。包括汇丰银行、渣打银行、中国银行等。贷款的成数也比较高，只要符合各个银行的相关要求，贷款比例可以从75%~40%不等。从可贷款的地区来说，并不仅仅局限在伦敦，包括雷丁、曼彻斯特和伯明翰等城市都可以申请贷款。
那我们该如何高效利用这个低利率呢？Kevin先生提到了英国特有的一种贷款方式，“interest only”简单来说可以只还利息，不还本金。本金最晚可以在整个贷款期的最后再还，而且可以先把房子卖掉，再还银行本金！不像国内，得先把银行的贷款结清了，再处理房子。
我们以一个西区的项目为例：
· 总价在50万英镑左右，贷款50%，利率为1.59%。
· 使用“interest only”的还款方法，每年仅需还款3975英镑，而全年租金是23660英镑。
· 扣除所有杂费和管理费用之后，净收入15505英镑。
· 投资者可使用这笔钱做其他的二次投资，包括购买保险，海外债券、基金或者是理财产品，从而获得稳定的二次海外投资收益。
首付可分期，贷款成数高
不仅如此，在英国购买房产，首付款的支付和贷款的节奏和国内相比也有很大的差异。 首先，购买英国新房的首付款是可以分期付款的。简单来说，英国大部分的新房都是期房，在正式交房之前，投资者的首付款可以拆分2~3次去支付，缓解了现金流的压力和外汇兑换的压力。另外贷款的成数最高可以做到总房价的75%。
我们依旧以这套西区的房产为例子，交屋时间为2018年的4季度，首付款可以分三次支付，第一次10%，6个月后10%，交屋时付清剩余30%，最后完成50%的贷款。并且在交屋前，不需要支付任何的贷款利息。而国内往往在交屋前，已经开始要偿还贷款。这样的时间差，保证投资者可以利用租金收益同步支付贷款利息，并且有稳定的现金流入账。
平和心态，提前咨询准备
申请英国银行贷款，特别重要的一点是调整心态。老牌金融系统下的银行和中国这类新兴市场的银行体系有很大的差别，新兴市场主要以业务收益为导向，因此对于贷款条件等会更宽松，而老牌金融系统会更偏重风险控制，因此积极准备申请材料，向贷款银行证明自己是一个低风险、收入稳定、信用记录良好的申请者才是安全地获得贷款的首要前提。
Kevin先生特别提到，很多国内的申请者如果以内地市场的“大老板”意识去判断和对待英国银行，往往最终材料准备不足，时间预留不充裕，造成贷款下放不及时或者贷款成数较少。但是这些问题，只要积极配合贷款顾问，都是可以解决的。一般在交房前的6~8个月，就建议客户开始接触贷款投资顾问，查看家庭的收入证明和其他材料。贷款顾问在掌握基本情况之后，就会协助指导和填报各项申请材料，只要客户按照顾问的时间表准时提供各类信息，基本就不用担心贷款的问题。
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海外买家在英国买房，到底该怎么贷款2
海外买家在英国买房，到底该怎么贷款3
无论您是个体经营者 Sole Trader、小企业主 Small Business Owner （Director or Shareholder with more than 20-25% shares）还是Contractor，大多数人认为自雇人士申请按揭押贷款似乎是一场艰苦的战斗。
在本文中，我们将看一看不同种类的自雇人士需要准备哪些些文件，以及如何提前规划和准备，从而让您处于获得按揭抵押贷款一步到位，进而更从容的获得心仪的房产。
问1
如果您是自雇人士，您应该如何顺利申请到按揭抵押贷款吗?
所谓“自雇人士”，顾名思义就是自己雇佣自己，自己做老板或者自由职业者等。在大多数情况下，区别于受雇人士，自雇人士需要提供特定的材料证明收入，例如：个人主动纳税申报表Self-assessment 中的 Tax Calculation and Tax Overview；Accountant Certificate ；公司财务报表 Company Accounts。如果您能证明您的收入，并满足贷方的自住房贷款偿贷能力测试 Affordability Calculation 或者投资出租房的Rental Income Calculation 您就将有资格获得与受雇人士相同的按揭抵押贷款。
问
什么是“自雇人士”?
答
如果您是一家公司的Director 或者Shareholder并且拥有超过20-25%的股份；
如果您是个体经营者 Sole Trader，即自己雇佣自己但并未成立公司；
如果您是contractor 与您的客户（个人或者公司）签订一定期限的合约，合约上注明day pay rate或者需要交付的款项，合约结束后您可能会继续续约或者和其他个人或公司签约；
如果您是self-employee 您和某公司签约没有工资收入仅按劳发佣金 commission；那么上述几种类型都会被贷款银行或者贷款机构认定为自雇人士。
自雇人士通常都需要按税年主动申报个税 即：Self-assessment。
如果您是英籍或者永居身份且您不是First Time Buyer 或者不是 First Time Landlord，有些银行可以接受您仅有报税的租金收入，且没有最低收入标准要求，但收入要大于日常支出，并视同为自雇人士对待。
问2
如果您是自雇人士，您的收入银行如何认定？
答
如果您是一家公司的Director 或者Shareholder并且拥有超过20-25%的股份：
通常大多数银行会要求您的公司运营满2年且有2年的公司财务报表 Full Company Accounts，且大多数银行要求近两年公司不能是亏损的。一些银行会根据报税材料Tax Calculation 中显示的近2年您从公司中分别拿的税前工资平均数+税前分红平均数之和来认定您的个人收入。能够接受公司亏损的Director给自己发工资的银行是非常有限的。
如果您仅拿工资收入，不拿分红，也没有其他租金收入等，您没有做Self-assessment 只有工资单和P60，这种情况贷方通常会联系您的报税会计，让您的会计填表（通常包括您公司近2-3年的营业额 Turnover，净利润 Net profit 和您近2-3年的工资以及0分红等内容）我们称这个表为Accountant Certificate。这里请注意不同贷方对会计的资质要求也不同。
当然也有的银行会要求公司必须运营满3年且有3年的公司财务报表，还有极少数的银行能考虑接受公司仅仅运营满1年有1年的盈利的公司财务报表。
此外有些银行会根据您公司近2-3年的经营情况的上涨、持平还是下降或者波动的趋势来决定是采用最近1年的您的最高工资和分红数来认定您的收入；还是用平均工资和分红数来认定您的收入。
如果您是个体经营者Sole Trader 或者自由职业者 Freelance，贷方通常会基于您最近2-3年的财务报表中的净利润来认定您的收入。当然也有极少数贷方可以考虑运营仅有1年的Sole Trader的净利润。
如果您是Contractor：
有的银行要求您至少有2年可追溯可证明的contractor 历史；
有的银行则可以接受有6个月的contractor 历史且合约最低12个月以及在从事contractor之前至少有同行业受雇工作12个月或者2年；
有的银行还要求单个合约最低不低于6个月或者12个月；
有的银行还要求当前合约至少剩余6个月。
对于Contractor有的银行根据报税材料Tax Calculation显示的2年平均税前工作收入的平均数认定您的收入，有的银行则用您合约里的 Hourly pay rate or Day pay rate 根据一定的公式来计算，例如：hourly rate x 7 hours x 5 days x 46 weeks or daily rate x 5 days x 46 weeks。
从上面的简述中，不难看出各家银行的政策各不相同，究竟您的情况能被哪些银行接受？您在哪家银行能贷得最多？哪家银行能接受您的所有情况和细节且利率和费用最低？如果您不确定，请联络您的专业的贷款顾问获得有价值的贷款建议。JN Solution可以帮您查看您近年的收入和报税材料，并帮您评估您可以申请的金额范围和可行性。
问3
自雇人士的按揭抵押贷款比受雇人士的抵押贷款贵吗?
答
不，自雇人士的按揭抵押贷款并不比受雇人士的按揭抵押贷款贵。大多数贷款机构没有针对自雇人士借款人的利率产品。对同一家银行而言您将与受雇人士借款人享有相同的利率和费用。
问4
除了收入，影响自顾人士的按揭贷款的还有哪些重要因素？
答
对贷款申请成功与否起到重大影响的不仅仅是您的收入。
贷款机构还将考虑:
您的国籍、签证类型
您在英国的居住年限、剩余签证时间
您申请的按揭抵押贷款类型-自住房按揭贷款，BTL投资出租房按揭贷款
您的日常支出-日常衣食住行、还贷款、还信用卡、还学生贷款、育儿开支、私校学费、离婚赡养费等
您的现有贷款、其他负债-信用卡欠款、个人信用贷款、分期付款等
您的信用分数和有无不良信用记录
您的自付房款的资金来源
问5
如何增加获得贷款批准的机会？
答
如果您是自雇人士，准备申请贷款，不用过于担心和头大。
有一些方法可以增加您获得贷款批准的机会:
1）准备至少2 - 3年的收入和报税信息
由于自雇人士的收入不稳定因素较大，贷方通常希望看到至少两年的收入和报税信息。
2）准备充足的首付存款资金
稳定持续增长的近2-3年收入可以有助于您有机会选择利用最高一年的收入数计算贷款金额的贷方。但对于近2-3年经营情况波动比较大或者成下降趋势的，准备充足的首付款资金以应对贷方降低贷款金额就显得尤为重要。
3）信用评分的快速提高
您可以通过提高您的信用评分来增加您申请贷款被批准的机会。具体方法请参考文章：英国银行参考哪些信用记录？如何提高信用分数，从而降低利率提高贷款成功率？
4）与专业的贷款顾问合作
如果您一头雾水或者您的贷款申请已经出了问题，经验丰富的专业贷款顾问会帮助您分析和评估您的申请，并根据您的真实情况和材料帮助您迅速给出贷款建议，找到有可能贷款的贷款机构。
5）与专业的注册会计师合作
贷款顾问、会计师以及您一同合作，会更有效的帮助您找到可能影响您贷款的潜在问题以及如何有效规划和调整。
所以联络您的贷款顾问吧，确保您在市场上找到最划算的产品。如果您有诸多问题不确定，也许值得向对当前市场有深入了解的贷款顾问寻求建议，我们可以为您找到最合适的贷款政策，利率和费用最低的贷款利率产品以及帮助您制定更全面更长远的规划。
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